Estamos obligados a ser más flexibles que nunca, con la adopción de medidas que no estábamos acostumbrados a tomar pero que hoy, y por ahora, son absolutamente necesarias

Francisco Pumar

Director general de Grupo Insur

Nos estamos empezando a acostumbrar a vivir y tener que gestionar nuestras compañías en un permanente entorno de incertidumbre. El mundo que nos ha tocado vivir está cada vez más interrelacionado, y los cambiantes y sucesivos acontecimientos que se producen en él, aún en países y entornos sociales alejados del nuestro, tienen cada vez más afección en nuestras vidas, sociedades, negocios y compañías. La irrupción de la guerra creada por la invasión de Rusia sobre Ucrania, con un súbito incremento de los costes energéticos, ha puesto de relieve una serie debilidades que nuestro sistema económico desde hace tiempo ya tenía. Las tensiones inflacionistas y debilidades del modelo económico, especialmente en el mundo occidental, vienen de largo, habiendo un claro consenso en que este proceso inflacionista tiene su origen en la oferta y no en la demanda. La solución adoptada por occidente para atajar las dos últimas grandes crisis sufridas, la crisis financiera e inmobiliaria del 2008 y la ocasionada por súbita irrupción de la pandemia ocasionada por el Covid 19 y el colapso de la global de la actividad, fue la impresión de dinero y generación de estímulos monetarios desde los bancos centrales en cuantías y proporciones desconocidas. Este proceder necesariamente estaba abocado a la generación de un proceso inflacionista como en el que ahora nos encontramos, agravado además por los bajos o inclusos negativos tipos de interés disfrutados en los últimos años que han provocado la creación de ciertas burbujas en varios mercados. Adicionalmente, estos estímulos se han prolongado innecesariamente en el tiempo, agravando con ello sus consecuencias inflacionarias. Posiblemente hemos alcanzado esta situación ante la falta de voluntad de nuestros dirigentes políticos de acometer las reformas en nuestros modelos de sociedad, pues obliga exigir a sus votantes unos esfuerzos encaminados a hacer nuestros modelos efectivamente sostenibles en el medio y largo plazo. Y hasta la fecha, no estamos encontrando políticos, en todos los órdenes, con voluntad y capacidad de proponer y consensuar este proceso de reequilibrio para la sostenibilidad. Fruto de toda esta situación y del súbito, y a la par tardío, cambio en la política monetaria por la Reserva Federal y el BCE, con una reducción de los estímulos y subida de tipos de interés, se nos anticipa una más que posible entrada en recesión de las economías occidentales, aunque todavía sin certeza sobre su duración en tiempo e intensidad.

Podría parecer a tenor de lo escrito hasta el momento que tengo una visión pesimista para el sector inmobiliario, siquiera en el medio plazo. Y no lo es, y ello porque el sector inmobiliario está compuesto por diferentes segmentos, diferentes todos ellos entre sí y cuyos comportamientos son dispares en cada momento. Mi experiencia se centra en dos, el segmento de la promoción residencial y el de oficinas. Respecto del primero, nos encontramos en una situación de equilibrio entre la oferta y la demanda, con una preponderancia hasta el momento a favor de la primera. Los niveles de producción de vivienda de obra nueva siguen en niveles históricamente bajos, con finalizaciones anuales inferiores a las 100.000 viviendas. Adicionalmente la gran mayoría de las promociones en curso se encuentran altamente pre vendidas, con correctas financiaciones por parte de sus promotores, y en general se trata de unas viviendas muy correctas en cuanto a las necesidades que están llamadas a satisfacer para sus clientes. Desde mi punto de vista, los retos a afrontar en los próximos trimestres son básicamente dos: i) ser capaces de viabilizar las promociones en curso con el relevante incremento experimentado en los costes de construcción, que dependerá en gran medida del grado de comercialización de las mismas a la hora de encajar este incremento y ii) ser capaces de encontrar nuevos clientes solventes, a pesar de la disminución de la capacidad adquisitiva de los clientes motivada por la inflación del coste de vida, el incremento del precio de la vivienda y la subida de los tipos de interés, para lanzar nuevas promociones. Sobre lo primero toca, ahora más que nunca, gestión. Gestión de los equipos, de los clientes, de los proyectos, de las obras, de proveedores y subcontratistas, en un paradigma, el de la inflación, desconocido por lo que estamos llamados a gestionar estos momentos. Y todo ello sin perder el foco en la sostenibilidad correctamente entendida. Este paradigma nos obliga a ser más flexibles que nunca, con la adopción de medidas que no estábamos acostumbrados a tomar pero que hoy, y por ahora, son absolutamente necesarias. Sobre el segundo reto, el de encontrar nuevos clientes para nuevas promociones, creo que la situación mencionada de equilibrio entre oferta y demanda se va a mantener debido a la reducida oferta de suelo, y por ende de vivienda en los territorios donde las personas quieren vivir, quizás con menos preponderancia para la oferta, y que por lo tanto vamos a seguir siendo capaces de manera ordenada de lanzar nuevas promociones y hacerlas viables dentro de unos parámetros razonables de rentabilidad. Soy especialmente optimista en cuanto las promociones destinadas al cliente internacional. La flexibilidad introducida por el teletrabajo, los procesos políticos en curso en ciertos países latinoamericanos, la paridad del dólar frente al euro, la guerra de Rusia sobre Ucrania y la excepcional calidad de vida en España, y en especial en Andalucía, hace que la demanda internacional pueda tomar un papel aún más relevante en los próximos trimestres.

Respecto del segmento de oficinas, no atisbo grandes cambios en la demanda y en el comportamiento del mercado en los próximos trimestres salvo que se produzca una abrupta recesión económica que obligue a las empresas a la adopción de las correspondientes medidas. El segmento y su mercado sigue evolucionando. El modelo del teletrabajo, cada vez más consolidado, está evolucionando hacia la flexibilidad en términos de asistencia al centro de trabajo, manteniéndose el rol de la oficina como centro de trabajo con menor asistencia, pero incrementando su función como elemento de conexión y transmisión de la estrategia, cultura y conocimiento en las organizaciones. Las empresas siguen su proceso de evolución demandando cada vez mejores oficinas, más abiertas con espacios libres y terrazas, mejor capacitadas tecnológicamente, y en ubicaciones mejores y más céntricas, ofreciendo con ello los mejores argumentos para captar y retener, un bien cada vez más escaso, el talento. Sobre el mercado de inversión en oficinas, necesariamente se ralentizará con ocasión de la incertidumbre en cuanto a las rentabilidades a exigir, motivada por el incremento de los tipos de interés. No obstante, lo anterior, seguirán perfeccionándose operaciones en las ubicaciones y activos prime.