La vivienda turística agita el sector inmobiliario español

La proliferación de la oferta de este tipo de alojamientos en algunas zonas de playa y en las almendras centrales de ciertas ciudades ha llevado al Gobierno central a reforzar la legislación sobre este sector, el cual mueve cientos de millones de euros al año. La medida más destacada es la entrada en vigor el próximo mes de julio del denominado modelo 179, una norma estatal que obliga a las plataformas tecnológicas como Airbnb, Homeway, Wimdu o Booking a suministrar al Ministerio de Hacienda los datos fiscales derivados de dicha actividad. En Andalucía, la Junta exige desde 2016 que se inscriban las viviendas con fines turísticos en un registro a fin de cubrir un vacío legal y, en consecuencia, evitar el fraude, el intrusismo y la competencia desleal con los establecimientos hoteleros. En esta comunidad autónoma, en cualquier caso, no existen problemas de convivencia e incluso de turismofobia como está sucediendo en otras regiones como Cataluña, Baleares y, en menor medida, Madrid.

Por Simón Onrubia

Al igual que el fiscal Sackett en la obra “El cartero siempre llama dos veces”, el ministro Cristóbal Montoro está golpeando en la puerta de los contribuyentes sospechosos de no cumplir con el fisco. En 2016, Hacienda remitió una carta a 21.500 ciudadanos en la que les decía que, “de acuerdo con los datos de que dispone la Agencia Tributaria, usted ha realizado anuncios de alquiler de inmuebles en diferentes medios publicitarios, incluido internet. Le recordamos que, en caso de haber percibido rentas por alquiler, deben incluirse en la declaración, así como cualquier tipo de renta por la que deba tributar y no conste en los datos fiscales”.
Esa cifra se ha sextuplicado ahora al calor del boom de los alquileres con fines turísticos y 136.600 personas han recibido un aviso similar en el que se les indica que deben incluir en su declaración de la renta los ingresos derivados de esta actividad.
A ello se añade que el próximo mes de julio entrará en vigor el denominado modelo 179 de “Declaración informativa trimestral de la cesión de uso de viviendas con fines turísticos”, una norma estatal que obliga a las plataformas tecnológicas que anuncian este producto (Airbnb, Homeway, Wimdu, Booking, Apartur o Tripadvisor, entre otras muchas) a suministrar al Ministerio de Hacienda los datos fiscales vinculados a dicha actividad.
Unas medidas que buscan poner orden en un fenómeno que, si bien no es novedoso en el sector inmobiliario español –sobre todo en la costa-, se ha situado ahora en el ojo del huracán debido a que en ciertos puntos del país está creciendo la turismofobia, en especial en Cataluña y Baleares. Detrás de este movimiento se encuentra la proliferación de la oferta de este tipo de alojamientos en algunas zonas de playa y en las almendras centrales de ciudades con un elevado número de visitantes foráneos.

Principales actores

Los actores implicados en este asunto son variopintos: desde particulares y profesionales hasta fondos de inversión, pasando por grupos hoteleros, Administraciones Públicas, vecinos y plataformas digitales. Cada uno de ellos tiene intereses diferentes –en algunos casos opuestos-, pero en lo que coinciden casi todos es en que hay que regular más el sector y acabar con la oferta clandestina.
En primer lugar, porque los inmuebles ilegales escapan al fisco y se genera una competencia desleal contra el sector turístico reglado y contra las propias empresas que se dedican legalmente a este negocio. A ello se suma, según lamentan los más críticos, que se están produciendo problemas de convivencia y un encarecimiento desmedido de los precios, lo cual estaría desplazando a población residente del acceso a una vivienda.
Durante el año pasado, el mercado del alquiler en su conjunto repuntó un 8,9%, según datos de Fotocasa. Aunque la causa de este incremento responde a diferentes factores, es indudable que, en zonas concretas, uno de los principales es la vivienda turística. Este fenómeno, en cualquier caso, no es exclusivo de España y ya existe una red de ciudades europeas que han hecho un frente común para combatirlo. Entre ellas, se encuentran París, Berlín o Amsterdam, así como las españolas Sevilla, Palma de Mallorca y Santiago de Compostela.
Uno de los principales problemas para abordar este asunto es que es prácticamente imposible hacer una foto nítida de la situación actual. ¿El motivo? Existe una realidad distinta en cada región, en cada ciudad, en cada barrio. Lo primero que hay que tener en cuenta es que no hay una normativa estatal, sino que son las comunidades autónomas y, en mucha menor medida, los ayuntamientos los que legislan sobre esta materia. En paralelo, no hay informes concluyentes que desvelen el número de pisos turísticos que funcionan ahora mismo en España. Los estudios más rigurosos se remontan a 2015, es decir, su valor a día de hoy es muy relativo porque desde entonces la situación ha cambiado de manera radical.
Actualmente, doce regiones disponen de un decreto específico de regulación de las viviendas turísticas, aunque en Galicia y Castilla y León está recurrida por la Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia (CNMC) al considerar que restringe la competencia.

Situación en Andalucía

En Andalucía, al contrario que en otros territorios, no existen problemas graves con este tipo de alquileres y, de hecho, es un fenómeno que se vive desde hace décadas en las provincias costeras, con decenas de miles de apartamentos y chalets que se arriendan en los meses de verano. En todo caso, la Junta obliga desde 2016 a inscribir las viviendas con fines turísticos en un registro a fin de cubrir un vacío legal y, en consecuencia, evitar el fraude, el intrusismo y la competencia desleal con los establecimientos hoteleros.
En líneas generales, la norma establece unos requisitos mínimos de calidad y confort equiparables a los del resto de alojamientos. Con su integración en la oferta reglada, estas viviendas deben inscribirse obligatoriamente en el Registro de Turismo de Andalucía y sus titulares presentar la correspondiente declaración responsable para el inicio de la actividad. La prestación del servicio de alojamiento sin este requisito se considerará actividad clandestina, con sanciones que van desde los 18.000 euros para las infracciones graves hasta los 150.000 euros para las muy graves.
El decreto aprobado en febrero de 2016 ha permitido aflorar hasta la fecha un total de 31.107 inmuebles, que suman 162.197 plazas (ver gráfico adjunto), lo que equivale a una media de 5,2 por unidad.

Málaga, líder destacado

El ránking provincial lo encabeza Málaga con gran diferencia sobre el resto al contabilizar 17.855 viviendas y 93.420 camas, es decir, algo más del 57% en el total de ambos capítulos. A continuación, se sitúa Cádiz concentrando casi el 15% con 4.474 y 24.223. El podio lo completa Sevilla gracias a contar con 2.905 viviendas y 13.895 plazas, lo que equivale en términos porcentuales al 9,3% y 8,5% respectivamente.
La cuarta plaza es para Almería con 2.510 casas inscritas y 12.804 plazas (en torno al 8% en ambos casos), seguida por Granada con el 6,5% gracias a que dispone de 2.004 viviendas y 10.663 camas.
Ninguna de las tres provincias restantes supera el millar de unidades: Huelva cuenta con 663 (equivalentes a 3.708 plazas); Córdoba aporta 642 y 3.212; y Jaén ocupa el último lugar, con 54 y 272.
Todas estas cifras demuestran que, semana a semana, centenares de viviendas se están inscribiendo en el Registro de Turismo de Andalucía ante el temor a las sanciones. A modo de ejemplo, sólo en el último mes han aflorado en la región 1.600 viviendas y 8.300 plazas.
Aun así, la incógnita es saber cuántas quedan sin regularizar. Según diferentes estimaciones, el número total de viviendas turísticas sobrepasaría con creces las 100.000.
La mayor parte de los expertos coincide en que esta distorsión del mercado va a reducirse de manera drástica a corto plazo no sólo por las posibles sanciones de las administraciones públicas, sino por que las principales plataformas digitales sólo podrán publicar únicamente aquellos anuncios de viviendas que estén dentro de la legalidad.
Airbnb, líder del sector, aseguró el pasado mes de febrero que en mayo implementaría un sistema de inscripción online simplificado que “facilitará que los anfitriones andaluces cumplan con las leyes de alquiler turístico”. Una vez en marcha, el conocido portal no publicitará propiedades que no estén dadas de alta en el Registro de Viviendas Turísticas de la Junta de Andalucía, lo que asestará un buen golpe a la oferta clandestina, pues se quedará sin su principal medio de difusión.
Esta decisión se produce después de que la Consejería de Turismo se haya dirigido en varias ocasiones a la compañía ante el alto porcentaje de anuncios que carecían de este requisito obligatorio. La citada normativa y la propia Ley del Turismo de Andalucía estipula que la publicidad por cualquier medio de difusión o la prestación de servicios, sin haber presentado la declaración responsable y sin inscribirse en el Registro, será considerada clandestina.
A la presión ejercida por los diferentes gobiernos autonómicos se une la aprobación del “modelo 179” y la mencionada advertencia del Ministerio de Hacienda sobre todos aquellos que no tributen como marca la ley.
El propio consejero andaluz de Turismo, Francisco Javier Fernández, publicaba recientemente un artículo en esta misma revista en el que aseguraba que “en España la regulación de esta actividad ha recaído en las comunidades, dando lugar a una normativa heterogénea adaptada a las particularidades de cada territorio. No obstante, es evidente que este tipo de alquileres presenta una serie de implicaciones, como la fiscalidad, que escapan de las competencias autonómicas y exigen una legislación estatal”.
En principio, cuando un particular alquila una vivienda de esta tipología debe tributar por el rendimiento neto obtenido, es decir, el resultante de restar de los ingresos totales los gastos necesarios para obtenerlos, como el IBI, intereses de la hipoteca, tasa de basuras, seguros, gastos de comunidad… No obstante, estos gastos no se pueden imputar en su totalidad, sino solo la parte proporcional al tiempo que ha sido arrendado.

Impacto millonario

Según los datos de Airbnb, el año pasado más de un millón de visitantes se alojaron a través de esta compañía en Andalucía, beneficiando a más de 30.000 familias andaluzas, que obtuvieron un total de 157 millones de euros.
Datos mucho más espectaculares son los que aporta el IV Barómetro del Alquiler Vacacional en Andalucía, promovido por la plataforma Homeaway y realizado por la Universidad de Salamanca y Sondea. Sus cálculos recogen que entre 2015 y 2016 el impacto económico de este sector en la región fue de 3.016 millones de euros, un 22% más que en los dos ejercicios precedentes. Estos volúmenes incluyen tanto el propio gasto en la contratación del apartamento como la inversión en comercios, bares o restaurantes.
Las patronales que agrupan a las empresas y profesionales del sector se apoyan en estos números para defender las bondades de este negocio y la creación de riqueza y empleo que lleva implícito.
Carlos Pérez-Lanzac, presidente de la Asociación de Viviendas Turísticas de Andalucía (AVVA), reivindica que “esta oferta es, desde hace décadas, complementaria y no sustitutiva de otros alojamientos”. Asimismo, se muestra convencido de que la región “necesita de estas viviendas como producto de vanguardia, puesto que no sólo ayudan al destino a ser más competitivo, sino que los turistas que se alojan en ellas gastan más dinero que los que acuden a hoteles”.
Esta asociación se ha convertido en una de las más reivindicativas para dotar de mayor control y transparencia al sector al objeto de acabar con la oferta ilegal y el intrusismo. Sobre las acusaciones de que este tipo de alojamientos está provocando graves problemas en ciertas ciudades, es rotundo: “No somos los responsables de la saturación de algunos destinos donde ha habido brotes de turismofobia, ni nuestros clientes alteran la convivencia; de hecho, el perfil de los viajeros que acogemos se aleja mucho del turismo de borrachera”.
Una afirmación que apoyan en las estadísticas que recoge el IV Barómetro del Alquiler Vacacional en Andalucía: las familias son las principales usuarias (suponen el 53% del total), seguidas de las parejas, con un 25%.
En la misma línea, la asociación Apartsur defiende que “se está confundiendo a la gente con este tema y los apartamentos turísticos somos los primeros que estamos denunciando la oferta ilegal y la cantidad de pisos que se están alquilando sin declarar”.

Críticas hoteleras

Una postura muy diferente es la que mantiene la Alianza para la Excelencia Turística (Exceltur), que considera que el crecimiento de este tipo de alojamientos está siendo “descontrolado, sin regulación y con gran disparidad entre comunidades autónomas”. Este lobby, que aglutina a una treintena de empresas, critica que la “falta de control afecta a la seguridad en el turismo”, al tiempo que está fomentando una creciente turismofobia.
Según sus datos, los apartamentos para turistas suponen ya el 50% o más de la capacidad de alojamiento en las 22 principales ciudades españolas. Dicho de otra forma: uno de cada dos visitantes decide ir a este tipo de viviendas antes que a un hotel.
Para Exceltur, un gran avance para evitar la economía sumergida fue la decisión del consejo de ministros del 29 de diciembre, donde, desde el punto de vista de Hacienda, todas las transacciones a partir del próximo 1 de julio “vendrán obligadas a ser declaradas por las plataformas intermediarias con todos los datos de alquiladores y arrendadores”.
Un segundo paso muy importante es que tendrán que seguir unas normas muy estrictas del protocolo de seguridad nacional para declarar diariamente quién se aloja en estas viviendas turísticas.
Y mientras comunidades autónomas, ayuntamientos, asociaciones vecinales, hoteleros, plataformas digitales y profesionales del sector discuten sobre su futuro, el ‘cartero Montoro’ vuelve a llamar a la puerta de los implicados. Dos veces o las que hagan falta.