La imprescindible regulación del sector inmobiliario

Manuel Bermudo Valero
Arquitecto-API
Presidente COAPI Sevilla

La regulación del sector inmobiliario es una asignatura pendiente desde hace ya más de una década. Cierto es que ésta es una competencia que corresponde a las comunidades autónomas y en nuestro caso de la Junta de Andalucía.

Ya se ha comentado en múltiples ocasiones que “la mayor inversión que una familia hace a lo largo de toda una vida es la adquisición de una vivienda”.
En la experiencia por la que todos alguna vez hemos pasado o pasaremos de adquirir una vivienda, se evidencia que la incertidumbre, estrés y ansiedad que genera en el ciudadano es inmensa. Ello se debe a varias circunstancias. La primera es que el consumidor se enfrenta a algo desconocido. En general una persona compra una vivienda una o dos veces en su vida. En segundo lugar, la inversión que se realiza es la mayor que se va a realizar en la vida de una persona y una familia, y la carga económica derivada de la compra de la vivienda normalmente se arrastrará durante gran parte de su vida; y por último, la compra de una vivienda cuenta con una gran carga en el aspecto íntimo o sentimental y de convivencia familiar de la familia.
A ello hay que añadirle el descontrol en cuanto a la información que sobre el producto inmobiliario llega al consumidor, con lo que tenemos todos los ingredientes necesarios para entender la disfunción del mercado inmobiliario.
Por otro lado, hay que señalar que “uno de los sectores que más reclamaciones de consumidores presenta es el de la vivienda”, lo que pone en evidencia que los operadores que intervienen en dicho mercado están muy lejos de las expectativas de los consumidores y de unos mínimos de profesionalidad y ética exigibles.
Todo ello, hasta el punto de que la que fuera ministra de la vivienda Mª Antonia Trujillo llegara a decir que en España, para vender una lechuga hacía falta el carné de manipulador de alimentos, mientras que para vender una vivienda no se exigía absolutamente nada.
Esto es así, porque al día de la fecha existen para esta actividad:
• Nulos requisitos para el promotor.
• Nulos requisitos para el constructor.
• Nulos requisitos para la intermediación.
Todos hemos visto cómo en la época del boom inmobiliario cualquiera con mínima preparación se convertía en promotor, constructor o abría un tenderete inmobiliario, todos con las miras puestas en hacer una gran cantidad de dinero en muy corto espacio de tiempo.
Pero vamos a centrarnos en este último grupo de la intermediación inmobiliaria.

Regulación de la intermediación inmobiliaria en España

El Decreto 4/2000, en un vano intento de abaratar el precio de la vivienda, y presionado por las multinacionales que entonces y al amparo del boom inmobiliario, intentaban empezar a operar en España, decidió incidir en el único coste de la vivienda que no era ni es relevante para la misma: el coste de la intermediación, y así decidió liberalizarla. Más bien lo que consiguió fue desregular la actividad, permitiendo la entrada a todo el mundo, entre ellos a operadores sin cualificación y generando como consecuencia la mayor de las desprotecciones hacia el consumidor, que vio incrementado el volumen de engaños, fraudes y estafas a la hora de comprar o alquilar su vivienda, como bien no se cansan de repetir las organizaciones de consumidores.
La Ley 10/2003 reafirmó esta tesis, si bien estableció que la actividad de intermediación inmobiliaria podrá ser ejercida:
a) Por los agentes de la Propiedad Inmobiliaria, conforme a los requisitos de cualificación profesional contenidos en su normativa específica.
b) Por personas físicas o jurídicas sin necesidad de estar en posesión de título alguno, ni de pertenencia a ningún colegio oficial, sin perjuicio de los requisitos que, por razón de protección a los consumidores, establezca la normativa reguladora de esta actividad.
Precisamente a partir de la liberalización del ejercicio de la actividad en el año 2000, es cuando se produce el mayor proceso especulativo inmobiliario conocido, con las consecuencias por todos sabidas y con grave perjuicio a los consumidores como han demostrado las estadísticas de las organizaciones de defensa de los consumidores.
El principal problema derivado de estas legislaciones es que las citadas leyes fueron mucho más allá de su pretensión liberalizadora, provocando una auténtica desprofesionalización al no exigir ningún tipo de cualificación, titulación o colegiación para el ejercicio de una actividad que incide directamente en el derecho a disfrutar una vivienda que tiene todo ciudadano, así como en la seguridad jurídica para acceder a ese disfrute, pese a declararse esta intención en esta última ley.
La solución a esta debacle no está en intervenir en el mercado inmobiliario, pues la liberalización y la competencia generan sin dudas estímulo al desarrollo, sino tan sólo en imponer unos mínimos controles que eviten el perjuicio de los que acceden a él, de los consumidores.
Ocurre que en la contratación inmobiliaria hay una alta seguridad jurídica, en su segunda fase, con la intervención de profesionales (Notarios y Registradores de la Propiedad) que dan certidumbre, legalidad y estabilidad al contrato a partir de su perfección; pero todos se olvidan de que en la fase precontractual de negociación anterior al consentimiento en el contrato, es decir la de la intermediación, la más crítica de cara a su formación, no existe seguridad alguna más allá que la impuesta por la normativa de protección al consumidor de prácticamente nulo control preventivo.
Por tanto, la normativa que regule la intermediación inmobiliaria debe aspirar, al menos, a una seguridad jurídica sin mermas en todas sus fases entre las que debe estar la fase de negociación, que posiblemente sea la más importante de la gestación de un contrato. La vivienda no merece el tratamiento de mercadería sometida a normas comerciales; debe concebirse como un bien social y, por ello, es exigible a los poderes públicos una tutela absoluta al menos de la vivienda habitual de cada ciudadano.
Y aún así, al día de la fecha, año 2016, dicha regulación sigue sin ver la luz. Veamos cuáles han sido las causas por las que, en Andalucía, aún no tenemos una normativa reguladora.
Desde la fecha citada de la Ley 10/2003, nuestro colectivo viene reclamando esta regulación, apoyado por todas las organizaciones de consumidores y con el visto bueno de las administraciones, tanto estatal como autonómica, a la que corresponde esta iniciativa. Pero no sólo de la Consejería de Fomento y Vivienda, sino también de la de Salud y Consumo.
Pero no sólo somos nosotros los APIs los que defendemos esta necesidad, sino que la totalidad de los operadores del sector, aunados en la que denominamos “Voz Única Inmobiliaria”, venimos manteniendo reuniones con la Consejería competente de cara a conseguir esta regulación. Puedo decir que en dichas reuniones hemos conseguido el apoyo unánime de todas las fuerzas políticas presentes en el Parlamento Andaluz. Sin embargo, las alternativas de gobierno, las elecciones y hasta un sinfín de problemas añadidos han hecho que, al día de hoy, esta regulación no esté aprobada.
Sirva de ejemplo para dejar constancia de lo anterior, el que muy recientemente, el 27 de noviembre de 2015, en las III Jornadas Inmobiliarias de Andalucía organizadas por los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria, hubo una ponencia sobre “La Seguridad Jurídica en la Intermediación Inmobiliaria” en la que el consejero de Fomento y Vivienda de la Junta de Andalucía, por primera vez reconoció públicamente la necesidad de abordar el estudio y regulación de la actividad de intermediación inmobiliaria, como lo han hecho otras CCAA, desde una perspectiva de protección del consumidor. En el mismo sentido el delegado del Gobierno en Andalucía, también presente en las Jornadas, coincidió en dicha afirmación.
Sin embargo y desgraciadamente, como viene siendo habitual, Andalucía va a la cola, y esta regulación ya está aprobada en Cataluña (Ley 18/2007 de derecho a la vivienda de Cataluña), en el País Vasco (Ley de vivienda del País Vasco de 18 de junio de 2015), y está en marcha en muchas otras autonomías, mientras que en Andalucía aún la estamos esperando.

Ventajas de la regulación de la intermediación

La regulación de la intermediación inmobiliaria generaría múltiples beneficios a todas las partes implicadas en este sector. Estos beneficios podíamos resumirlos en los siguientes apartados:
a) Para los consumidores y usuarios: seguridad jurídica preventiva y económica, que lleva a la confianza y al dinamismo inmobiliario. Romper la asimetría informativa entre los prestadores de servicios y los usuarios.
b) Para la Administración: poner orden en el sector y fomentar la competitividad ordenada. Eliminación del mercado negro del sector. Más altas en IAE, más recaudación fiscal y menos litigiosidad.
c) Para los profesionales: defensa del prestigio y reputación colectiva. Reconocimiento social y confianza en el ciudadano. Registro como sello de calidad. Eliminación de la competencia desleal que genera la actividad sumergida.

Condiciones de la regulación de la intermediación

Nuestra reivindicación no pretende ir más allá de lo que se ha establecido en las comunidades que ya tienen en marcha esta regulación. Todos ellos redundan en defensa del consumidor y usuario por encima de los intereses del colectivo. Esta propuesta de regulación se basa en los siguientes puntos fundamentales:
a) Capacitación profesional. Esta exigencia, sin pretender dejar a nadie fuera del mercado, debe garantizar la profesionalidad del servicio a los ciudadanos, usuarios y consumidores. Esta actividad es compleja y requiere que el que la ejerza cuente con conocimientos jurídicos, técnicos, fiscales, comerciales y un largo etc.
b) Establecimiento abierto al público. Debiendo acreditar su localización física o bien, en determinadas ocasiones en la red. Deben acabarse las pegatinas en las farolas con un teléfono móvil, de imposible localización del responsable después de la aparición de un problema en la transacción.
c) Póliza de seguro de responsabilidad civil. Ésta debe garantizar a los consumidores la responsabilidad del intermediario ante cualquier acción que perjudique a cualquiera de las partes en una transacción.
d) Seguro de caución. Éste debe garantizar a los consumidores la devolución del dinero que un intermediario tome a cuenta en el curso de una operación de venta o alquiler.
e) Carencia de antecedentes penales. No deben existir intermediarios habilitados con una sentencia firme en materia patrimonial. Al igual que existen inhabilitaciones para los administradores de una sociedad que han incurrido en mala administración, no es de recibo que se permita ejercer la intermediación a quien ha sido condenado por malas acciones en esta materia.
f) Inscripción en un Registro administrativo de la Junta de Andalucía, de Intermediarios Inmobiliarios. Este registro debe acreditar el cumplimiento por parte de todos los intermediarios habilitados, de todos y cada uno de los parámetros anteriores. Ello daría un sello de calidad a los operadores inmobiliarios y una garantía a los consumidores que trabajen con intermediarios que cuenten con este sello, descartando e incluso denunciando a aquellos que no lo tengan.
Esta normativa reguladora debería venir complementada por un régimen sancionador para el caso de incumplimiento, sin el cual, la aplicación de esta normativa sería vana.
Para tranquilidad de los que lean este artículo, debo decir que todos estos requisitos ya los cumplen los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (salvo la inscripción en el registro de la Junta de Andalucía, que se realiza actualmente en el propio colegio profesional). El problema actual radica en que, en general, la sociedad tiende a confundir a todos los intermediarios inmobiliarios, denominándolos APIs, cuando sólo y exclusivamente éstos cuentan con la obligación mediante ley de contar con una titulación universitaria y unos requisitos de colegiación contenidos en los Estatutos, para el ejercicio de la actividad que garantizan al consumidor su propia seguridad.
Estos requisitos no se oponen a la actual tendencia de liberalización en el ejercicio de actividades, no suponen una limitación o restricción a la libre competencia y si suponen una garantía eficaz del derecho de los consumidores y usuarios en materia de vivienda.
Esperemos que, de una vez por todas, la Junta de Andalucía saque adelante la regulación de la intermediación inmobiliaria que tanta falta está haciendo en nuestra comunidad.
Terminaremos diciendo que “el reconocimiento constitucional a una vivienda digna y adecuada, en su concepción de bien social de especial protección, implica un deber del Estado y del conjunto de las Administraciones de procurar un mercado inmobiliario más seguro, trasparente y equilibrado”. Ai