El mercado residencial en 2026, atrapado entre la presión demográfica y un mapa inmobiliario cada vez más desigual
José María Basáñez
Presidente del Grupo Tecnitasa y de la Asociación Profesional de Sociedades de Valoración – ATASA
EL mercado residencial español afronta 2026 con una demanda que continúa creciendo a un ritmo muy superior al de la oferta, impulsada especialmente por la creación de nuevos hogares y por la intensa llegada de población extranjera. En paralelo, la oferta de vivienda nueva sigue siendo insuficiente, con alrededor de 100.000 unidades promovidas al año, una cifra muy alejada de las necesidades actuales del país.
Durante 2025, la fuerte demanda volvió a absorber rápidamente toda la oferta disponible de vivienda de obra nueva. La escasez de producto y la dificultad para aumentar los ritmos de construcción mantuvieron una presión al alza sobre los precios. La demanda no satisfecha se desplazó hacia la vivienda de segunda mano, alimentando también allí incrementos significativos. En conjunto, el mercado se comportó con notable dinamismo, aunque sin resolver ninguno de los desequilibrios estructurales que arrastra desde hace años.
COMPRAVENTAS AL ALZA Y PRECIOS EN ASCENSO
Las previsiones para 2026 apuntan a una continuidad de estas tendencias. Se estima que las compraventas aumenten alrededor de un 5%, impulsadas por una demanda que sigue siendo muy superior a la capacidad de respuesta de la oferta. En términos de precios, se prevén subidas diferenciadas: en torno al 10% en obra nueva y alrededor del 8% en segunda mano. Aunque la intensidad del crecimiento podría moderarse ligeramente en algunos segmentos, la dinámica general seguirá siendo claramente alcista.
En el mercado del alquiler, la situación será aún más tensa. La retirada parcial de oferta motivada por la incertidumbre regulatoria, unida a una demanda creciente, apunta a incrementos de precios cercanos al 12%. Las dificultades para ampliar el parque disponible se mantendrán, complicando el acceso no solo a quienes cuentan con menores ingresos, sino incluso a familias jóvenes con ingresos medios.
POLARIZACIÓN TERRITORIAL: GRANDES CIUDADES Y COSTA FRENTE A LA ESPAÑA INTERIOR
El comportamiento del mercado confirma la creciente polarización territorial. Las principales áreas metropolitanas seguirán concentrando la mayor parte de la demanda, debido a su atractivo económico y laboral. Allí, la presión de compradores nacionales y extranjeros y la limitada disponibilidad de suelo continuarán tensionando los precios.
Las zonas de costa con mayor proyección, desde el litoral levantino hasta Andalucía y los archipiélagos, mantendrán un fuerte dinamismo tanto en segmentos medios como en el mercado de lujo, que continúa mostrando una notable capacidad de atracción internacional. En estos entornos, los incrementos de precios superarán previsiblemente las medias nacionales.
Mientras tanto, la denominada España vaciada continuará perdiendo población y registrando escasa actividad inmobiliaria. La caída de la demanda se traduce en un estancamiento o incluso descenso de precios, configurando un mercado prácticamente desconectado de la dinámica que viven las áreas urbanas y costeras.
En cuanto a los compradores, el perfil medio se desplaza hacia áreas periféricas en busca de mayor asequibilidad, mientras que las rentas altas y los compradores internacionales continúan impulsando un mercado de alto nivel. En segmentos lujo y ultra-lujo, la demanda extranjera mantiene una tendencia expansiva que dinamiza el mercado premium.
LIVING Y CAMBIOS DE USO: VÍAS ALTERNATIVAS PARA AMPLIAR EL PARQUE RESIDENCIAL
Ante la limitada capacidad de producción de vivienda nueva, dos tendencias se están consolidando como palancas complementarias: el crecimiento de las soluciones living (Flex Living, Coliving y modelos afines) y la intensificación de los cambios de uso desde oficinas y locales comerciales hacia vivienda.
El living se está normalizando como una alternativa capaz de optimizar espacios, reducir tiempos de puesta en servicio y ofrecer opciones más flexibles a colectivos como jóvenes, trabajadores desplazados o nuevos modelos familiares.
Por otro lado, los cambios de uso están adquiriendo un peso creciente como vía para incorporar nueva vivienda en áreas urbanas consolidadas. La reconversión de edificios de oficinas —una operación técnicamente más compleja y habitualmente más condicionada por la normativa urbanística— se está acelerando ante la presión de la demanda y la mayor disposición de las administraciones a autorizar estos procesos cuando el resultado son viviendas a precios contenidos. Además, en ciudades como Madrid, numerosos bajos comerciales sin atractivo para actividades económicas se están transformando en unidades residenciales, parte de ellas destinadas a vivienda social o alquiler asequible. En conjunto, estas transformaciones se han consolidado como una herramienta relevante para ampliar el parque residencial allí donde la disponibilidad de suelo es prácticamente inexistente.
UN 2026 MARCADO POR TENSIONES Y POR LA URGENCIA DE SOLUCIONES ESTRUCTURALES
2026 será, previsiblemente, un nuevo año de tensiones en los mercados con mayor concentración de población y actividad económica. Si los factores estructurales que explican la actual situación —oferta insuficiente, fuerte presión demográfica y un entorno regulatorio poco favorable para el alquiler— no experimentan cambios significativos, el acceso a la vivienda seguirá siendo uno de los principales retos del país.