“Contratos de construcción: tipologías, análisis y riesgos”, evento celebrado por WIRES para analizar los distintos modelos de contrato de construcción que existen

WIRES (Women in Real Estate Spain) ha celebrado el evento “Contratos de construcción: tipologías, análisis y riesgos” para analizar los distintos modelos de contrato de construcción que existen y entender, a través de ellos o a través de sus cláusulas, cómo minimizar los riesgos de dos cuestiones fundamentales en cualquier proyecto inmobiliario: la desviación de costes y la dilación en el plazo de ejecución de las obras.

El evento, celebrado en el Colegio de Arquitectos de Madrid, ha contado con la participación de: Mónica Sanz, vocal legal de la Junta Directiva WIRES, como moderadora del panel de debate junto a Guillermo Jiménez, CEO de ACR; Patricia Hernández, CEO de Vía Ágora; Arantxa Adrián, directora de construcción de AQ Accentor y Gonzalo Echarri, director de arquitectura de Ortiz León Arquitectos.

La sesión ha comenzado con una ponencia de la socia WIRES, Silvia López, socia de inmobiliario en Roca Junyent y secretaria del consejo de administración de Neinor Homes, sobre los distintos contratos de construcción, divididos en función de la determinación del precio: cerrado o libros abiertos, y en función de la distribución del riesgo: llave en mano, promoción delegada, contratos colaborativos e IPD (Integrated Project Delivery). El contrato a precio cerrado sigue siendo el más utilizado en todas las obras de nuestro país. En cuanto a la distribución del riesgo, implementar modelos colaborativos donde se incorpora a la constructora en fase de diseño del proyecto, para que trabaje en la definición del proyecto junto a la arquitectura y la ingeniería, es una tendencia creciente.

Desde el punto de vista del constructor, Guillermo Jiménez ha comentado que en ACR apuestan claramente por modelos colaborativos, que en este momento suponen el 60% de la cartera de la compañía y esperan llegar al 100% en unos años. Según Jiménez, el éxito de estos modelos está basado en la transparencia, en fijar claramente desde el principio cuáles son las responsabilidades de cada uno de los intervinientes, fijar los entregables e hitos y hacer un seguimiento riguroso de la planificación.

Según Patricia Hernández, en Vía Ágora están también evolucionando hacia una filosofía más colaborativa. Sin embargo, puntualiza que en fase de adjudicación pasan ya a un modelo a precio cerrado. Lo mismo apunta Arantxa Adrián de AQ Accentor, señalando que todavía falta madurez para llegar a modelos de libros abiertos. Adrián resalta las ventajas de los modelos colaborativos no sólo en residencial, sino también en logístico, donde AQ Accentor tiene experiencia promoviendo y construyendo bajo esta tipología.

En cuanto a la regulación, Gonzalo Echarri de Ortiz León Arquitectos apunta que tenemos un marco normativo, la LOE (Ley de Ordenación de la Edificación), de hace muchos años, de una forma de hacer que ha quedado obsoleta. Por eso hoy en día, si hablamos de industrialización, hablamos de colaborativo. Partir de un modelo BIM compartido para trabajar en construcción industrializada, sin embargo, no todo el mundo está preparado para trabajar en un entorno BIM, según apunta Echarri. Transparencia y confianza, claves para seguir evolucionando hacia libros abiertos.

Aunque todos los participantes han estado de acuerdo en el uso de modelos colaborativos al inicio, todavía existen ciertas reticencias para dar un paso más e ir hacia modelos de libros abiertos. Esta evolución requiere de un cambio de mentalidad y mucha pedagogía, según apunta Silvia López. Contratos como open books o IPD, que afloraron con el problema de la subida de precios de materiales de construcción, requieren otra manera de trabajar entre las partes, compartiendo datos. Para Guillermo Jiménez tiene mucho sentido trabajar en estos modelos porque implican gran certidumbre en todas las partes al compartir riesgos y oportunidades. Según Patricia Hernández, lo que está claro es que en el futuro tanto promotoras como constructoras deberán adaptarse a nuevas fórmulas de contratación. Y la industrialización sin dudas marcará el paso. El reto será ver con cuánta rapidez avanza el sector hacia estos modelos.