Otro año, otra crisis: “La situación actual no la ha causado el sector inmobiliario. Por ello, la extensión y duración no será comparable a otras situaciones del pasado”
Antonio de la Fuente
Managing Director de Corporate Finance en Colliers
Antonio de la Fuente es Managing Director del departamento de Corporate Finance de Colliers. Se incorporó a Irea Corporate Finance en 2007, y en marzo de 2018 pasó a formar parte del equipo de Colliers tras la adquisición de Irea por parte de Colliers.
De la Fuente ha liderado las operaciones corporativas de empresas inmobiliarias no cotizadas más importantes de España (Promociones Hábitat, Culmia, Árqura y Vía Célere, entre otras). Adicionalmente, ha participado en numerosas operaciones de BtR por toda España.
Entre sus clientes se encuentran más de 100 instituciones financieras (Sareb), fondos de inversión, bancos de inversión, private equity, empresas inmobiliarias cotizadas y otras empresas inmobiliarias de primer nivel.
Recientemente ha participado en el asesoramiento a Sixth Street en la compra de una participación minoritaria de Vía Célere con un valor de activos estimado de c. 1,5 Bn y en el asesoramiento en la venta a Acciona de una de las últimas bolsas de suelo de calidad en Madrid por importe de c. 80 M€. También ha asesorado en la creación de 19 JVs entre Sareb y distintos promotores españoles para el desarrollo de 1.100 viviendas, el asesoramiento en la captación de un socio, Värde Partners y la creación de un vehículo residencial para el desarrollo de 17.000 viviendas y la realización de operaciones de reestructuración de deuda. Además, ha gestionado la colaboración público- privada del Plan Vive de la Comunidad de Madrid para el desarrollo de 6.000 viviendas en alquiler.
Antonio de la Fuente inició su carrera profesional en Deloitte Corporate Finance, donde estuvo involucrado en un elevado número de transacciones inmobiliarias de M&A. Es licenciado en Administración y Dirección de Empresas y Economía por la Universidad Carlos III y tiene EMBA por Esade.
Durante los últimos 6 meses hemos visto muchos acontecimientos y circunstancias que han marcado la evolución del mercado inmobiliario: Invasión de Ucrania, incremento de los tipos de interés, aumento de los costes de financiación y del Euríbor…
Así es. Parece que lo que ha desencadenado el cambio de ciclo inmobiliario ha sido la invasión de Ucrania y el ajuste de política monetaria de los Bancos Centrales para controlar la inflación. No obstante, si hacemos memoria fue a finales del año pasado cuando empezamos a ver las primeras señales inflación, aunque ha sido este último acontecimiento lo que ha acelerado el cambio de tendencia que ya estábamos viviendo.
¿Cuánto puede durar esta nueva situación?
Es difícil hacer una previsión. Llevamos más de una década conviviendo con tipo de interés cercanos a cero y un mercado inmobiliario expansivo, y ahora estamos afrontando una situación radicalmente diferente.
Con carácter general, no podremos esperar que la situación se normalice en el sector inmobiliario hasta que la política económica restrictiva desaparezca y eso se traslade al sector inmobiliario. Es decir, entre 12 y 18 meses después de que la política monetaria vuelva a una situación más normal.
Lo que sí sabemos con total seguridad es que esta situación no se parecerá a anteriores crisis que hemos sufrido. A diferencia del pasado esta situación no la ha causado el sector inmobiliario. Tampoco la situación de España es nada comparable a otros países de la UE o de su entorno económico más próximo. En este caso es mucho mejor.
¿Qué esperáis en Colliers de esta nueva situación? ¿Cuál esperáis que pueda ser la evolución los próximos meses y años?
Lo que hemos visto hasta ahora es que el incremento de los tipos de interés y de los costes de financiación han supuesto un incremento de las rentabilidades exigidas por los inversores y, por tanto, un descenso del precio que otorgan a los activos. Esto, que al principio de verano era algo puntual ya lo vemos de forma generalizada en los procesos que estamos gestionando actualmente.
También estamos viendo mucha más cautela en el mercado de inversión institucional. Cuesta mucho más convencer a los inversores de la conveniencia de invertir en un activo o proyecto concreto en este momento. Al final es algo normal, no solo por el cambio de paradigma económico sino porque en algunas de estas instituciones ya se están realizando recortes de presupuesto y de equipos. Es algo muy humano que cueste presentar internamente oportunidades en estas circunstancias.
Esta situación se va a prolongar e incluso acentuar durante todo el año que viene. Por lo tanto, los volúmenes de inversión se van a reducir de forma general para todas las tipologías de activos, aunque no de igual forma en todas ellas.
Por segmentos serán los activos core los que más verán reducido el volumen ya que con los costes de financiación actuales se da la circunstancia de que cuanta más financiación tiene el proyecto menos rentabilidad obtienes. Aseguradoras y fondos de pensiones seguirán invirtiendo en activos core con un horizonte a largo y muy largo plazo pero dado que lo harán sin deuda el volumen de inversión global será mucho menor.
Por otro lado, el producto value added será el que mejor se adaptará a estas nuevas circunstancias, ya que con rentabilidades de doble dígito podrán asumir mucho mejor un mayor coste de la financiación durante el periodo en el que realizan la obra.
Comentas que no todos los tipos de activos se van a ver afectados por igual. ¿De qué depende?
En primer lugar, del punto de partida. Aquellos activos con rentabilidades más ajustadas deberían, al menos en teoría, ajustar más sus valores. Es decir, no afecta igual un incremento de rentabilidad de 100 p.b. cuando la rentabilidad de partida de 6% como puede ser el caso de un hotel que aquellos con una rentabilidad inicial del 4% como podrían ser el de unas oficinas.
Podemos entender por tanto que solo aquellos activos core o con rentabilidades más ajustados se verán afectados.
No exclusivamente. También hay un componente cíclico que afectará más a aquellos sectores que estarán presumiblemente más afectados por la crisis y el descenso de actividad económica, como puede ser el caso del sector logístico y distribución o del caso del sector retail.
Sí el parón económico dura, las exportaciones españolas se acaban resintiendo y toda esta situación acaba derivando en un incremento sustancial del paro habrá otros sectores que también se verán afectados como es el caso de la vivienda para venta. Aparte, hay sectores muy dependientes de la demanda internacional como en el caso del turismo y el sector hotelero.
Analizando la situación por sectores. ¿Qué va a pasar con la actividad residencial tanto para alquiler como para venta?
Lo que vemos es que el mercado residencial para alquiler ha sufrido un frenazo casi total. Los fondos y aseguradoras con una visión patrimonialista a más largo plazo y que no tienen en su plan de negocio una rotación de su cartera que dependa del mercado de capitales son los que se están mostrando más activos en estos momentos.
Hay una parte importante de la oferta que se ajustará y se destinará al comprador o usuario final de vivienda para la venta. La demanda se está demostrando solvente a pesar del incremento del coste de financiación y en obra nueva esperamos que se mantenga este nivel de demanda, siempre y cuando que el paro no se dispare. Esto unido a la poca producción que hay en casi todas las ubicaciones nos hace confiar en que el efecto será muy limitado en la obra nueva para venta.
En sector de oficinas por ejemplo vimos que se comportó de forma dispar durante la pandemia. ¿Qué pensáis que puede ocurrir ahora?
Durante la pandemia vimos un gran apetito por las oficinas mejor situadas que hizo que incluso aumentaran de precio y mucho menos interés por ubicaciones deslocalizadas muy afectadas por el teletrabajo. No esperamos que esta tendencia se invierta ni cambie.
Aun así, las yields de las oficinas en CBD y prime ya han subido como en el resto de los sectores. No estamos viendo un gran número de transacciones ya que los propietarios no tienen ninguna necesidad de vender con estas valoraciones.
No obstante, habrá que estar atentos a la evolución de la situación económica en el medio plazo, así como el efecto de la inflación de segunda vuelta, la que afectará a los salarios y que podría comprometer la rentabilidad de algunas empresas.
Hemos de tener en cuenta que la contratación de oficinas lleva un decalaje en de 3-4 trimestre con la situación. Si la situación económica empeora y la inflación afecta a los salarios veremos descensos del take unos 3 trimestres después. Eso podría afectar a propietarios de oficinas con una estructura de financiación inadecuada. En estos casos, y ante la duda, recomendamos a los propietarios adelantarse a posibles problemas que puedan llegar a surgir. Mejor siempre pecar por exceso que por defecto.
¿Como va a afectar esto a las empresas cotizadas?
Las empresas patrimonialistas (SOCIMIs) cotizan con un descuento del 50% sobre valor de los activos (NAV). Aquí vemos el efecto del incremento de yields y de los costes de financiación, aunque en nuestra opinión también incluye cierta sobrerreacción de los inversores internaciones a la divisa Euro porque desde luego en ningún caso los activos prime que poseen estas compañías van a bajar un 50%.
Las promotoras cotizan con un descuento similar. Es sorprendente teniendo en cuenta que tiene la producción vendida de los próximos 15 meses.
En estos momentos es cuando te planteas si una actividad inmobiliaria con un horizonte de inversión de L/P tiene sentido que cotice de forma pública y se vea afectada de forma tan drástica por la volatilidad del mercado.
¿Hay alguna tipología de activos que se libre de la quema?
Activos que tienen que desarrollar una nueva implantación en España. Es por ejemplo el caso de los data centers. Nosotros identificamos esta tipología de activos hace ya dos años como el de mayor crecimiento potencial y hemos hecho un gran esfuerzo para posicionarnos como los líderes en este mercado incipiente.
España tiene una situación geográfica privilegiada para poder ser el punto de entrada de los cables de datos que van a cruzar el atlántico y en eso Andalucía y en especial la provincia de Cádiz tienen mucho que decir. Estamos hablando de instalaciones de inversiones millonarias que pueden competir con casi cualquier uso alternativo que se plantee.
¿Cómo ve el sector hotelero?
Hay una tendencia mundial de invertir en el sector hotelero que ha crecido de forma sostenida a nivel mundial durante los últimos 50 años con la única excepción de los dos años del Covid.
La situación económica en el resto de Europa no será inocua para el sector en España pero esperamos afecte más a la estancia media que al número de turistas totales ya que viajar se ha convertido en una necesidad casi vital para un porcentaje creciente de la población.
Por último. ¿Cómo ves a Andalucía para afrontar esta nueva etapa que tenemos por delante?
Andalucía lleva años aprovechando su estabilidad institucional y la ausencia de una regulación excesiva o lesiva como ocurre en otras partes de España (Cataluña principalmente). No obstante, Andalucía no debe perder el foco de su evolución ni del papel que debe jugar en un mercado como el español. Es decir, no debe perder la cabeza intentando luchar en ligas que no le corresponden.