A propósito de los desahucios e hipotecas

Es tema de debate actual la inquietud social que se viene produciendo en torno a los desgraciados sucesos con que han culminado algunos desahucios de viviendas en nuestro país.

Manuel Bermudo

Es obvio que el clamor popular señala que las ayudas del Estado a la banca (que pagamos todos) no tienen reflejo en la ayuda que el Estado puede y debe dar a aquellos que sufren una dura legislación hipotecaria, con resultados dramáticos para el deudor en muchos casos. Tampoco se puede perder de vista la seguridad jurídica de aquellas entidades que otorgaron un préstamo en unas condiciones determinadas, ni la imagen exterior que una modificación incontrolada de la legislación específica puede generar.

Gobierno y oposición estudian tomar medidas que ayuden a solucionar esta situación, comentándose entre otras cuestiones la dificultad de modificar la ley hipotecaria.

Por otro lado, se analiza la legislación específica comparada en la Comunidad Europea, detectándose que la nuestra es especialmente dura con el deudor.

No vamos a entrar en las causas que han producido esta situación, pero sí analizar aquí posibles soluciones a la misma.

Está claro que la obligación del deudor es pagar, pero a partir de producirse el impago, en muchas ocasiones a causa de la tremenda crisis que vivimos, se produce una serie tremenda de errores que cargan contra la parte débil del asunto.

Por un lado, los tipos de demora y las costas que aplican las entidades financieras son abusivos, multiplicando muchas veces el principal de un préstamo (o la cantidad pendiente de amortización) hasta por dos o por tres. Esto hace que el deudor, aun cuando haya amortizado a lo largo del tiempo buena parte del préstamo, acabe debiendo un importe superior al principal del mismo. Estos tipos deberían limitarse de manera importante para evitar situaciones de auténtico expolio al deudor.

Por otro lado, la tasación que por obligación normativa se hizo de la vivienda, a través de “sociedades” en casi todos los casos participadas por los bancos y siempre impuestas por los mismos, se realizó en casi todos los casos bastantes años atrás, por lo que en el momento del impago ha perdido toda su fiabilidad, y más en los tiempos actuales, y todo ello dejando de lado la sobrevaloración que a indicación de las políticas de las entidades financieras se han venido realizando en los años de crecimiento inmobiliario.

La realidad nos viene demostrando que en la subasta del bien hipotecado, esta quede desierta, adjudicándose finalmente la entidad el bien por un valor en muchos casos inferior al real, en detrimento del patrimonio del deudor, que además en muchos casos sigue debiendo una cantidad remanente al banco, motivada por los altos intereses de demora y las costas establecidas.

Por ello sería muy conveniente modificar la legislación exigiendo una tasación previa a la subasta del bien realizada por un conocedor real del mercado inmobiliario, como son los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria, profesionales independientes que ya actúan en todo el Estado como Peritos Judiciales Inmobiliarios, concretamente para los ejecutivos no hipotecarios.

También sería necesario facilitar la venta del bien hipotecado por cualquier medio antes de la ejecución y lanzamiento, incluso mediante subastas privadas, que podrían organizarse a través de colegios profesionales afines. Ello posibilitaría al deudor recibir el mayor importe posible por su vivienda, liberándole de asumir deuda residual con la entidad financiera. Esto ya se intentó con la Ley 1/2000 de EC en sus artículos 640 y 641, pero en ella se exige el acuerdo entre ejecutante y ejecutado, que en la práctica es difícilmente aceptado por las entidades financieras.

Por último, es de todos conocido que una vivienda vacía se deteriora muy rápidamente, perdiendo en ocasiones hasta un 30% de su valor, por lo que mantener al deudor en ella, a costa de una renta moderada, beneficiaría a las dos partes, y evitaría dramas humanos que en algunos casos han acabado en tragedia.

El nuevo propietario de la vivienda tras la subasta (o la entidad financiera), debería permitir seguir viviendo en ella al deudor, a cambio de una renta, que en los casos en que se cumplan unas determinadas condiciones puede estar subsidiada por la Administración, con un coste que no sería excesivo para la misma, ahora que han desaparecido todas las ayudas para las viviendas protegidas. Evidentemente el impago por parte del deudor de la renta debería ser causa de lanzamiento inmediato del mismo de la vivienda. Esto ya se viene haciendo en varios países de la Comunidad Europea.

En definitiva, con buena voluntad por parte de las entidades financieras (que parecen asumirla) y claridad legislativa por parte del gobierno, se puede dar solución a este problema, evitando que la noticia de la apertura de los informativos sea una nueva tragedia. Ai

 

Por Manuel Bermudo

Presidente del C.O. Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Sevilla

Presidente de la Mesa de la Construcción de Sevilla

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