La promoción residencial en Sevilla: un horizonte de oportunidades

Por Carlos Blanco Delgado           

Jefe de Departamento de CBRE VAS en Sevilla

 

El sector promotor no parte de la misma posición en comparación con la crisis anterior. Cierto es que las consecuencias de la pandemia que estamos viviendo son aún inciertas y nuestra recuperación podría ser menos rápida de la inicialmente prevista, pero las condiciones en las que nos enfrentamos a este nuevo enemigo son mejores a las de la anterior crisis financiera. Como punto de partida, hemos de entender que nos enfrentamos a una crisis sanitaria global, no del propio sistema financiero. El endeudamiento de las familias españolas al inicio del confinamiento, según el Banco de España, es aproximadamente un 20% inferior al del año 2008, lo que facilita una mejor respuesta de las familias ante futuras contingencias.

En términos económicos, el PIB de Andalucía cerró 2019 con un crecimiento del 2,1%, una décima por encima de la media nacional y nueve más que la Eurozona, lo que se refleja en el fortalecimiento del tejido empresarial andaluz, donde en el momento pre-Covid existían más de medio millón de empresas activas, un número semejante al registrado en los años 2007 y 2008.

El mercado de la obra nueva en nuestra provincia presenta igualmente datos para el optimismo. Desde el punto de vista del comprador de producto residencial, vemos como desde el año 2017 se había estabilizado el número de hipotecas constituidas por debajo de las vente mil hipotecas anuales, número similar al de las hipotecas que son canceladas, reflejando un escenario que difiere de momentos previos a la crisis anterior, donde el “atracón” hipotecario hizo que se llegaran a constituir en nuestra provincia cinco veces más hipotecas de las que se cancelaban, reflejo de un mercado donde gran parte de la finalidad del comprador era especulativa.

El sector promotor sin duda ha reaccionado y asimilado las lecciones aprendidas de la crisis anterior. Vemos como en nuestra provincia se ha estabilizado la superficie residencial promovida entorno a los seiscientos mil metros cuadrados, aproximadamente un 20% de la superficie que se promovía en el año 2007. Respecto al número de viviendas promovidas los datos son similares, ya que 2019 cerró con un total de 3.341 nuevas viviendas, lo que representa un 17% de viviendas en comparación con el número promovido en el año 2007. En el caso de en la ciudad de Sevilla, la oferta actual de obra nueva se concentra en más de 100 promociones, concentradas fundamentalmente en las zonas centro y este.

Un factor importante que nos ayuda a entender cómo ha sido la transformación en la última década del sector de la promoción residencial es ver cómo la superficie media de la vivienda nueva se ha visto incrementada. En el año 2019 la superficie media de la vivienda nueva en bloque fue de 116 metros cuadrados mientras que, en los años 2007 y 2008, esta media resultaba ser 100 metros cuadrados.  Esto refleja el cambio que ha experimentado el segmento residencial, menos especulativo y más pensado en la experiencia del usuario, donde ahora las superficies no se encuentran tan ajustadas como antaño. Vemos hoy en día promociones con mayores dotaciones y zonas comunes tales como piscinas, gimnasios y salones comunitarios. Las características de las nuevas promociones en las zonas de “Entrenúcleos” en Dos Hermanas o “Sevilla Este” son fiel reflejo de todo lo anterior.

Llega ahora el momento de plantearnos, una vez asentados en la “nueva normalidad”, cuáles serán las consecuencias que esta pandemia conllevará al mercado de obra nueva residencial. Respecto al tipo de producto demandado entendemos que la experiencia del teletrabajo ha impulsado sobremanera las nuevas formas de trabajar, y ha dado lugar a que sobre el comprador de vivienda nueva primen requisitos en cuanto a superficie útil, dotaciones y equipamientos que proveen de comodidades, frente a otros tales como la localización o cercanía al trabajo. Futuros desarrollos residenciales como Palmas Altas al sur de la ciudad, Santa Bárbara al este o Buen Aire al norte pueden encontrar una oportunidad para su desarrollo promoviendo estos conceptos de zonas residenciales adaptadas a las “nuevas formas de vivir y trabajar”. Las configuraciones que dispongan de espacios adaptativos y versátiles para el teletrabajo, integradas en esquemas con buenas infraestructuras de telecomunicaciones y dotaciones serán clave para la elección de una nueva vivienda.

Desde el punto de vista del promotor residencial nos encontramos ante un sector más profesionalizado y evolucionado, con balances más saneados y un grado de apalancamiento menor, en contraposición con la crisis anterior, en parte debido al nuevo escenario de alianzas del sector promotor con los fondos de inversión, donde el promotor aporta el “know how” del negocio y el fondo aporta “equity”.

Cierto es que la actual situación tendrá su efecto en el sector de la promoción residencial. Respecto a los precios de venta, entendemos que éstos no sufrirán ajustes significativos por los factores comentados anteriormente: el menor endeudamiento de las familias que facilita un mejor acceso a la compra de vivienda, el menor número de unidades promovidas y un mercado menos especulativo que generará un volumen menor de adjudicaciones hipotecarias. Además, el precio medio de la vivienda en Sevilla se encuentra aún alejado de los niveles previos a la anterior crisis, no existiendo en la actualidad ese foco de tensión. Sirva como ejemplo el barrio de Sevilla Este, donde actualmente se están construyendo cerca de mil quinientas viviendas con precio medio de venta en torno a los 1.900 euros por metro cuadrado, mientras que en el año 2007 el precio medio alcanzó los 2.300 euros por metro cuadrado.

Un factor que entendemos sí se verá afectado es el relativo a los ritmos de venta, no los correspondientes a este año, ya que gran parte de las viviendas a entregar en 2020 estaban ya vendidas con anterioridad a esta pandemia, si bien pudieran derivarse algunas complicaciones a la hora de cumplir las condiciones exigibles por las entidades financieras para la subrogación hipotecaria; pero sí tendría su efecto en las promociones previstas para entregar en los próximos 18 o 24 meses. Nótese por ejemplo que en la zona de Entrenúcleos existen actualmente 12 promociones en marcha que agrupan unas 1.275 viviendas, siendo 250 de ellas vivienda protegida. Parte de estas promociones contemplaban la terminación de las obras con un alto número de unidades vendidas, sin embargo, todo parece indicar que parte de estas unidades serán vendidas en el periodo de post-construcción, con el consiguiente coste financiero para el promotor.

En cuanto al lanzamiento de futuras promociones, entendemos que la ralentización de las ventas producida por la desaceleración de la economía y el incremento del desempleo provocará el retraso de algunas de ellas, sobre todo en ubicaciones secundarias de la corona metropolitana, hasta que realmente se pueda medir el efecto real de esta pandemia. La promoción residencial en ubicaciones ”prime” no debe verse afectada a corto plazo, ya que estas promociones albergan un menor número de viviendas y están destinadas a un comprador objetivo con mayor poder económico y menor dependencia a la financiación.

Otro aspecto importante a tener en cuenta por el sector promotor sevillano es la oportunidad de diversificación que ofrecen las nuevas fórmulas residenciales de “coliving” y “build to rent”, permitiendo al promotor estudiar fórmulas alternativas a la tradicional venta del producto terminado. El primer gran ejemplo en nuestra ciudad lo tenemos en el barrio de Sevilla Este, donde está prevista la construcción de más de cuatrocientas viviendas para el alquiler con excelentes dotaciones y equipamiento comunitario.