La inversión en oficinas crece un 33% en 2024 y España destaca por su buen comportamiento respecto a la media europea
Según el Informe de Oficinas MAD&BCN del 2024 elaborado por Colliers, la inversión en el mercado de oficinas crece de forma muy positiva en 2024, acumulando 1.687 millones de euros, lo que representa un incremento del 33% respecto a 2023. Además, durante el año pasado se ha observado un crecimiento notable en los niveles de absorción, tanto en Madrid como en Barcelona, destacando la Ciudad Condal que supera en un 20% las cifras alcanzadas en 2023.
El alquiler de oficinas en Madrid
El cuarto trimestre del año ha experimentado un importante frenazo en los niveles de contratación, situándose en 92.000 m², un 43% menos que en el trimestre anterior, cuando se absorbieron 165.000 m².
No obstante, si se observan las cifras agregadas del año, nos encontramos con un nivel de absorción de 457.000 m², por encima de los 445.000 m² registrados en 2022, lo que supone el mejor comportamiento del mercado de alquiler de oficinas desde la pandemia.
En el Q4 de 2024 se han realizado 80 operaciones de contratación, de las cuales el 50% corresponde a superficies alquiladas de entre 1.000 y 5.000 m², mientras que un 40% se ha situado en el segmento de menor tamaño (inferior a 500 m²) y es destacable el hecho de que solo 3 operaciones han superado los 5.000 m².
La demanda sigue centrando su interés en la almendra central (principalmente en la zona City y el CBD), aunque la falta de oferta en estas zonas empieza a desplazar la demanda hacia mercados descentralizados.
“Observamos un cambio de tendencia como consecuencia de la llamada generalizada de vuelta a las oficinas y la inmovilidad de compañías de tamaño medio-grande durante los últimos años, motivada por la pandemia y la incertidumbre en el uso de los espacios de trabajo, lo que nos hace ser optimistas de cara al 2025, donde prevemos un mejor comportamiento del mercado de usuarios en general y de las zonas fuera de la M30, que se verán beneficiadas de la falta de disponibilidad en la almendra central” apunta Martín Galbete, Director Nacional de Oficinas en Colliers.
La renta prime sigue en máximos históricos, y la media ha subido ligeramente hasta situarse en 38,5 €/m²/mes, aunque se han cerrado algunos contratos por encima de 45 €/m²/mes. En la zona City, las rentas han experimentado una ligera presión al alza, mientras que en zonas descentralizadas se han mantenido estables y han descendido ligeramente en la periferia.
El alquiler de oficinas en Barcelona
En el segundo semestre de 2024 se han contratado un total de 88.000 m² de oficinas en Barcelona, con 48.000 m² correspondientes al tercer trimestre y 40.000 m² al cuarto trimestre. Aunque el final de año ha sido algo menos positivo de lo esperado, estos datos evidencian una recuperación del mercado de oficinas en la ciudad, ya que la absorción anual alcanzó los 241.000 m², un 20% más que el año anterior.
En el segundo semestre se realizaron cerca de 100 operaciones, con una superficie media de más de 800 m². De estas operaciones, el 50% fueron inferiores a 500 m², 18 operaciones se situaron en el segmento medio de superficie alquilada, entre 1.000 y 5.000 m², y tan solo 3 operaciones superaron los 5.000 m², registrando un comportamiento idéntico al de Madrid en este segmento.
La demanda se concentra principalmente en el CBD (Central Business District) y el centro de la ciudad, aunque la limitada oferta en estas áreas está desviando el interés hacia zonas como el distrito 22@, Zona Franca o la periferia. Los sectores más dinámicos han sido el de life science, operadores de espacios flexibles y el tecnológico.
“A lo largo del año se han entregado aproximadamente 150.000 m² de oficinas en Barcelona. Además, se mantiene en desarrollo una superficie significativa de proyectos, aunque algunos de ellos siguen con sus obras detenidas debido a la sobreoferta existente en ciertas áreas como el Distrito 22@.” Comenta Carolina Pérez, Directora de la Oficina de Barcelona en Colliers.
Mercado de inversión
La inversión en oficinas durante 2024 representó el 12,6% del total de inversión inmobiliaria registrada en 2024, y alcanzó un volumen de 1.687 millones de euros, con un incremento del 33,4% respecto a 2023. A pesar de este fuerte crecimiento en comparación con el año anterior, las cifras aún se encuentran aún un 35%por debajo de la media histórica, que se sitúa en 2.625 millones de euros en los últimos 10 años. Sin embargo, en comparación con los países de la zona euro, el comportamiento en España ha sido mucho mejor, ya que la zona euro presenta caídas en torno al 65% respecto al promedio de los 5 y 10 últimos años.
Madrid continúa siendo el principal foco de interés para los inversores en 2024. Durante el año pasado la Capital captó el 45% de la inversión total (773 millones de euros), mientras que Barcelona ocupó el segundo lugar con el 31% (525 millones de euros).
Por otro lado, el apetito inversor se centra en edificios de oficinas de Grado A que cumplan con los criterios ESG y en zonas prime de Madrid y Barcelona. “En Madrid, dentro de la M-30, el enfoque se centra en oportunidades core-plus y value-add, donde se busca un mayor potencial de rentabilidad con una menor exposición al riesgo comercial.
Asimismo, se están empezando a considerar oportunidades core en ubicaciones más periféricas. Por otro lado, los inversores buscan edificios en estas áreas para reconvertirlos en usos más rentables y se consolida entre ellos la tendencia de transformar el uso de edificios de oficinas como una alternativa a este tipo de activos.” concluye Alberto Díaz, Managing Director de Capital Markets en Colliers.