Panel de expertos para examinar las claves del negocio inmobiliario actual

El pasado 26 de abril, Andalucía Inmobiliaria organizó un foro-almuerzo de trabajo donde se analizaron, durante más de tres horas de intenso debate, las claves del negocio inmobiliario y el entorno actual, así como las previsiones y tendencias de futuro, desde las más diversas perspectivas.
El encuentro se celebró de la mano de los expertos César Frías, socio director y director creativo de Morph Estudio; Daniel del Pozo, fundador y director de Operaciones de idealista/data; Ricardo Pumar, presidente de Inmobiliaria del Sur; y Ramón Gayol, socio de Corporate Finance Real Estate Deal Advisory en KPMG. Moderó el encuentro Javier Martín (Grupo Galia), al tiempo que también estuvieron presentes la directora-editora de la publicación, Rosa Hafner, y la coordinadora de Redacción de Ai, Sonia Mora.

 

 

DURANTE el encuentro, que tuvo lugar en el Club Antares de la capital hispalense, se logró ofrecer una visión integrada de los cambios estructurales -desde las perspectivas de la información, la financiación, los procesos y el producto- que afectan al proceso inmobiliario, al objeto de tratar de identificar mejor el nuevo modelo de negocio, más de una década después del estallido de la burbuja financiero-inmobiliaria, tras la que dicho modelo cambió definitivamente en España. Entre los cambios más significativos destacan la desaparición de la mayoría de los operadores tradicionales, los promotores, siendo inicialmente sustituidos por las entidades financieras y, más recientemente, por otros operadores financieros; la estructura de balance de las empresas también se ha transformado necesariamente, con un incremento de fondos propios y la imprescindible aparición de fuentes de financiación alternativa; al tiempo que la evolución sociodemográfica dibuja un escenario marcado por el crecimiento vegetativo, diferentes tipos de hogares e incremento de la movilidad laboral, entre otros aspectos. Este nuevo entorno exige una reingeniería de todo el proceso inmobiliario, con el fin de ganar eficiencia en costes y plazos: estandarización del diseño y la construcción, integración de toda la cadena de valor, innovación tecnológica en la gestión de la información, etc., teniendo en todo momento presentes dos aspectos esenciales: el valor del capital humano como el principal activo de cualquier empresa u organización del sector; y la demanda, el potencial cliente con sus gustos y necesidades, mucho más exigente y con una ingente cantidad de información a su alcance, como el factor clave en torno al cual gira hoy toda la industria inmobiliaria.
Para desgranar todos estos pormenores, Ai contó en la mesa con cuatro expertos que, cada uno desde su especialización, ofrecieron una visión de conjunto, dirigiendo el debate Javier Martín Banderas. Ramón Gayol, como especialista financiero en KPMG, desde donde ofrece, entre otros servicios, asesoramiento en operaciones con carteras de activos de entidades financieras; César Frías, cuyo estudio de arquitectura Morph, ubicado en Madrid, es uno de los más relevantes del panorama nacional a día de hoy y en el que la tecnología forma parte esencial de su proceso de negocio; Daniel del Pozo, quien desde idealista/data lidera un equipo que gestiona, analiza e interpreta una ingente cantidad de información del sector inmobiliario, desde todos los puntos de vista y en tiempo real; y Ricardo Pumar, perfecto conocedor del negocio promotor y cuya firma, Insur, destaca además de por desarrollar con notable éxito actividad tanto de promoción como patrimonial, por estar integrada verticalmente.

Negocio integral vs especialización

“El hecho de tocar todos los productos y estar integrados verticalmente no es algo caprichoso, sino que a lo largo del tiempo hemos considerado que es lo mejor para la empresa, para su sostenibilidad y permanencia. Nacimos como promotores y fuimos constituyendo un patrimonio inmobiliario, pero somos patrimonialistas porque primero fuimos promotores. Nuestro patrimonio es terciario, no residencial, y todo nace de nuestra propia actividad promotora, todo lo desarrollamos nosotros y nos quedamos con parte del producto terciario”, aclaró en primer término Ricardo Pumar. “Además -continuó-, lo hacemos integradamente, incluyendo también construcción. Es un modelo puesto en ocasiones en entredicho, sobre todo ahora que tanto se apuesta por la especialización, pero creo que el tiempo nos dará la razón, que la integración es positiva, porque controlas mejor la obra, aportas más flexibilidad, y porque resulta más fácil personalizar el producto y acompasar el ritmo de la ejecución al ritmo de la comercialización cuando eres el que construye que cuando se lo adjudicas a un tercero”.
Avaló César Frías este modelo de negocio integral, que calificó como “muy sostenible” y del que destacó que “permite controlar al máximo la calidad”; al tiempo que Ramón Gayol sostuvo que “ser un proveedor integral de servicios permite cubrir mejor los ciclos”. Analizó este último que, no obstante, fruto de la crisis prácticamente en todas las empresas, las líneas de negocio patrimoniales han desaparecido, se han descapitalizado en gran medida y han resurgido especializándose en distintos nichos de negocio. “Durante la crisis han venido muchos inversores de fuera, y estos exigían mucha especialización en aquello que mejor sabe hacer una empresa, ya sea construcción, residencial o actividad patrimonial; el dinero ha sido el que ha marcado las pautas. A medida que el sector se va capitalizando de nuevo, todo el mundo vuelve a querer línea de negocio patrimonial, por ejemplo, viviendas u oficinas en alquiler, y al mismo tiempo son muchos los que también se están planteando volver a tener sus propias constructoras; se vuelve a apostar por un ciclo integral”. Afirmó que, para aquellas empresas que van disponiendo de nuevo de recursos suficientes, tener dentro una constructora empieza a ser otra vez un beneficio cuando construye para sí misma, no para terceros. “En cualquier caso, de la crisis hemos aprendido que hay que tener segmentados los riesgos, independizando; tienes que tener separados y controlados los riesgos y así, si ocurre algo, tienes los perímetros cerrados al no estar todo cruzado, frente a lo que sucedía antes”, reflexionó.
Refrendó Pumar esta aseveración, ejemplificando en la figura de su propia compañía: “En Insur nos estamos reorganizando societariamente. Antes todo estaba en una misma entidad, aunque tuviéramos distintas actividades, pero ahora, para segmentar riesgos, que todo se vea con más claridad y lograr más eficiencia, hemos empezando a separar las dos líneas de actividad, patrimonial y promoción, dado que construcción está integrada en promoción”.

La información en la industria inmobiliaria

Daniel del Pozo subrayó otras virtudes esenciales en el escenario actual: “Tener muy claro lo que se quiere, lo que se necesita y cuál es el camino para conseguirlo”.
Para alcanzar sus objetivos, la industria inmobiliaria actual tiene a su alcance herramientas tecnológicas de gestión de la información. “El mercado inmobiliario tiene hoy a su alcance numerosas fuentes de información: Instituto Nacional de Estadística (INE), Castastros, datos de oferta y demanda…, incluso empieza a haber información de precios de cierre. Pero la información es tanta, que digerirla, y hacerlo bien, implica muchísimo tiempo, salvo que cuentes con los conocimientos y los mecanismos necesarios. Eso es lo que aportan empresas como la nuestra”, argumentó Del Pozo. Los avances alcanzados permiten que, a día de hoy, una promotora pueda disponer, prácticamente al instante, de toda la información que pueda requerir para tomar una decisión acertada acerca de si adquirir o no un suelo, en función de las previsiones de éxito que los distintos vectores le indiquen: precios de cierre en la zona, de oferta, de demanda, competencia, etc. Es vital que los informes lleguen a tiempo en un mercado donde todo cambia tanto y tan rápido como el actual.
“Es importante -aseveró el representante de idealista- tener la información cuando se necesita y al máximo nivel de detalle. Hoy en día tenemos toda la información disponible y preparada para poder dar respuesta a un promotor ante cualquier pregunta, que normalmente gira en torno a si un producto se vende o no en una zona, a qué precio, cuál es la competencia y a qué ritmo vendieron los que promovieron antes”. Por eso, a toda esta información analizada y filtrada hay que sumar el conocimiento y la experiencia del promotor, que es quien quizás mejor pueda discernir por qué están ocurriendo determinadas cosas que los datos le comunican que están sucediendo. “Es esencial conjugar la experiencia del sector, y por eso estamos haciendo muy buen tándem con promotores, cotizadas, Sareb, servicers, fondos, etc. Si el sector no se para a analizar y a pensar el porqué de las cosas, no va a aprender nada, y no podemos olvidar que la tecnología no va a ser algo que nos venga a solucionar todo por sí sola y a decidir por nosotros; el que quiera obviar que tiene que pensar y reflexionar, se equivocará seguro”.
Al respecto Ricardo Pumar añadió: “Los portales inmobiliarios del nivel del que hoy nos acompaña en esta mesa han contribuido a la profesionalización del sector, al introducir esa posibilidad de comparación y de analizar muchos productos y muchos datos entre los futuros compradores. Antes una persona acudía físicamente a ver cinco o seis inmuebles antes de decidir su compra. En este escenario en el que tiene tanto para mirar y comparar no caben los no profesionales, por eso le atribuyo ese efecto tan positivo para el sector”.

El valor de las proyecciones

Para el moderador, Javier Martín, en España existe muchísima información y hay muchas bases de datos difíciles de homogeneizar y en ocasiones de difícil acceso, “por eso han surgido empresas que aportan ese análisis comercial y ese análisis de valor, de gran utilidad en el sector inmobiliario. Pero a partir de aquí tenemos que seguir avanzando. La información es pasado o presente en el mejor de los casos; ahora tenemos que constituir proyecciones de futuro a partir, por ejemplo, de los datos estadísticos (salarios, empleo, demografía, etc.) o de lo que pasa cada minuto con las búsquedas de Google, una fuente de datos muy fiable porque nadie se autoengaña cuando realiza una búsqueda en su ordenador”. “Proyectar sensiblemente y con fiabilidad -continuó-, no exclusivamente con datos de estadísticas que pueden tener tres o seis meses, en un mercado tan cambiante como el nuestro, es la clave”.
En efecto, hacer proyecciones con series históricas y bases de datos, en su mayoría heterogéneas y poco estructuradas, “representaba una temeridad, porque en el proceso incorporabas tanto ruido que al final las predicciones estaban poco afinadas. Por eso, empresas como la nuestra trabajan mucho en esa línea, haciendo una depuración enorme de todas las fuentes posibles: catastro, Ministerio de Fomento, etc.”, sostuvo Daniel del Pozo, quien aclaró que las búsquedas en Google o las que se realizan en su propio portal, aun siendo importantísimas, tienen que ser muy trabajadas a posteriori. “Hay que tener en cuenta que muchas de las búsquedas las hacen robots con diferentes finalidades; por eso es esencial trabajar esa información. Nosotros llevamos mucho tiempo haciendo proyecciones a dos años a nivel de barrio en toda España, por tipología del inmueble, tipo de uso, etc., y llegar a ese detalle nos ha ocupado año y medio trabajando con todas las bases de datos, los precios de cierre, la oferta, la demanda, hasta tal punto que estamos generando 11 millones de métricas mensuales con toda la información que tenemos a nuestro alcance”.
Estas predicciones, que incluso incluyen métricas propias del sector financiero (volatilidad, elasticidad de precios…), están ayudando a las promotoras a segmentar carteras, a tomar decisiones, a decidir dónde comprar suelo, qué producto diseñar…, conociendo con bastante precisión qué tipo de vivienda ha sido la más vendida en el último trimestre, con qué características, etc.
A día de hoy es incluso posible conocer la demanda aspiracional, lo que los ciudadanos esperan encontrar en un determinado barrio, independientemente de la oferta. “Cuando los potenciales clientes entran en nuestro portal acceden a un barrio, y dicen lo que les gustaría encontrar, qué producto, precio…, puede ser viable o no, pero es lo que el ciudadano esperaba encontrar. A partir de ahí se produce un filtrado y un listado, y es entonces cuando cada cual entra a ver en detalle los anuncios que le interesan y, en último término, contacta. Se producen tres variables: búsqueda, visita y contacto, y conocerlas las tres está siendo útil a los promotores para conocer la demanda y no deducirla a partir de la oferta; eso es importante”, argulló Del Pozo.
Al respecto de las predicciones se preguntaba César Frías si sería el sector capaz de predecir la próxima crisis, al tiempo que Ricardo Pumar otorgaba a la anticipación un papel estelar: “En una actividad tan cíclica como la inmobiliaria, el factor de anticipación es clave, por eso tenemos que estar todos muy pendientes de los indicadores internos y externos de toda índole, de precios, salarios, macroeconómicos, evolución del crédito…”.

Time-to-market

Introdujo Javier Martín otro interesante concepto al debate, el ‘time-to-market’ en el sector inmobiliario, el tiempo que transcurre desde que se concibe un producto hasta que se oferta en el mercado. “Cuanto más corto es ese plazo, más eficiencia existe. Por eso es tan importante que la información sea muy rápidamente accesible, y por eso el diseño arquitectónico también debe contribuir a agilizar todo el proceso. La industria inmobiliaria, como cualquier otra, requiere mucha especialización, repetición y cualificación, e incrementar su eficiencia todos los días”. Para la promoción destinada a venta, cuyo tiempo de proceso desde que se concibe el proyecto hasta que se produce la entrega del inmueble ronda los 30 meses en España, es necesario que se produzca una “auténtica reingeniería de dicho proceso, empezando por una mayor inversión inicial en la fase de análisis y diseño, pues muy probablemente evitará muchos problemas a lo largo del proceso, no sólo en la post entrega del producto, sino en la fase de construcción; sólo así será posible comprimir el ‘time-to-market”.
En relación con el diseño arquitectónico actual, ha sido muy importante la adopción de herramientas como la metodología BIM (Building Information Modeling o Modelado de Información para la Edificación) que permiten gestionar de forma coordinada toda la información que integra un proyecto de arquitectura, de manera inteligente y durante todo el ciclo de vida del proyecto.
Remarcó César Frías la importancia de la tecnología en la arquitectura y en el sector, por las múltiples posibilidades y la agilidad que ofrece. “Nosotros hemos irrumpido en un mercado donde nuestra competencia estaba desde hace 30 años, y lo hemos hecho con frescura de ideas y ofreciendo nuevas y eficaces soluciones constructivas. Nuestros clientes, muchos de ellos ya recurrentes, nos llaman porque saben que les damos a los proyectos una vuelta más de tuerca, vamos más allá de sus propias peticiones. Los arquitectos tenemos que leer más allá de lo que requiere el cliente; al final le damos lo que quiere, pero redefiniendo su petición inicial. Venimos de un mercado donde entre los promotores mandaba el instinto, ahora la tecnología lo cambia todo”.
Haciendo un repaso del ‘time-to-market’ en la promoción inmobiliaria, apuntó Frías dos elementos fundamentales: la lentitud de la Administración y la escasa industrialización de los procesos. “Cuando una promotora tiene definido su producto y acude a un estudio de arquitectura, suele darnos plazos muy exiguos para realizar el proyecto, de apenas un mes o mes y medio. A partir de ahí, puede iniciar la comercialización, pero desde que nosotros llevamos un proyecto a un ayuntamiento hasta que nos devuelve la autorización puede pasar más de un año en algunos casos. Otro aspecto fundamental para acortar los plazos es la industrialización, y en España no hay sistemas industrializados”. Aseguró que, pese a la subida experimentada por los costes de construcción, estos siguen siendo muy bajos si se comparan con otros países mucho más avanzados en esta materia, “donde emplean sistemas de construcción industrializada, prefabricada, que permiten hacer un edificio de doce plantas en dos meses. Trasladar estos sistemas a España, por los costes por metro cuadrado que representan, no es de momento posible”.
“La sistematización de la construcción, desgraciadamente, no se paga, aunque sea beneficiosa. Para que la industrialización prospere en el sector será necesario que haya un cambio en la estructura de la propiedad. En España, el mercado de la propiedad, como el de la promoción, está muy atomizado, y esa circunstancia representa un freno al desarrollo de la industrialización”, argumentó el representante de Morph. No obstante lo anterior, desde el ámbito de la arquitectura se están aportando soluciones que logran, si no reducir el ‘time-to-market’ al extremo que lo haría la construcción industrializada, sí minimizarlo: “Un elemento que nos permite favorecer esta reducción de los plazos es hacer un producto flexible. La flexibilización sí es algo que nos demandan a los arquitectos, porque le permite al promotor adaptarse a la demanda. Se trata, por ejemplo, de adaptar una promoción en función de qué tipo de viviendas se están vendiendo con más rapidez”.
Pero no sólo de la agilidad en la fase de diseño depende el ‘time-to-market’ en el sector inmobiliario. Para Ramón Gayol, en los 24 o 36 meses que puede prolongarse una promoción hasta su entrega “pueden cambiar los gustos, preferencias, incluso la financiación”, por eso aboga en este sentido Daniel del Pozo porque cada pieza de la cadena de valor reduzca su tiempo de proceso: el arquitecto, pero también la constructora, la tasadora, los plazos de los visados, las licencias de la Administración, la entidad financiera…, “como sector somos muy lentos, si cada uno acorta su plazo podremos reducir el ‘time-to-market”.
Sobre los plazos de la Administración apuntó también su parecer Ricardo Pumar, asegurando que “es imprescindible convencerla de que una reducción en los plazos va en favor de la sociedad en general y del comprador final, no del promotor en particular. Cuanto más largo es el plazo, mayor es el riesgo”. E insistió, por añadidura, en la necesidad de mejorar la valoración que la ciudadanía tiene de la empresa, pues a ella le debe, la ciudadanía en su conjunto, la sociedad del bienestar de la que la mayoría disfruta.
En cualquier caso, añadió Javier Martín la importancia de tener el producto diseñado lo antes posible para comenzar a vender: “Si un promotor identifica hoy la demanda, puede tardar tres, seis o nueve meses en tener el producto diseñado para poder vender, pero si lo tiene en un mes y medio e inicia la comercialización, es cierto que entregará el producto dos años después, pero en torno a seis meses, dependiendo de la velocidad de las ventas, podrá estar cerrado el riesgo comercial”.
Afirmó asimismo que donde más rápidamente logrará ganar peso la industrialización es en la promoción en renta: “Un promotor patrimonialista, que permanece como propietario durante el ciclo de vida del inmueble, o quien le sustituya posteriormente operando el activo, puede obtener importantes beneficios de estos procesos industriales: una mayor inversión inicial significa un menor coste de operación y mantenimiento durante la vida del inmueble. Pero para que verdaderamente la estandarización cobre protagonismo hace falta mucha más concentración empresarial. En España, los cinco primeros promotores apenas representan el 10% de la cuota de mercado por número de viviendas que salen hoy al mercado, mientras en países como Reino Unido o Francia esos cinco primeros promotores suponen en torno al 40% de dicha cuota; a mayor tamaño, mayor capacidad de inversión”.
Donde sí se ha producido esta mayor concentración en España ha sido en el ámbito de la arquitectura, como explicó César Frías: “Hemos pasado de un mercado muy atomizado a que el año pasado entre 20 estudios españoles visaron el 80% de las viviendas de todo el país, lo que significa que se ha producido un proceso de concentración importante”.

La marca en el inmobiliario

Otra cuestión debatida durante el foro Ai fue la escasa relevancia de la marca en el sector inmobiliario. Introdujo la cuestión Ramón Gayol, quien reflexionó acerca de que “en España en general, muy pocas promotoras han conseguido históricamente que el cliente tuviera una vinculación a la marca que compraba. El promotor diseñaba el producto y el cliente se tenía que adaptar a eso. Salvo en contadas ocasiones, no había sentimiento de que había comprado una vivienda de un promotor u otro. En general, la marca no define la decisión de compra; la definen, esencialmente, la ubicación y el precio”.
Convino Ricardo Pumar que, si bien es cierto que para el cliente lo fundamental es la ubicación, tener una buena marca sí tiene un gran valor ante el sistema financiero y ante los proveedores. “Sólo en los momentos de mucha incertidumbre, como en los peores tiempos de la crisis, sí había quien tenía en cuenta la marca, principalmente por temor a que al final no se concluyera su vivienda. Pero en líneas generales el comprador no suele tenerla muy presente”.

Financiación

Elemento clave también del actual negocio inmobiliario es la financiación, cuya transformación ha sido profunda, especialmente por la incorporación a la escena de nuevos actores en el último lustro. Explicó Javier Martín cómo en torno a 2012-2013, iniciaron su entrada fondos de carácter oportunista, principalmente comprando carteras de deuda, para después apostar por la adquisición directa de activos y a continuación dar otro salto con la compra a los servicers, los grandes acumuladores de información en el sector inmobiliario español. El paso siguiente fue transformar en capital parte de la deuda de empresas, para terminar como accionistas mayoritarios de determinadas compañías. Seguidamente fue el turno de las Socimis, que empezaron a constituirse de todos los tamaños y especializaciones, y ya a partir de 2015 la formalización de joint ventures con promotoras. Y al final del camino, una consecuencia directa: la entrada de los fondos en el capital de las promotoras, con su apuesta creciente por salir a bolsa y ante las exigencias de volumen a las cotizadas, está propiciando un proceso de concentración en el sector, con un notable recorrido por delante.
Pero el interés de los fondos no se ha detenido en la deuda o el negocio promotor; el dinero internacional ha entrado también en ámbitos como la consultoría o la tasación, clara muestra de la buena marcha del país y de las expectativas que despiertan en España todos los vértices del inmobiliario.
“Nunca se había visto tanto dinero queriendo invertir en España como en los últimos años”, reflexionó Ramón Gayol, quien analizó la presencia de los fondos en el territorio nacional: “En la actualidad, la mayor parte del producto inmobiliario está en manos de Sareb, entidades financieras y fondos. En el caso de los fondos, dependiendo del momento de entrada y del volumen alcanzado, sus fórmulas de venta y expectativas de salida son distintas. Durante los años de crisis, entraban principalmente fondos distressed, exigiendo rentabilidades muy altas, y ahora empieza a entrar más dinero seguro, fondos más core, que exigen otras rentabilidades”.
Afirmó que la actual escasez de suelo finalista bien ubicado y su consiguiente subida de precios, en un mercado estabilizado, está provocando que ya no existan los recorridos de años atrás, y que las compañías de tamaño medio que están entrando podrían no estar a tiempo de adquirir un gran volumen, y serán de alguna manera las grandes cotizadas las que lleven la iniciativa, ante la presión que tienen por invertir. “La cuestión es que actualmente hay mucho capital en España, porque a muchos actores les ha ido muy bien durante la crisis y tienen un compromiso de inversión, pero no les resulta fácil encontrar oportunidades, por lo que habrán de empezar a invertir en rentabilidades y volúmenes más dudosos, y ya veremos cuáles son los retornos”.
Sobre el tema se pronunció también Daniel del Pozo, quien recordó que si bien en los últimos años todos los fondos siempre han tenido un objetivo claro, suelo finalista en Madrid, Barcelona, Costa del Sol y un poco más tarde Valencia, en los últimos meses esa escasez de suelo finalista está propiciando que “empiecen a buscar suelos en desarrollo, con plan parcial aprobado, algo que no se veía desde antes de 2006, y a mirar otras plazas secundarias, ahora que las cuatro principales están saturadas”. Argulló que hay mucho dinero pendiente de inversión, localizando alternativas, y cómo desde fuera el mercado inmobiliario español se sigue considerando muy atractivo por las rentabilidades que ofrece frente a otras capitales europeas.

Hipertrofia normativa

Al respecto de la escasez de materia prima, el suelo finalista, añadió Javier Martín una nueva variable: el riesgo coste pero, especialmente, el riesgo plazo. “Tenemos un problema de restricción de la oferta. En los últimos 10 o 15 años no se ha fabricado suelo, por lo que hacerlo ahora que no queda suelo finalista implica una gran incertidumbre en cuanto a los plazos. Todos sabemos el tiempo que representa la transformación del suelo, por lo que es un problema que tenemos que afrontar”.
“En España tenemos un riesgo regulatorio que los fondos no entienden”, lamentaba Ramón Gayol, al tiempo que César Frías también hizo referencia a los escasos resultados logrados con tan extensa regulación urbanística y a la lentitud administrativa en la tramitación de las necesarias licencias.

¿Hacia una nueva burbuja?

También se puso sobre la mesa la cuestión de si el mercado inmobiliario camina hacia una nueva burbuja. “A nuestras oficinas nos han llegado propuestas para tratar de prever la próxima burbuja. Pienso que no es tan esencial determinar si habrá o no burbuja, como detectar qué la podría pinchar. Como cualquier burbuja, podemos distinguir entre el aire de dentro, que se puede ir hinchando por el incremento de los precios y demás; y la piel, que la conforman la regulación, la financiación, la seguridad jurídica y económica del sector, lo bien que se hagan las cosas…, y cuanto más gruesa sea esa capa, tanto mejor”, describió muy gráficamente Daniel del Pozo. “Si en 2007 esa piel la pincharon las subprime, el pinchazo ahora podría venir de la mano de todos los fondos que están entrando, si, ante la oportunidad abierta en un mercado emergente, todos sacan al mercado simultáneamente las grandes carteras que poseen, pues la consecuencia sería una caída de precios. El sector lo que debe hacer es armarse muy bien, con una piel gruesa y sin una gran exposición a la financiación”.
Añadió que, en cualquier caso, no se puede hablar de una burbuja nacional, toda vez que el calentamiento se aprecia sólo en algunas zonas, como en el centro de Madrid donde los precios están ya “prohibitivos”, pero sin previsión de contagio a otras. “Además, gracias a la tecnología podemos tener controlado lo que pasa en cada zona al máximo nivel de detalle, de manera que los promotores pueden tomar decisiones no globales, sino basadas en los datos de localizaciones muy concretas”.
Para Ramón Gayol, el peligro de burbuja está aún muy lejos, por dos cuestiones fundamentales: porque ya no son las entidades financieras las que llevan todo el peso de la financiación del sector, y porque el mercado es aún muy pequeño. “En un mercado como el actual, donde quien está asumiendo el riesgo es capital, sobre todo de fuera, habrá fondos que ganen más o menos dinero, e incluso algunos que pierdan, pero no tendrá efecto contagio sobre el resto, porque se está invirtiendo con equity frente a la etapa anterior, en la que absolutamente todo estaba financiado por entidades financieras y había muy poco capital”. Además, razonó que el mercado es aún demasiado pequeño frente al existente antes de la crisis, al tiempo que el porcentaje de apalancamiento tampoco guarda relación con el de entonces. “Mientras sean inversores privados quienes estén poniendo su propio dinero directamente a través de los fondos, y no se trate de dinero de un banco, las operaciones tendrán un impacto precisamente en esos inversores, pero no tendrá un efecto contagio”. Sin embargo, este escaso riesgo que aprecia no implica que no existan ubicaciones con precios desorbitados, coincidiendo con Del Pozo en los valores alcanzados en la almendra central de Madrid, donde además numerosos clientes están “invirtiendo mucho en rehabilitar edificios, lo que va a incrementar significativamente los ya de por sí muy elevados precios”.
Tampoco para Ricardo Pumar existe a día de hoy riesgo real de burbuja: “El mercado inmobiliario es muy dispar y manda la ley de la oferta y la demanda. En el anterior ciclo se produjo una burbuja general que en la actualidad no se prevé que se produzca. Ni siquiera se puede hablar de un exceso promotor; al contrario, hay poca oferta, y la prueba más clara es que el 85% de lo que se vende es producto de segunda mano”.
Poco riesgo aprecia también Javier Martín: “A día de hoy, no existe riesgo de burbuja. La prudente concesión de créditos y la elevada necesidad de fondos propios propicia que haya mucha más exigencia en el análisis de la inversión”.

El capital humano

“El capital humano es lo más valioso que tiene una empresa. En cualquier sector, quien cuenta con un buen capital humano es capaz de atrapar las mejores oportunidades, orientar bien el producto, etc., siempre inculcando una buena cultura empresarial. Quien está orgulloso de trabajar en una compañía va a proyectar la mejor imagen de la misma; por eso, contar con las personas adecuadas, correctamente motivadas y alineadas con el mensaje de la empresa, es básico para conseguir unos objetivos. Además, personalmente he llegado a la conclusión de que el comportamiento del personal de una empresa acaba replicando a la dirección, y viceversa”, reflexionó César Frías en relación con la relevancia del factor humano en el mundo empresarial.
Similar consideración apuntó Ricardo Pumar, para quien “en todas las organizaciones lo más importante es el elemento humano; sin un buen equipo, no se consigue nada. Además, las organizaciones están cambiando, tienden a ser más planas, con más comunicación y una estructura más de despachos de puertas abiertas”.
Para Daniel del Pozo es fundamental que estas estructuras se adapten a los tiempos actuales: “En nuestra empresa, por ejemplo, tenemos una estructura donde no hay jerarquía, no hay despachos y los socios fundadores están como el resto de empleados, compartiendo equipos. A nosotros este modelo nos funciona, pero es verdad que cualquier otro puede funcionar, haya o no estructuras jerárquicas”. Y añadió otro elemento más al debate: la relación entre los trabajadores y la tecnología. “Cuando la tecnología se implanta en las empresas del sector, sobre todo en las grandes, el primer temor de los empleados es a perder el trabajo. Sin embargo, al final se dan cuenta de la aportación positiva que les representa la tecnología: pueden dedicar el 100% de su tiempo a actividades que aportan valor; ahora que no tienen que ocupar por ejemplo un mes en recopilar datos, porque hay herramientas que lo hacen en un minuto, pueden destinar su tiempo a analizar esos datos y sacar conclusiones, que es lo que aporta valor. Cualquier ser humano siempre va a tener más que aportar que un robot”.
También desde el punto de vista de Ramón Gayol “han cambiado muchísimo las organizaciones. Todo es mucho más horizontal, y aunque haya una jerarquía y personas distintas con responsabilidades distintas, eso no implica que no haya una perfecta comunicación y se escuche a todo el mundo. En mi departamento, por ejemplo, no hay una estratificación por categorías, sino por funciones”.
Sumó Javier Martín otro aspecto a la cuestión del capital humano: la creciente apuesta por una organización eficiente de los recursos, lo que implica la externalización puntual de determinados servicios, para los que no se necesita un equipo permanente en la empresa. Es una tendencia que se extiende sobre todo entre empresas de muy gran tamaño, donde antiguamente había personal que ocupaba todos los puntos de la cadena de valor, y ahora se empiezan a nutrir de empresas satélites que están muy especializadas en tareas concretas, a las que se contrata cuando es necesario.
Y añadió una variable más: la escasez de profesionales cualificados en muchas especializaciones. “El sector ha estado más de diez años bloqueado, la mayoría de las promotoras han desaparecido y durante todo este tiempo los profesionales que hace una década se dedicaban a fabricar viviendas no han podido hacerlo, viéndose obligados a reciclarse en otras ocupaciones, de manera que no hay gente con experiencia; sí con cualificación y formación, pero no con experiencia real en la ejecución de tareas o la resolución de problemas”.
Aseguró al respecto Ricardo Pumar que en la faceta donde más problemas de personal perciben las promotoras es en la construcción: “No ha habido posibilidad alguna de construcción durante todos los años de la crisis y es complicado encontrar trabajadores experimentados, por lo que muchas obras están llevándose a cabo gracias a la inmigración, que desde 2016 vuelve a crecer”.

Eficiencia energética

Otra cuestión abordada por los comensales del Foro Ai fue la relativa a la eficiencia energética en la edificación y su grado de implantación, tanto desde la perspectiva de la oferta como de la demanda.
“Entre la gente joven, de entre 25 y 35 años, que son los que principalmente buscan una primera vivienda, la eficiencia energética tiene una importancia notable. Están más concienciados con el medio ambiente y por distintas encuestas sabemos que están dispuestos a pagar más por valores añadidos diferentes a los de antes. Es un cambio de visión, tras el que hay una cuestión cultural”, reflexionaba Daniel del Pozo.
Convino Javier Martín en que, efectivamente, es un tema que gana peso entre los jóvenes, pero expuso la necesidad de explicar a la sociedad lo que significa y las ventajas que ofrece. “Hemos realizado un análisis financiero para determinar cuándo se recupera la inversión al certificar un edificio Passivhaus y el plazo es de siete años; a partir de ahí, la situación se revierte e implica ahorro. Pero no cabe duda que es necesario realizar una inversión inicial extra por el mayor coste de la obra, pues implica prácticamente construir una vivienda aislada del exterior y con unos equipos mínimos, aunque su mantenimiento posterior es mucho más simple. Grosso modo, la inversión inicial necesaria ronda los 50-60 euros/m2 de coste de obra”.
César Frías también se mostró convencido de que los clientes cada vez valoran más apostar por viviendas con certificación energética A. “Realmente sí se valora, y lo estamos contrastando por experiencia propia. La gente ya empieza a tomar conciencia de que si, por ejemplo, por un coche híbrido tiene que pagar un poco más, por una vivienda eficiente también. Faltaba un plus de confianza que se va consiguiendo poco a poco”.
Para Ricardo Pumar, sin embargo, es “la oferta la que va por delante de la demanda en esta materia”. “Los promotores lo ofrecemos para distinguirnos -aclaró-, pero el comprador no pide casas energéticamente eficientes. Creo que aún no está muy extendida esa cultura”.

El alquiler en España

Un último tema objeto de análisis durante el almuerzo-coloquio fue la evolución del fenómeno del alquiler en España. Aseveraba Ramón Gayol que, en su opinion, “existe un giro de tendencia de propiedad a alquiler, pero no por una cuestión realmente cultural, sino más bien por un problema de financiación. Al final, mucha de la gente que no puede tener acceso a la primera vivienda, porque ni tiene recursos propios ni le conceden una hipoteca, opta por el alquiler. Al mismo tiempo, el concepto de movilidad de los jóvenes también está propiciando un cambio de escenario. Si alguien no sabe dónde estará trabajando mañana, la propiedad, al menos en esos años de mayor movilidad, no tiene mucho sentido”.
Estimaba asimismo Ricardo Pumar que el incremento del alquiler tiene un origen económico: “Durante la crisis ha aumentado el número de personas que viven en alquiler, y ahora que la crisis ha terminado, siguen vendiéndose muy pocas viviendas de primer acceso y gran parte de las que se venden son de reposición. Esto viene motivado porque los jóvenes, que son los potenciales clientes de la primera vivienda, no pueden acceder a la propiedad aunque lo deseen, no por falta de capacidad de pago, sino de ahorro. Si los jóvenes tienen que pagar una parte de la vivienda con recursos propios porque las entidades financieras no dan el 100%, difícilmente podrán acceder a este mercado al no tener ahorros”. El hecho de que “con las condiciones tan favorables de financiación existentes, una cuota hipotecaria esté equiparada a la mensualidad del alquiler”, representa un gran atractivo para que los ciudadanos se decanten por la opción compra, siendo pues una de las razones fundamentales por las que la propiedad sigue siendo una preferencia para los españoles. Ai