El mes de junio de 2021 cierra el primer semestre del año con un volumen total de inversión hotelera de 1.094 millones, lo que supone uno de los mejores registros semestrales de los últimos 15 años. Entre compras de hoteles existentes, edificios para su reconversión a hotel y suelos para desarrollos hoteleros, se han cerrado un total 52 operaciones (7.333 habitaciones). Con ello, parece quedar atrás la extraordinaria ralentización de la inversión acontecida en 2020 como consecuencia del impacto de la Covid-19 sobre el sector turístico.
Dentro del primer semestre, los meses de mayo y junio, han supuesto el pistoletazo de salida para un rally que muy probablemente continuará en el segundo semestre del año y se ampliará a 2022.
“En el mercado de inversión hotelera en España se ha producido la combinación de distintos elementos que han conformado la tormenta perfecta”, explica Laura Hernando, Managing Director de la División de Hoteles de Colliers . “A la existencia de unos niveles de liquidez disponible históricamente altos, se han unido la gran presión de los fondos por invertir después de 15 meses de sequía y la absoluta necesidad de muchas cadenas hoteleras de desinvertir activos como vía de cubrir el significativo bache de liquidez generado por el impacto de la Covid”. “Además, todo ello se está produciendo en un contexto de limitada disponibilidad de financiación para adquisiciones, lo cual hace prever que la actividad inversora se multiplicará a medida que la financiación empiece a fluir”. añade Laura Hernando.
Los datos de España contrastan con los de otros países de nuestro entorno como Alemania, Países Bajos o Reino Unido, con niveles de inversión todavía en mínimos.
La razón se puede encontrar en dos aspectos principales:
- Los inversores internacionales creen que el mercado hotelero destinado al ocio se recuperará mucho antes que el ligado al negocio bussiness. España es uno de los países de máximo interés inversor. Existe un amplio consenso en la comunidad inversora internacional sobre una recuperación más veloz de la demanda turística de ocio frente a la de negocio y que, países como España y en concreto su sector vacacional, presentarán un patrón de recuperación muy sólido a corto y medio plazo. No en vano, aproximadamente el 60% de la inversión en el primer semestre de 2021 se concentró en activos vacacionales, frente al 40% que acaparó el segmento urbano, transaccionándose muchos de estos activos en zonas eminentemente turísticas.
- La particular estructura de propiedad de los activos hoteleros en España ya que buena parte de la planta hotelera sigue en manos de Cadenas, especialmente en el mercado vacacional. A diferencia de la marcada estrategia asset light que siguen las principales cadenas internacionales, creando una clara separación entre propiedad y gestión, una buena parte de la planta hotelera española (principalmente en el ámbito vacacional) continúa siendo propiedad de las cadenas. Esta situación explica que las decisiones de venta de los operadores nacionales se hayan acelerado en 2021 por la enorme presión de caja que están soportando, mientras que en el caso de hoteles en manos de propietarios no hoteleros (fondos de inversión, Private Equity, Family offices, etc.) las estrategias han sido de renegociación de rentas o recapitalización, pero no de desinversión.
Desde el punto de vista comprador, durante el primer semestre del año, ha predominado el inversor Core, con operaciones tan destacadas como la compra por parte de Archer Capital del Edition Madrid, la reciente adquisición del NH Collection Calderón de Barcelona por parte de LaSalle Investment, o Bankinter (en coinversión con Clientes de Banca Privada de la entidad), adquiriendo un portfolio de 8 hoteles propiedad de Meliá Hotels International.
Los denominadores comunes de estas operaciones han sido la elevada calidad de los activos y, en algunos casos, las yields excepcionalmente bajas a las que se han realizado.
“Se aprecia claramente que los hoteles de calidad siguen siendo muy líquidos y permiten desinversiones a precios con descuentos mínimos respecto a valoraciones pre-Covid”, destaca Laura Hernando. “Podría decirse que las yields en mercados, productos y ubicaciones prime, no se han visto afectadas por el impacto de la Covid-19 sobre la actividad”.
Las perspectivas para la segunda mitad del año son muy positivas. El mes de julio comienza con un pipeline de operaciones en curso de aproximadamente 2.000 millones de euros de los que cerca de la mitad se corresponden con operaciones ya acordadas o muy avanzadas, entre las que cabría destacar:
- La venta del Gran Hotel Central de Barcelona por parte de Único Hotels a Schroeders anunciada en los primeros días de julio
- El movimiento realizado por la cadena Riu Hotels & Resorts para adquirir la posición minoritaria (49%) que ostentaba TUI en su joint venture – que incluye 21 hoteles, de los cuales 8 se ubican en España- y que se formalizará próximamente
- La venta del Tryp Apolo de Barcelona
- La venta del portfolio de hoteles propiedad de Selenta Hotel Group
Estas operaciones se unen a la nueva puesta en el mercado del portfolio de Ayre Hoteles y de múltiples operaciones sobre activos individuales actualmente en marcha.
“Todo ello confirma el cambio de tendencia y hace prever un trepidante cierre de año 2021”, concluye Hernando.
