El Estudio de Ordenación como instrumento ágil para la transformación urbana de Andalucía
Con la entrada en vigor de la Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía (en adelante, la “LISTA”) y su Reglamento General, aprobado por el Decreto 550/2022, de 29 de noviembre (en adelante, el “RGLISTA”)[1], ha nacido en Andalucía la figura del Estudio de Ordenación, un instrumento de ordenación urbanística detallada que permite, en suelo urbano, el aumento de edificabilidad, del número de viviendas o el cambio de uso o tipología.
El suelo urbano está conformado por terrenos que, estando integrados en la malla urbana, cumplan alguna de las siguientes condiciones:
- Haber sido urbanizados en ejecución de los instrumentos de ordenación y de conformidad con sus determinaciones, desde la recepción de las obras de urbanización.
- Estar transformados urbanísticamente por contar, como mínimo, con acceso rodado por vía urbana y conexión en red con los servicios básicos de abastecimiento de agua, saneamiento y suministro de energía eléctrica.
- Estar ocupados por la edificación, al menos, en las dos terceras partes del espacio apto para ello.
En suelo urbano, pueden desarrollarse dos tipos de actuaciones de transformación urbanística (ATU): (i) las actuaciones de reforma interior (ARI) -que tienen por objeto una nueva ordenación urbanística en un ámbito por causa de la obsolescencia de los servicios, degradación del entorno, necesidad de modificar los usos existentes o análogas que hagan necesaria la reforma o renovación del ámbito-, y que se promoverán a través de los Planes de Reforma Interior (PRI), y (ii) las actuaciones de mejora urbana (AMU) -que son las que nos ocupan-, y que se promoverán a través de los Estudios de Ordenación (EO).
Tal y como adelantábamos al principio, se consideran actuaciones de mejora urbana aquellas que, en suelo urbano, tienen por objeto el aumento de edificabilidad, del número de viviendas o el cambio de uso o tipología, cuando precisen nuevas dotaciones públicas, o cuando impliquen un incremento del aprovechamiento urbanístico, siempre que no conlleven la necesidad de reforma o renovación de la urbanización[2].
La actuación de mejora urbana (AMU) necesariamente deberá venir justificada y motivada en la mejora de la ciudad existente. La AMU debe justificar que la nueva ordenación propuesta se fundamenta en la mejora del bienestar de la población y en el mejor cumplimiento de los principios y fines de la actividad urbanística.
El ámbito de ordenación de la AMU constituye un área homogénea compuesta por (i) los terrenos que son objeto del incremento de edificabilidad, del incremento del número de viviendas o del cambio de uso o tipología, (ii) aquellos otros donde se localicen, en su caso, las nuevas dotaciones públicas que deban obtenerse, y (iii) la red viaria afectada por la actuación, cuando sea necesario realizar obras de urbanización complementarias. Deberá justificarse que el ámbito de ordenación de la AMU está constituido por unas parcelas que cuentan con una ordenación previa, y que a dichas parcelas el planeamiento urbanístico ha atribuido una edificabilidad y uso concretos.
La promoción de actuaciones de mejora urbana (AMU) conlleva los siguientes deberes:
- Entregar a la Administración actuante el suelo, urbanizado y libre de cargas:
a. Correspondiente al 10% del incremento de aprovechamiento urbanístico que conlleve la nueva ordenación sobre el preexistente, si lo hubiera.
- Este porcentaje podrá reducirse hasta el 5% para determinadas actuaciones si fuera necesario para garantizar su viabilidad económica.
- El incremento de aprovechamiento urbanístico se calculará como la diferencia entre el aprovechamiento objetivo de las parcelas resultantes de la propuesta y el aprovechamiento preexistente, que es aquel que tienen asignadas las parcelas de origen, conforme a la ordenación urbanística vigente antes de la delimitación de la actuación, o con el que tenga materializado legalmente[1] la parcela si éste fuera superior.
- Este deber podrá sustituirse por la entrega de su valor en metálico o por la entrega de superficie edificada de valor equivalente integrada en una edificación en régimen de propiedad horizontal.
b. Correspondiente a las dotaciones públicas (sistemas generales o locales) que demande la actuación.
- Se presumirá que en una actuación de transformación urbanística en suelo urbano no se precisan nuevas dotaciones públicas, locales o generales, cuando de la nueva ordenación no se derive, en su ámbito, un aumento de la edificabilidad superior al 10% o un incremento de población superior al 20%.
- Se deberá respetar el estándar existente. Hasta que el municipio cuente con un sistema de planeamiento adaptado a la LISTA, la reserva y estándares correspondientes a las ATU que se delimiten en suelo urbano tomarán como referencia, al menos, los niveles dotacionales existentes.
- Este deber podrá sustituirse motivadamente por otras formas de cumplimiento:
- En caso de imposibilidad física de materializar la entrega de suelo en el ámbito correspondiente, éste podrá sustituirse por la entrega de superficie edificada en un complejo inmobiliario dentro del mismo. Esta superficie, de edificabilidad no lucrativa, tendrá el carácter de bien de dominio público.
- Excepcionalmente, cuando la superficie necesaria para dotaciones pública no tenga entidad suficiente para cumplir con su finalidad o se justique que resulta inviable la constitución de un complejo inmobiliario, la entrega del suelo podrá sustituirse por su valor en metálico.
2. Indemnizar a los titulares de derechos sobre las edificaciones que deban ser demolidas y garantizar el realojamiento y retorno de los ocupantes legales de inmuebles que constituyan su residencia habitual, cuando tengan derecho a ello.
3. Ejecutar las obras de nueva urbanización en las dotaciones públicas, los ajustes puntuales en la red viaria y/o completar la urbanización existente.
Otras consideraciones:
- Propuesta de delimitación previa: Conforme a la Disposición Transitoria Tercera del RGLISTA, los Estudios de Ordenación no necesitarán tramitar una propuesta de delimitación previa.
- Evaluación Ambiental: Conforme al artículo 40.4.b) de la Ley 7/2007, de 9 de julio, de Gestión Integrada de Calidad Ambiental (Ley GICA), los Estudios de Ordenación están sometidos a evaluación ambiental estratégica simplificada, salvo que pueda determinarse que no es susceptible de tener un impacto significativo en el medio ambiente. Deberá recabarse pronunciamiento expreso del órgano ambiental en ese sentido, antes de la aprobación inicial.
- Evaluación del impacto en la salud: Conforme al artículo 56.1.b) de la Ley, los Estudios de Ordenación no están sometidos a informe de evaluación del impacto en la salud.
Paloma Angulo Pozuelo
Abogada urbanista
Socia en Andersen Tax & Legal
[1] Con independencia de la LISTA y el RGLISTA, habrá que tener también en consideración, para la correcta interpretación y aplicación del marco normativo vigente, la Instrucción 1/2024 sobre la Ordenación de las Actuaciones de Transformación Urbanística de Mejora Urbana de la Dirección General de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Agenda Urbana de la Consejería de Fomento, Articulación del Territorio y Vivienda, así como las instrucciones de ámbito municipal que, en su caso, existan.
[2] No conlleva la necesidad de reforma o renovación de la urbanización cuando no altere la configuración de los viables ni de las redes básicas de servicios urbanos existentes, sin perjuicio de que, como resultado de la ordenación, se precise realizar obras de urbanización en las dotaciones públicas, ajustes puntuales en la red viaria o completar la urbanización existente.
[3] El aprovechamiento legalmente materializado es el que corresponde a la edificación existente en la parcela objeto de la actuación, conforme a la licencia, autorización, o título habilitante con el que se hubiera construido.