La anulación del PGOU marbellí, a examen

El 4 de noviembre, el municipio de Marbella se convertía en el epicentro informativo de los medios de comunicación, cuando salían a la luz tres sentencias de la Sala 3ª del Tribunal Supremo de finales de octubre que declaraban nula la Revisión del Plan General de Ordenación Urbana de Marbella, del año 2010.

Foro Ai sobre el urbanismo en Marbella
Foro Ai sobre el urbanismo en Marbella

El Supremo estimaba en estas sentencias los recursos presentados por dos empresas y una comunidad de propietarios contra otras sentencias del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía (TSJA), que habían desestimado anteriormente sus impugnaciones contra el Plan. Para analizar este hecho, sus posibles soluciones y consecuencias, Andalucía Inmobiliaria ha reunido, en torno a un foro-almuerzo celebrado en el Club Antares de Sevilla, al redactor del PGOU anulado, Manuel Ángel González Fustegueras; al redactor del plan que ahora vuelve a la palestra, el del año 1986, Alfonso Peralta; los abogados especializados Rafael Salinas, Ángel Cabral y José Francisco Ruiz, además de los periodistas Rafael Porras y Simón Onrubia, directores de El Mundo Andalucía y Expansión Andalucía, respectivamente. Estuvieron igualmente presentes en la mesa la directora-editora de la revista, Rosa Hafner; y la coordinadora de Redaccíón de la misma, Sonia Mora.


Varios son los motivos principales que argumenta el Tribunal Supremo (TS) para declarar nulo de pleno derecho el planeamiento marbellí, un planeamiento debidamente aprobado y publicado que vino impulsado por la necesidad de normalizar la situación del urbanismo de Marbella, marcado por más de 20 años de incertidumbre. Tras un lustro de mayor tranquilidad en lo relativo al marco legal urbanístico de la ciudad, regresa la inquietud y todo lo que ello representa.

Antecedentes y claves

Entre los motivos fundamentales para la declaración de nulidad del PGOU destacan los relacionados con el sistema de normalización de las viviendas construidas de forma irregular durante los sucesivos gobiernos del GIL (1991-2002) y en los años inmediatamente posteriores, razonando que “no corresponde al ámbito de la potestad de planeamiento modular la legalización de lo ilegalmente construido”.

Una “defectuosa evaluación ambiental estratégica” y la “falta del preceptivo informe o memoria de sostenibilidad económica” también se encuentran entre los motivos fundamentales de la anulación. Al respecto de la primera, se afirma que, si bien consta en el Plan un estudio ambiental conforme a las normas autonómicas, esta circunstancia no implica el cumplimiento de la evaluación, dado que “tal informe no analiza las posibles alternativas a la finalmente propuesta, pues ni siquiera las identifica”, al tiempo que aclara que tampoco consta, dentro de la evaluación, “el informe sobre la viabilidad económica de las alternativas y de las medidas dirigidas a prevenir, reducir o paliar los efectos negativos del plan”.

En lo concerniente a la normalización de las viviendas antes mencionada, conviene recordar que durante una década, el consistorio marbellí concedió licencias de obras a partir de un planeamiento urbanístico suspendido en 1998, sin que hubiese llegado a ser aprobado en su totalidad y sin haber sido publicado, y que fue denegado de forma definitiva en 2003. De las licencias concedidas para la construcción de edificaciones, en torno a 18.000 no respondían a los parámetros urbanísticos del PGOU de 1986, por entonces vigente.

Ante esta circunstancia, la Junta de Andalucía impugnó ante el Tribunal Superior de Justicia de Andalucía (TSJA) una serie de licencias (la Junta llevaba impugnando licencias municipales de obras desde 1995), por considerar que infringían el PGOU, y estas fueron declaradas nulas por sentencias firmes.

Para intentar, entre otras cuestiones pero como una de las fundamentales, dar una solución a estas 18.000 viviendas irregularmente construidas, el ayuntamiento de Marbella y la Junta aprobaron en 2010 el documento de revisión del PGOU de 1986, en el cual quedó fijado un sistema que permitía normalizar la situación de la mayoría de dichas edificaciones, basado en el pago por parte de los promotores de compensaciones económicas por el aprovechamiento lucrativo y en suelo para dotaciones, y la ejecución de obras de urbanización. Por este sistema se podrían regular 16.500 casas, quedando las 1.500 restantes excluidas por levantarse en suelos de especial valor. Dada la lentitud del proceso de compensaciones, hasta las elecciones del pasado mes de mayo se habían resuelto una decena de expedientes que afectaban a poco más de 1.100 viviendas.

Según la sentencia del TS, el Plan no puede normalizar de forma global viviendas que han sido declaradas ilegales por sentencias firmes, sino que deben tramitarse individualmente para que sea el órgano jurisdiccional competente, en este caso el TSJA, el que manifieste la procedencia o improcedencia de declarar la imposibilidad legal de ejecución de las distintas sentencias: “Será el órgano jurisdiccional el que, valorando las observaciones efectuadas (…) decidirá lo procedente en cada caso concreto, pues no resulta de recibo pretender aislar o blindar jurídicamente situaciones de infracción declaradas al socaire de un nuevo –e incluso integral y completo- planeamiento frente a la potencialidad jurídica de una resolución judicial, fruto de un procedimiento contradictorio que ha decidido sobre los derechos de los particulares y sobre la legalidad de la actuación administrativa”. E insiste en que “no es exacto que la modificación del planeamiento produzca una automática legalización de todas las edificaciones que resulten conformes con el nuevo aunque no lo fueran con el anterior”.

Asimismo, declara el TS que “no está en manos del planificador alterar o desfigurar el concepto del suelo urbano consolidado”, en respuesta al hecho de que el Plan categoriza suelos como urbanos no consolidados, cuando son consolidados, con el fin de normalizar las viviendas declaradas ilegales por sentencias firmes y obtener de esta manera compensaciones y equipamientos, en la voluntad de solventar las deficiencias producidas por las actuaciones irregulares. De esta manera, dice la sentencia que no resulta admisible “que unos terrenos que cuentan… con los servicios exigibles para su consideración como suelo urbano… y que están plenamente consolidados por la edificación pierdan la consideración de suelo urbano consolidado, pasando a tener la de suelo urbano no consolidado, por la sola circunstancia de que el nuevo planeamiento contemple para ellos una determinada trasformación urbanística”.

Por otra parte, el Supremo entiende que no se pueden imponer obligaciones urbanísticas a los promotores al no ser propietarios, dado que “esta atribución de cargas rompe con el estatuto de la propiedad inmobiliaria, pues se imponen obligaciones conectadas con la propiedad a quien ya no es propietario”, afirmando que “el principio de equidistribución de beneficios y cargas no puede convertirse en la finalidad del plan”. Esta circunstancia de que las cargas urbanísticas se atribuyen a los particulares deja también en una situación cuanto menos de inquietud a los terceros de buena fe (los compradores o propietarios), a los que el ayuntamiento de Marbella se ha comprometido a defender.

El escenario actual

Ante la declaración de nulidad del PGOU de 2010, un plan que obtuvo el apoyo de los dos partidos principales del municipio, PP y PSOE, pero que fue muy controvertido desde sus inicios y que fue objeto de numerosas impugnaciones, es necesario sacar del baúl el PGOU de 1986, un plan diseñado para la Marbella de los 80 que hoy se recupera con carácter transitorio para la ciudad mientras se procede a la redacción del nuevo PGOU. En estos años han sido ejecutados parcialmente tanto el Plan del 86 como el de 2010, así como el del 98 pese a que nunca fue aprobado en su totalidad.

A partir de aquí, los pasos legales y lógicos son los siguientes: aprobación y publicación completa del PGOU del 86 (el Texto refundido del mismo, según informa el propio Ayuntamiento de Marbella, fue aprobado inicialmente el 15 de marzo de 1991 y sometido al trámite de exposición pública, pero está pendiente de aprobación definitiva); adaptación del mismo a la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía, dado que fue redactado con anterioridad a la aprobación de dicha Ley; aprobación de una serie de Normas Sustantivas de ordenación de forma transitoria, cuyos plazos se prolonguen mientras se aprueba un nuevo PGOU para la ciudad, y en paralelo adaptación al Plan de Ordenación del Territorio de Andalucía (POTA); y en el periodo más corto posible, dentro de lo razonable, aprobación del nuevo PGOU, que represente una revisión completa del PGOU de 1986.

En estos momentos, el consistorio marbellí y la Junta de Andalucía trabajan intensa y conjuntamente y han creado una comisión técnica para estudiar diferentes posibilidades de solución transitoria y de cómo ejecutar las sentencias del TS. El propio consejero de Medio Ambiente y Ordenación del Territorio de la Junta, José Fiscal, ha asegurado que la búsqueda de soluciones para el urbanismo de la ciudad es una “prioridad absoluta”, y ha apuntado que puede representar “una oportunidad para racionalizar el urbanismo” en Marbella. Además, se ha apresurado a asegurar que “el día a día urbanístico está garantizado, porque hay un PGOU en vigor del 86 que se estuvo aplicando hasta 2010”.

El ayuntamiento, por su parte, no cesa de lanzar mensajes de tranquilidad tanto a propietarios como a inversores y a personas con licencias de obras concedidas, descartando la paralización del urbanismo en la ciudad. Como el consejero, también el alcalde de Marbella, José Bernal, ha asegurado estar convencido de que “esta situación difícil se va a convertir en una oportunidad para desechar 30 años de urbanismo malogrado y resolver de una vez por todas la ordenación” del territorio municipal. Además de la comisión de seguimiento constituida con la Junta de Andalucía, el equipo de Gobierno local viene manteniendo desde la anulación del PGOU reuniones con empresarios, grupos políticos municipales, etc., y ha creado una Mesa de Expertos, dentro de las actuaciones emprendidas para garantizar la seguridad jurídica.

Al respecto de las viviendas irregulares, núcleo central de la Revisión del PGOU de 2010, la realidad es que, hasta la fecha, no se ha demolido en Marbella ni una sola casa habitada.

Foro-almuerzo Ai

Para entender el alcance de lo anteriormente expuesto, y como ya se anunció anteriormente, Ai reunió recientemente a las voces más expertas para reflexionar sobre la situación generada tras la anulación del PGOU en vigor en Marbella desde 2010.

 

  • González Fustegueras

Por indicación de Rosa Hafner, el primero en tomar la palabra fue el redactor de dicho Plan, Manuel Ángel González Fustegueras, quien de inicio quiso dejar claro que se trata de un instrumento redactado tras varias consultas mantenidas, de la mano de la Administración, con los órganos judiciales que habían liderado la batalla contra las ilegalidades de Marbella. “A la vista de las circunstancias existentes en Marbella, donde no solamente había pendientes de resolver cuestiones de carácter contencioso-administrativo, sino también de carácter penal, mantuvimos en todo momento al corriente de cuanto estábamos planteando tanto al TSJA como a la Fiscalía”.

Añadió que durante el proceso de redacción del Plan, “tanto la comisión gestora que gobernó tras la disolución del Ayuntamiento en 2006 como el propio equipo de gobierno del PP que ganó en las elecciones de 2007 le pidieron de forma reiterada al TSJA, que es el que tiene que hacer cumplir las sentencias, la suspensión de la ejecución de la sentencia de paralización en la resolución de casos concretos, porque se estaba redactando el Plan, y el Tribunal, antes de dictar los autos correspondientes sobre la ejecución solicitaba al equipo redactor qué propuestas se estaban realizando por el nuevo PGOU para esas edificaciones en concreto y cuáles eran los criterios que justificaban esas propuestas”. Aseguró que su equipo informaba puntualmente de todo a jueces y fiscales, “cómo había licencias contra plan que eran de mayor ocupación o edificabilidad, o contra plan que estaban en zonas verdes, de equipamientos o planes parciales que tenían la aprobación parcial pero no la definitiva, saltándose las previsiones del Plan del 86, etc., de cómo eran los criterios de normalización propuestos por el nuevo PGOU en cada caso concreto.”.

Afirmó que de la sentencia del Supremo de nulidad del PGOU le sorprendía, entre otras cuestiones, el hecho de que admitiera a casación “recursos que hablan de infracciones a artículos de la Ley del suelo de 1998, cuando esta fue derogada por la Ley de 2007, cuyo Texto Refundido se aprobó en 2008 y por tanto es la ley estatal con la que se hizo el plan y la que está vigente actualmente”. “La Ley del 98 –añadió-, que es a la que alude la sentencia, no se cumplió, porque se cumplió con la vigente en ese momento, es decir, la de 2007”.

Se mostró también sorprendido porque no da solución ni argumenta qué sucede con las sentencias firmes sobre nulidad de licencias. “Mañana puede haber 16.000 casas en el suelo, porque no hay alternativa”, lamentó, al tiempo que manifestó su sorpresa por el hecho de que “las 1.500 casas que no se podían regularizar con el Plan se podían haber derribado ya, y hasta la fecha no se ha tocado ninguna”. Puso como ejemplo más significativo la demolición nunca llevada a cabo del Banana Beach –un complejo declarado por el PGOU como ilegalidad no asimilable-, pese a estar ordenada por una sentencia del propio Supremo del año 2013.

Sobre las 400 sentencias que declararon nulas las licencias de obras que contravenían el PGOU del 86, subraya que, a su parecer en la sentencia del Tribunal Supremo, “no se apunta ninguna salida, argumentando ésta que ya decidirá el juez de Málaga del TSJA, a la par que deja muy mal parados a los terceros de buena fe”.

En defensa de su sistema para regularizar las edificaciones ilegales “asimilables por el modelo territorial propuesto”, apuntó que su equipo no se limitó a realizar propuestas para las 400 sentencias, dado que habían detectado otras muchas irregularidades que no estaban recurridas por la Junta de Andalucía: “Nosotros vimos todas las irregularidades y les dimos soluciones, aplicando criterios de compensación dotacional a todas, porque nos parecía injusto no hacerlo y centrarnos sólo en aquellas objeto de sentencia”.

Aseveró también González Fustegueras que el Ayuntamiento “nunca había estado contento con el plan, porque siempre quiso hacer borrón y cuenta nueva, algo imposible de realizar con las sentencias existentes de nulidad de licencias, como tampoco con las edificaciones que no tengan sentencia pero representen ilegalidades, pues éstas quedarían siempre en fuera de ordenación”.

En relación con la defectuosa evaluación estratégica que argumenta el Supremo sobre su Plan, asegura que tiene su Declaración de Impacto Ambiental, y que “no habla de determinados conceptos porque entraron en vigor en Andalucía con el Decreto-ley de 3 de marzo de 2015”, que modifica, entre otras, la Ley 7/2007, de 9 de julio, de gestión integrada de la calidad ambiental de Andalucía. Otro tanto de lo mismo entiende que sucede con el informe de sostenibilidad económica que le reclama a su Plan el Supremo, al sostener que “se transcribió la ley del Estado a la ley andaluza en 2012, es decir, dos años después de que se aprobara el Plan”. E igualmente critica que la sentencia tome como referencia la memoria de información para buscar algún justificación de la declaración de nulidad donde debiera hacerlo a la memoria de ordenación, “que es la que históricamente tiene carácter vinculante”; así como el hecho de que “ninguna de las razones que ha dado el tribunal en este recurso está en las alegaciones ni, a mi entender, en las motivaciones previas de estos recursos”.

Al respecto de los suelos de imposible desarrollo en este contexto de vuelta a la vigencia del Plan del 86 adujo que “un proyecto de sectorización con ley actual es una innovación y no permite innovar. Los suelos no tocados en Marbella del Plan del 86 son suelos no programados, no sectorizados, y representan una innovación del plan, y como no se admiten innovaciones en planes que no estén adaptados al POTA, bajo mi punto de vista no se puede hacer nada”. Matizó que esta circunstancia se podría solucionar no con el Plan del 86, sino a partir de “unas normas sustantivas que recogieran, básicamente, lo que dice el Plan del 86, pero como un instrumento nuevo”.

Sobre dichas normas manifestó que, si las administraciones se deciden por la elaboración de las mismas para completar el marco regulatorio mientras se elabora el nuevo PGOU, estas “deberían ver ampliado su plazo legal máximo de un año en tanto se redacta el Plan definitivo, aunque tenga que implicar una modificación legislativa. A su juicio, la aprobación de dichas normas pasaría por la suspensión en parte del plan del 86, parte que asumirían las normas sustantivas.

En cualquier caso, “la solución para Marbella pasa por un nuevo plan, pues el resto de acciones no serán más que soluciones transitorias para dar cierta seguridad a cuestiones menores y para que no se paralice el engranaje”, un nuevo plan que, a su juicio, se concluirá en aproximadamente seis años. Y concluyó que, “si no se modifican las leyes en el sentido que sea, si no hay leyes “de excepción”, que creo que nuestro ordenamiento jurídico imposibilita, el planeamiento urbanístico que tenga Marbella se parecerá muchísimo al plan anulado, incluso en las soluciones para las edificaciones ilegales”.

Sobre la posibilidad apuntada en la mesa de una Ley de punto final para Marbella, argulló que “representaría la victoria de la política de hechos consumados de Gil después de muerto, algo que creo no se puede consentir”.

También reiteró que “las licencias que se concedieron con el Plan de 2010 no tienen ningún problema si son firmes. El problema lo tendrá todo lo ilegal, porque como mínimo están fuera de la legalidad, y lo que no está declarado ilegal pero esté hecho contra plan; sus propietarios lo sabrán o no, pero están en una situación que habría que calificar, al menos, de fuera de ordenación”. Aseveró que las licencias otorgadas regularizando con sentencia no tienen problema alguno, “porque ha dicho el Tribunal que tiene que vigilar el cumplimiento de la sentencia que vale el cumplimiento por equivalencia; es decir, las regularizaciones con sentencia que ha hecho el ayuntamiento tienen el aval del Tribunal”, e insistió en que “edificaciones pendientes de licencia con orden de demolición, declaradas nulas las licencias, que estuvieron inmersas en 2010 en una regularización y que se han regularizado, no tienen ningún problema”. Asimismo, apuntó que determinados “planes parciales que se estaban desarrollando con arreglo al plan del 86 tampoco van a tener ningún problema”.

 

  • Alfonso Peralta

Para el arquitecto redactor del Plan del 86 que ahora vuelve a cobrar vigencia, Alfonso Peralta, uno de los aspectos mas problemáticos que caracterizan la situación actual, “que pone sobre la mesa el verdadero desastre de Marbella, que son los años de Gil”, es cuán lejos hay que remontarse ahora hacia atrás: “En circunstancias normales un plan general tiene una vigencia de ocho a diez años. Si en ese periodo el plan fuese suspendido o anulado, habría que dar marcha atrás el tiempo transcurrido desde la aprobación del anterior, durante el cual se habrán producido cambios que pueden ser importantes, pero es que en este caso hace ya 30 años que se aprobó el Plan y es muy difícil, por no decir imposible, que un instrumento de hace tres décadas pueda servir tal cual en un contexto en el que ha habido grandes cambios de orden legislativo, socioeconómico y físico”. “Además -añadió- durante buena parte de esos años se funcionó al margen de la ley, al margen de los procedimientos y al margen del Plan que ahora vuelve a estar vigente”. Entiende que se trata de la vuelta a un plan cuyo texto refundido “nunca llegó a aprobarse y publicarse formalmente y que, por tanto, apenas si ha podido gestionarse y desarrollarse debidamente”. Por eso su publicación debería ser un primer paso lógico.

Defendió Peralta que, si bien existe seguridad jurídica en la situación actual, puesto que “hay una estructura legal a la que hay que someterse, no hay en absoluto criterios claros y unánimes sobre el camino a seguir entre los agentes que operan en el proceso urbanístico, y es importante que esta cuestión se resuelva para evitar encontrarnos dentro de unos años en una situación similar a la que tenemos hoy”.

Reflexionó acerca de cómo el marco jurídico se ha complicado extraordinariamente respecto al existente en 1986. “Hay una evidente hipertrofia legal a todos los niveles, con leyes y normas sectoriales que en ocasiones obedecen más a razones de oportunidad política que a la lógica del encauzamiento y control de los procesos urbanos. Si se van superponiendo sobre el territorio todas las leyes, normas y planes nuevos, apenas quedarán espacios donde pueda aplicarse el Plan del 86 sin que haya que desenredar previamente la madeja normativa. Tal vez algunas zonas del suelo urbano y quizá parte el suelo urbanizable no programado podrían tener algunas posibilidades de desarrollo directo”.

Señaló asimismo que la adaptación a la LOUA no puede hacerse de forma rápida y fácil, ya que “no se trata simplemente de cambio de denominaciones, sino que afecta a cuestiones de fondo, a procedimientos de desarrollo muy distintos a los del 86, lo que implicaría en la práctica una revisión del Plan”.

Argumentó que “los planes trabajan sobre una realidad determinada y la realidad de 2010 era, en buena medida, resultado de la era Gil que, lógicamente, no podía obviarse. El Plan del 86 también tuvo que hacerse contando con una realidad preexistente, bastante caótica en muchos aspectos como decenas de planes parciales en cuyos ámbitos se concedían licencias sin que se hubieran cumplido las obligaciones de urbanización y reparcelación, o como el caso del casco urbano, en el cual no se respetaban las reservas para dotaciones, entre otras cosas, porque los planos que las definían gráficamente no se manejaban a la hora de dar las licencias”. “Por eso -recordó- hubo que plantear una regularización amparada en la figura prevista en la Ley del suelo de los polígonos y unidades de actuación de los que llegamos a delimitar casi doscientos. Normalmente coincidían con ámbitos de planeamiento que estaban aprobados pero no habían cumplido debidamente los deberes urbanísticos. A partir de la delimitación, solo se concedían licencias una vez cumplidas las obligaciones pendientes”.

Recalcó Peralta que su Plan, tras la anulación del de 2010, se ve abocado a ser aplicado sobre una realidad que poco tiene que ver con aquella para la que se redactó, por lo que requiere un gran esfuerzo de adaptación y destacó que “si los principios sobre los que se quiso ordenar el territorio municipal en 2010 siguen estando vigentes y están realmente asumidos por las administraciones, los ciudadanos y los agentes del proceso urbanístico, podrían mantenerse en la medida que lo permita la sentencia del Tribunal Supremo. Por supuesto el Plan de 2010 no se puede revisar porque ha sido anulado, pero podrían reutilizarse sus ‘mimbres’ en la revisión del Plan del 86, aprovechando en todo caso el potencial que este aún tiene a pesar del tiempo transcurrido”.

Sobre las repercusiones de la anulación del PGOU 2010, lamentó que

“Levanta por completo el pie del acelerador de la recuperación”. Por eso subrayó la necesidad de que las administraciones se planteen tomar varios caminos de forma simultánea y abordar soluciones parciales si es preciso, en lugar de fiarlo todo a una larga y compleja revisión, porque no hay atajos ni soluciones fáciles, y que tanto el Ayuntamiento como la Junta nos digan cuanto antes qué quieren y qué pueden hacer y cómo se va a recorrer el camino hasta salir de esta situación “.

  • Ángel Cabral

Por su parte, Ángel Cabral, abogado experto en urbanismo, arrancó su intervención asegurando que, tras las sentencias del Supremo, no ha dejado de haber seguridad jurídica en ningún momento. “Las sentencias han dejado una seguridad jurídica; otra cosa es que nos guste o no. El TS ha dicho que aquellas sentencias que tengan resolución firme, que se ejecuten, lo cual nos gustará o no, pero la seguridad jurídica está ahí”.

Razonó que, además de seguridad jurídica, tiene que haber al mismo tiempo “una gran flexibilidad, que haya ductilidad tanto en la legislación, en la ley, como después en el planeamiento”, y apuntó la necesidad de que desde la Administración se tenga mayor empatía con el inversor: “Si un inversor tiene claras las cargas que le pide la Ley y llega a un ayuntamiento, como ocurría en Marbella, y le piden el 50% del aprovechamiento lucrativo cuando la ley marcaba el 10% como tope máximo, es que algo se está haciendo mal”. Denunció asimismo Cabral el cambio continuo de las leyes, que perjudican seriamente la imagen proyectada hacia el inversor: “Si me cambias las reglas de juego en menos de seis meses, me marcho con mi dinero a otro sitio”.

En relación con la adaptación parcial del PGOU del 86 que previsiblemente podrían acometer la Junta y el ayuntamiento marbellí, explicó que existe una prohibición legal en la LOUA que “impide que se puedan hacer modificaciones parciales de un planeamiento general si no está adaptado a la propia LOUA, y lógicamente dicho Plan no lo está porque es anterior en el tiempo”. Y también recordó que el Plan de protección del corredor del litoral prohíbe las modificaciones donde haya sectores, “incluso donde no se prevea una protección territorial”.

Entiende que lo primero que hay que hacer pues ahora es adaptar el Plan a la LOUA, “como vía más rápida de actuación”, y redactar unas normas sustantivas pero que, como apuntaba también González Fustegueras, “perduren durante el tiempo necesario hasta que se termine el nuevo PGOU, aunque esa ampliación temporal implique un cambio legislativo por parte de la Junta de Andalucía”. Argulló que es imprescindible “plantear muchas líneas pero en paralelo”. Respecto a la aprobación de una ley excepcional para una situación excepcional como la que aquí se debatió, aseveró que contaría con la negativa del Tribunal Constitucional por entender que se prima el interés particular sobre el general.

Reiteró asimismo que todas las licencias concedidas conforme al Plan de 2010 no tienen problema alguno, “dado que el art. 73 de la Ley de jurisdicción contencioso-administrativa establece que los actos firmes en ejecución de un plan declarado nulo se mantienen por el principio básico de seguridad jurídica; no ocurriendo lo mismo con los planeamientos desarrollados en 2010, que sí caerán con el Plan”.

Remarcó que “el gran esfuerzo consiste ahora en trasladar tranquilidad a la sociedad ante una fortísima turbulencia”, y que lo sucedido puede representar una paralización del sector inmobiliario en Marbella en lo referente a pequeños proyectos, pero no así en los grandes: “Los macro-proyectos empresariales internacionales se harán, y en menos de un año. Hay que poner las bases jurídicas para que se empiece a urbanizar, y darles a los inversores la seguridad de que su proyecto se va a respetar, partiendo de lo que ya está analizado”.

Por último lanzó su apuesta por un “urbanismo innovador, creativo, que garantice la estabilidad a quien aquí compró y a quien hay que dar una solución rápida, y proyecte seguridad en el inversor”.

 

  • José Francisco Ruíz

El abogado penalista especializado en delitos urbanísticos José Francisco Ruiz, realizó una primera consideración sobre las consecuencias de la sentencia del Supremo sobre las controvertidas viviendas de las que tanto se ha argumentado: “Sin perjuicio de las complicaciones que pueda suponer la situación, considero que los adquirentes de viviendas que han vuelto a quedar sin licencia no deberían preocuparse por una eventual demolición de los inmuebles, pues ello presupondría una indemnización de perjuicios y los responsables últimos de esta no serían otros que el Ayuntamiento y la propia Junta de Andalucía, de tal manera que difícilmente se va a permitir”.

Al respecto de las consecuencias de la anulación del PGOU sobre el mercado inmobiliario marbellí, entiende que “la situación es mucho más complicada, pues supone incertidumbre para los inversores y un parón para la actividad promotora, haciéndolo además en un momento crítico en que Marbella podía volver a ser la locomotora de la recuperación en Andalucía”.

Argumentó asimismo acerca de las causas que han llevado a la sentencia del Supremo: “Creo que se ha llegado a esta situación por la concurrencia de un fallo multiorgánico de legislación, administraciones responsables del control y justicia”, para añadir que: “Ante una situación tan extraordinaria es necesaria una norma también extraordinaria en la que la Junta de Andalucía despeje todas las incertidumbres y garantice la posición de quienes claramente no tienen responsabilidad alguna en lo ocurrido, permitiéndonos de una vez por todas superar el pasado.”

 

  • Rafael Salinas

El también abogado especializado en materia urbanística Rafael Salinas, uno de los comensales que más dinamizó el debate poniendo temas sobre la mesa, reflexionó sobre el recuperado Plan del 86 y el anulado de 2010: “El plan general del 86 tuvo un corto recorrido en su desarrollo y gestión por dos motivos fundamentales: de tramitación del propio plan, porque la aprobación en 1986 ordenaba una serie de modificaciones, por lo que el Ayuntamiento tuvo que darle cumplimiento, documento al que la Junta de Andalucía le dio su visto bueno”. “Como conclusión –añadió-, en aquellos años solo era desarrollable lo no sujeto a cumplimiento; y asimismo, porque no se había publicado y los tribunales determinaron su exigencia en aquel tiempo”. Reflexionó acerca de que el escenario cambió radicalmente con la llegada de Gil, “que impuso sus normas aplicando el PGOU de los Convenios y de sus intereses. En conclusión, se trata de un plan con poca vida y hoy de aplicación reducida, porque como bien dice Peralta la actividad de la era Gil ha desdibujado la ordenación del 86 y se ha construido un gran número de proyectos que hace que el plan se pueda desarrollar y gestionar de forma reducida”.

Agregó que “con el plan 2010 se hizo un trabajo muy complejo por parte de la Junta de Andalucía, el Ayuntamiento y el equipo redactor. Es un plan muy criticado pero partía de una situación caótica, de un urbanismo irracional y de intereses, y con un territorio ocupado por construcciones ilegales. Nadie ha puesto en la mesa un planteamiento diferente con soluciones. Era mejorable y con puntos modificables, pero de forma estructural no se conoce una alternativa”.

Apostó asimismo “por la adaptación del PGOU del 86 a la LOUA, redacción y tramitación de Normas Sustantivas, y redacción de la Revisión del Plan General. Paralelamente, alcanzar soluciones para la tramitación de los terrenos clasificados como Urbanizables No Programados, hoy No Sectorizados, y redactar los Planes de Interés Autonómico que la Junta de Andalucía y Ayuntamiento consideren estratégicos para la economía del municipio y de Andalucía”.

Añadió que la futura Revisión debe nacer “del consenso de todos los partidos y sectores sociales partiendo de la realidad y el plan de 2010, dando soluciones a las imposiciones del Tribunal Supremo, e introduciendo los nuevos criterios de ordenación que se consideren por todos los actores, con el fin de contar con un Plan gestionable y creador de futuro económico; y teniendo como uno de los principales objetivos la regularización de las construcciones ejecutadas”.

 

  • Rafael Porras

El periodista Rafael Porras, director de El Mundo Andalucía, mostró su acuerdo en que “lo más grave de la sentencia del Supremo es que no da una salida para las edificaciones ilegales”, si bien aclaró que “tampoco es esa su función”.

En su opinión, la sentencia sí provoca inseguridad jurídica en el sentido de la sensación que se transmite al inversor, fundamentalmente extranjero, que no sabe muy bien qué puede ocurrir en el futuro con su proyecto, refiriéndose “no sólo a quien llega para invertir en la construcción de apartamentos, sino también al que busca instalarse para crear industria”. Pese a ello aseguró que “Marbella es una mina y tarde o temprano entrarán a invertir seguro, aunque por el momento buena parte de estos inversores se estén yendo a otros municipios como Estepona o Benahavís”.

Retrotrayéndose al periodo en que fueron construidas 18.000 viviendas de forma irregular recordó dos cuestiones fundamentales: “La peculiaridad de un municipio gobernado por un partido muy particular, el GIL, frente al resto de municipios, dirigidos por partidos tradicionales; y otra peculiaridad que reside en que era el propio sistema político, económico y judicial el que propiciaba un urbanismo sin apenas control y especulativo que dio también lugar a la corrupción que todos conocemos. No olvidemos el hecho de que todo el mundo en aquella época sabía lo que se estaba haciendo. La mayoría de los periodistas, jueces, notarios, arquitectos, banqueros, registradores. etc., sabían a qué se estaba jugando”.

Sobre el proceso que ahora afronta el urbanismo de la ciudad lamentó Rafael Porras que “cualquier intento de adaptarse al procedimiento legal establecido, en las actuales circunstancias políticas de Marbella, con tres partidos en el Gobierno y un cuarto apoyándolo, a lo que hay que añadir la complejidad normativa y legal, es imposible; ni en cuatro ni en cinco años se podrá redactar un plan de ordenación nuevo que se adapte a todo lo necesario con este escenario”. Añadió que de la misma manera que por primera vez en la historia se decidió la disolución de un ayuntamiento en España, el de Marbella, en el año 2006, “no hay que descartar la posibilidad de buscar una excepcionalidad específica para este caso del PGOU”.

Entiende que lo que Marbella necesita es una solución urbanística y otra legal, “que tienen que ir de la mano”. “Es necesario –apuntó-, solucionar esto de manera eficaz y rápida, lo que pasa necesariamente por buscar un atajo legal porque la elaboración de un nuevo plan es cuestión de demasiados años. Hay que levantar rápido la tonelada de hormigón que se ha dejado caer sobre Marbella, paralizándola ahora que empezaba a remontar”.

Manifestó su confianza en que así sea, una confianza sostenida en buena medida en la disponibilidad y voluntad de solucionar de verdad las cosas por parte de “altos cargos de la consejería del ramo”.

Aseguró que resulta incomprensible que no se demuelen las edificaciones con orden de demolición, orden que tiene que ejecutar el ayuntamiento y que, si no ejecuta, está incumpliendo una resolución judicial y como tal cometiendo un delito, aunque entiende que la realidad, la existencia de esas viviendas, ocupadas, compradas de buena fe y registradas, hace imposible esa demolición. “Por esta circunstancia, si yo fuese alguien interesado en comprar una vivienda en Marbella la compraría, pues si hasta la fecha no se ha demolido nada no es previsible que ocurra en el futuro”, vaticinó.

 

  • Simón Onrubia

Por su parte, el delegado de Expansión en Andalucía, Simón Onrubia, ratificaba la “brutal inquietud” que la sentencia ha generado entre empresarios y directivos: “La voz que me llega de los posibles inversores es de incertidumbre y desconcierto total ante lo que está sucediendo”.

Insistió en que, por mucha seguridad jurídica que los abogados confirmen que existe, ahora es más difícil encontrar a alguien dispuesto a invertir en Marbella, “en un momento como el actual en el que los fondos están moviendo dinero a raudales, buscando oportunidades de negocio tanto en residencial como en otro tipo de productos como centros comerciales u hoteles; y, sin embargo, no apuestan por Marbella como se merece esta ciudad, para la cual los cuatro o cinco años necesarios para la aprobación de un nuevo PGOU pueden hacerse demasiado largos”.

Lamentó el daño que toda esta inseguridad está generando en la propia Marca Marbella, que es imagen no sólo de Andalucía, sino también de España, “en un momento además en el que muchos turistas e inversores han puesto sus miras en nuestro país debido a que, por desgracia, otras naciones están siendo víctimas del terrorismo”. Ai

 

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