La vivienda gana la batalla por el capital institucional: el 77% de los inversores priorizará residencial y living

La confianza empieza a regresar a los activos inmobiliarios. Los inversores institucionales concentran sus apuestas en aquellos sectores capaces de ofrecer demanda estructural y flujos de caja resilientes, con el residencial, las nuevas fórmulas de living y las infraestructuras como principales focos de oportunidad.

Así lo refleja la sexta encuesta global anual a inversores de PATRIZIA, que recoge la visión de instituciones que gestionan, en conjunto, cerca de un billón de euros. Aunque el aumento de los costes de financiación y la incertidumbre geopolítica mantienen la cautela, el estudio apunta al inicio de un nuevo ciclo de inversión, marcado por una mayor disciplina en la asignación de capital.

En este escenario, la especialización sectorial, la capacidad de creación de valor operativo y el conocimiento de los mercados locales ganan peso como criterios para identificar oportunidades y construir carteras resilientes. Europa, además, refuerza su atractivo como destino para el capital institucional a largo plazo.

El residencial y las nuevas fórmulas de living concentran las mayores expectativas de inversión. El 77% de los encuestados identifica estos segmentos como las áreas en las que prevé aumentar más su exposición durante los próximos cinco años. La vivienda residencial tradicional se sitúa como el segmento de living más atractivo, con un 40% de las respuestas, seguida de cerca por la vivienda asequible, con un 34%.

La encuesta también muestra que los inversores quieren revalorizar sus carteras mediante una gestión más activa de los inmuebles. Entre sus prioridades destacan la rehabilitación y las estrategias brown-to-green, que consisten en transformar edificios antiguos o poco eficientes en activos más sostenibles. Estas actuaciones permiten reducir el consumo energético, cumplir las nuevas exigencias regulatorias, responder a las necesidades de los clientes y aumentar el valor y la rentabilidad de los inmuebles.

Esta preferencia por sectores resilientes también se refleja en el tipo de inversión. Cerca de dos tercios de los encuestados prevén aumentar su exposición a estrategias Core y Core+, entendidas como inversión en activos de calidad y con un nivel de riesgo bajo o moderado. Las primeras buscan ingresos estables y predecibles, mientras que las segundas incorporan cierto margen de mejora del activo para obtener una mayor rentabilidad.

Las condiciones de financiación continúan condicionando las decisiones de inversión. Siete de cada diez inversores esperan que los costes de financiación aumenten durante los próximos dos años, lo que refuerza un enfoque más disciplinado y selectivo en el despliegue de capital en los mercados inmobiliarios.

Mahdi Mokrane, director de Gestión de Fondos Inmobiliarios de PATRIZIA, señaló: «Existe una clara voluntad entre los inversores de volver a pasar de la estrategia a la ejecución, aunque el despliegue de capital continúa siendo selectivo y está cuidadosamente ajustado al riesgo. Resulta especialmente significativo que, en muchas áreas del mercado inmobiliario europeo, los fundamentales hayan mostrado una evolución más sólida que el sentimiento del mercado durante los últimos años. Los inversores buscan sectores con una demanda estructural fuerte y flujos de caja resilientes. Por eso, el residencial y las nuevas fórmulas de living siguen destacando: la escasez estructural de oferta, los cambios demográficos y la necesidad de vivienda moderna generan oportunidades atractivas para el capital a largo plazo».

La encuesta también refleja la confianza a largo plazo en las infraestructuras, a medida que los inversores buscan exposición a motores estructurales de crecimiento y fuentes de ingresos resilientes.

Casi la mitad de los encuestados prevé aumentar su asignación a infraestructuras durante los próximos cinco años, un porcentaje superior al del año pasado que confirma el interés institucional por inversiones de larga duración en este ámbito (45%).

La transición energética continúa como el área que despierta mayor interés, con un 41% de los inversores que prevé aumentar su exposición al sector. La infraestructura digital también mantiene una elevada capacidad de atracción, mientras que la infraestructura social registra un notable incremento del interés respecto a ejercicios anteriores: pasa del 2% en 2025 al 17% en 2026.

Las perspectivas de los inversores sobre la actividad del mercado de infraestructuras siguen siendo positivas. Cerca de tres cuartas partes esperan que el volumen de operaciones aumente durante los próximos dos años, impulsado por la demanda de activos vinculados a la digitalización, la descarbonización y la modernización de las infraestructuras esenciales (73%).

Aunque las expectativas de rentabilidad se han moderado ante el endurecimiento de las condiciones de financiación, las infraestructuras continúan considerándose una de las oportunidades de asignación de capital a largo plazo más atractivas dentro de los activos reales.

Phoebe Smith, directora de Gestión de Fondos de Infraestructuras para Europa de PATRIZIA, afirmó: «La transición energética está cada vez más vinculada a la resiliencia. Los inversores miran más allá de la capacidad de generación y centran su atención en las infraestructuras necesarias para reforzar la seguridad energética y respaldar sistemas más descentralizados. Lo mismo ocurre con la infraestructura digital, donde la inversión local adquiere una relevancia creciente ante el aumento de la demanda de redes resilientes y distribuidas en Europa. Creemos que este escenario favorece a los gestores con un conocimiento local profundo, porque muchas de las oportunidades más atractivas no se encuentran en proyectos de gran escala. Están integradas en las economías locales y requieren comprender cómo evolucionan las infraestructuras en cada territorio».

El estudio también pone de manifiesto la creciente influencia de la incertidumbre geopolítica en las decisiones de asignación de capital institucional.

Alrededor del 85% de los encuestados asegura que la volatilidad geopolítica tiene un impacto moderado o significativo en sus carteras de activos reales. En este contexto, los inversores son cada vez más selectivos tanto por clase de activo como por geografía y socio de inversión.

Europa continúa reforzando su posición como destino atractivo para el capital a largo plazo. Cerca de uno de cada cuatro inversores (24%) prevé aumentar su exposición a la región durante los próximos tres años, mientras que solo una pequeña minoría (4%) espera reducirla. Estos datos reflejan la demanda de estabilidad, calidad institucional y oportunidades de inversión estructural a largo plazo.

Al mismo tiempo, el conocimiento de los mercados locales y la capacidad de ejecución operativa adquieren un peso creciente como factores diferenciales en la selección de gestores. Los equipos locales especializados y un conocimiento profundo del mercado europeo se encuentran entre las características más valoradas, con más del 80% de los encuestados que considera ambas capacidades criterios importantes de selección.

Los resultados también confirman que los inversores mantienen el foco en motores estructurales a largo plazo como la digitalización, la transición energética y las inversiones vinculadas al living, pese a la incertidumbre macroeconómica y geopolítica.

Konrad Finkenzerller, responsable de la División de Clientes de PATRIZIA, señaló: «Los inversores son hoy mucho más selectivos en términos de geografía, sector y socio de inversión. Frente a una exposición generalista al mercado, muchos asignadores de capital buscan cada vez más una exposición específica y gestores con un conocimiento profundo de los mercados locales. Europa continúa reforzando su posición como destino atractivo para el capital institucional, respaldada por una demanda estructural a largo plazo, intensas tendencias de urbanización y un entorno de inversión altamente institucionalizado».