“El mercado de inversión andaluz está viviendo un momento dulce”

José Félix Pérez-Peña Garrido
Director Zona Málaga-Andalucía en Aguirre Newman
 

Con cerca de 13 años de experiencia en el sector inmobiliario, desarrollados en la consultora Aguirre Newman, José Félix Pérez-Peña ha sido nombrado director de Zona Málaga-Andalucía de la firma internacional, liderando los departamentos de Agencia, Inversiones, Residencial y Consultoría. Durante estos casi 13 años, ha ejercido las funciones de director de Departamento de Oficinas y Retail en Málaga y Andalucía de la compañía, y especialista en Consultoría, Agencia y Retail. Anteriormente trabajó en el Departamento Comercial y Administrativo de La Caixa (2004) y en el mismo departamento en Bankinter (2003).
José Félix Pérez-Peña es licenciado en Dirección y Administración de Empresas por la Universidad de Málaga, y experto en Estrategias Financieras de la Empresa Inmobiliaria por el Instituto de Práctica Empresarial.
En el análisis del mercado inmobiliario andaluz que realiza en estas páginas, se muestra confiado en la recuperación, asegurando que por fin “ha comenzado a ver la luz” en 2016, especialmente en los sectores de Retail High Street y Residencial, al tiempo que confirma un elemento clave para el impulso definitivo: los fondos, tanto nacionales como extranjeros, vienen valorando en los últimos años nuestra región “como una oportunidad”. 
 
¿Cómo se prevé el cierre de 2016 para el mercado inmobiliario andaluz, comparando con los años precedentes?
El mercado andaluz ha comenzado a ver la luz durante 2016. Después de 7 años de una dura crisis sin precedentes en la economía Española, hemos detectado que el sector comienza a rearmarse.
La Costa del Sol siempre ha sido un termómetro avanzado de lo que ocurre en la economía española, ya en 2006 daba signos de agotamiento y en 2015 empieza de nuevo a florecer consolidándose en 2016 con la construcción de 67 nuevas promociones y la transacción de varios suelos para desarrollos inmobiliarios.
Los sectores en los que más se está notando la recuperación han sido: retail high street y residencial.
 
¿Qué previsiones maneja su consultora para 2017?
En lo que se refiere a Aguirre Newman, las perspectivas son muy positivas, ya que nos hemos posicionado con las principales operaciones de intermediación en prácticamente todas las capitales andaluzas. Esperamos que en 2017 nuestra facturación supere los 1.2 M y consigamos consolidarnos como la mejor consultora inmobiliaria de Andalucía.
Andalucía necesita profesionalizar los servicios de consultoría inmobiliaria y estamos trabajando duramente para conseguir trasladar a nuestra región los éxitos conseguidos en el resto de España donde Aguirre Newman es el referente nacional.
 
En términos de inversión, ¿cuáles son los activos inmobiliarios más rentables a día de hoy? ¿Qué segmentos despiertan más interés inversor y cómo se prevé que evolucione dicho interés?
El mercado de inversión andaluz está viviendo un momento dulce debido a la baja oferta de producto en Madrid y Barcelona, así como la bajada de la yield media y por la estabilidad que ofrece nuestra región. Esto está provocando que fondos nacionales y extranjeros valoren en los últimos años nuestra región como una oportunidad.
En especial Málaga y Sevilla, son destinos de moda para inversores focalizados en locales y centros comerciales así como edificios destinados a uso hotelero o para rehabilitar.
Las rentabilidades medias fluctúan entre un 5 y un 7% en función de la ubicación y tipología del activo.
La tendencia durante 2017 será que este mercado siga muy activo, sobre todo en lo relativo a operaciones de suelos, centros comerciales y retail.
 
¿Se percibe o se prevé un regreso de la especulación al mercado del suelo?
La recuperación del mercado de suelo residencial es ya una realidad, tanto en la Costa del Sol como en las principales ciudades Andaluzas (Málaga y Sevilla). Durante finales de 2015 y todo el año 2016, se han cerrado numerosas operaciones de suelo en las zonas anteriormente comentadas y la previsión es que durante 2017 esta tendencia siga creciendo.
Aún estamos lejos de operaciones destinadas a especular, ya que la gran mayoría de operaciones de venta han ido destinadas a la construcción.
Mientras el precio de los suelos siga en la tendencia actual, la construcción de vivienda residencial podrá desarrollarse de forma normal y el mercado estará “sano”.
 
¿Quiénes son actualmente los actores (fondos de inversión, Socimis, etc.) más activos del mercado y por qué tipo de producto se están decantando en cada caso?
Actualmente los operadores más activos del mercado son:

• Fondos de inversión (nacionales y extranjeros): Demandan activos en rentabilidad o en muchos casos con posibilides de “add value”, es decir, activos que necesiten una gestión activa para mejorar su valor y posteriormente poder vender a un mayor precio
• Servicers: Se han posicionado como gestores/comercializadores de todo tipo de inmuebles y como una competencia a tener en el mercado de intermediación a corto/medio plazo
• Bancos + SAREB: Continúan con sus estrategias de desinversión de activos (suelos, oficinas, etc.) y están llegando a acuerdos con algunas promotoras andaluzas para promoción delegada.
• Promotores locales: Resurgen con fuerza los operadores o promotores locales que tenían remanente de suelo sin desarrollar o que llegan a acuerdos con grandes fondos para convertirse en sus socios locales.

 
Málaga y la Costa del Sol, además de Sevilla, vienen destacando como los mercados más dinámicos en la recuperación inmobiliaria andaluza. ¿Empieza a escasear el producto bueno en estas localizaciones? ¿Se están reactivando con fuerza otras ubicaciones?
A día de hoy tanto Málaga como Sevilla son el referente andaluz en lo que se refiere a inversión y desarrollo inmobiliario, estamos aún lejos de agotamiento de producto en general, aunque en los sectores del retail calle se están alcanzando cifras récord en lo que a arrendamiento se refiere. La calle Larios de Málaga se ha situado durante 2016 en rentas cercanas a 250 euros/m²/mes, situándola a niveles de Madrid (Preciados) y Barcelona (Portal del Ángel).
Ciudades como Córdoba y Granada son mercados muy a tener en cuenta los próximos años ya que existe una demanda interna latente y están incrementando sensiblemente las visitas de turistas en los últimos años.
 
Para concluir, un par de cuestiones relativas a su reciente nombramiento como director de zona Málaga-Andalucía de Aguirre Newman. ¿Cuáles son sus principales retos en esta nueva etapa? ¿Cuáles son los objetivos esenciales de su firma para Andalucía a corto y medio plazo?
En lo que se refiriere a mi nombramiento y como he comentado anteriormente, nuestros objetivos a corto plazo son consolidar a Aguirre Newman como la consultora de referencia en Andalucía, así como potenciar el valor que podemos aportar a los clientes regionales en áreas como consultoría y gestión.
En la actualidad contamos con 12 personas en el equipo de Aguirre Newman Andalucía y la idea es aumentar este número hasta las 15-16 en los próximos años.
Hoy en día somos líderes en el área de agencia e inversiones en Andalucía y estamos presentes en muchos de los principales deals del mercado y la idea es continuar esta tendencia.
Tenemos una clara apuesta y será un reto para los próximos dos años, el mercado de centros comerciales y valoraciones inmobiliarias.
No cerramos las puertas a abrir oficina en alguna provincia andaluza donde no tengamos presencia física. Ai