Análisis de los recientes cambios de la legislación urbanística de la Comunidad de Madrid y su posible influencia en la legislación andaluza
Felipe Iglesias González
Profesor de Derecho Administrativo de la Universidad Autónoma de Madrid – UAM
La Ley 9/2001, de 17 de julio, del suelo de la Comunidad de Madrid (la ‘LSCM’) es el código urbanístico autonómico más antiguo, con la única excepción de Castilla y León.
Conforme a diversas noticias, el Gobierno de la Comunidad de Madrid ha comenzado la redacción de un nuevo texto legislativo, que pretende cambiar el paradigma del urbanismo español. Pero, mientras tanto, la Comunidad de Madrid ha aprobado una relevante reforma de la legislación urbanística madrileña a través de la Ley 11/2022, de 21 de diciembre, de medidas urgentes para el impulso de la actividad económica (llamada coloquialmente ‘Ley Ómnibus’, dado que afecta a otras muchas normas autonómicas).
Se trata de una completa batería de cambios normativos (sumamos 22 cambios con mayor o menor envergadura) que, sin duda, permitirán agilizar la tramitación de las distintas herramientas urbanísticas, acogiendo cambios que venían siendo demandados por doctrina y agentes inmobiliarios.
A continuación, analizamos los cambios más representativos que ha introducido esta Ley en materia urbanística desde la perspectiva de la legislación urbanística andaluza. Esto es, únicamente estudiamos aquellos que pueden suponer una innovación con respecto a la Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía (la ‘LISTA’). En el bien entendido de que, en muchos otros aspectos, el legislador urbanístico andaluz está por delante que el legislador urbanístico madrileño y será éste quien debe copiar, en la nueva legislación anunciada, a aquél.
1. REGULACIÓN DE LAS ACTUACIONES DE DOTACIÓN (ART. 19 BIS LSCM)
La estatal Ley de suelo de 2007 supuso una auténtica revolución en la articulación de los mecanismos de compensación en las modificaciones de planeamiento que se realizaban en la ciudad existente, destacando las denominadas “actuaciones de dotación”. Este cambio radical ha venido lastrado por una escasa regulación estatal.
La LISTA regula muy sucintamente las actuaciones de dotación a las que denomina “actuaciones de mejora urbana” (art. 27 LISTA).
Frente a esta pobre regulación andaluza, el nuevo art. 19 bis LSCM establece un régimen completo de las actuaciones de dotación. De forma novedosa en la regulación urbanística autonómica, la Ley Ómnibus regula qué ha de entenderse por reforma o renovación de urbanización, estableciendo que por tal ha de entenderse la necesidad de modificación de las redes de servicios existentes en más del 50 por ciento de su trazado físico. Esta regulación es clave para establecer un régimen claro de separación entre las actuaciones de reforma o renovación de la urbanización y las actuaciones de dotación
2. IMPLANTACIÓN DE VIVIENDAS PÚBLICAS EN SUELOS VACANTES DE LA RED DE SERVICIOS O EQUIPAMIENTO (ART. 36.2 LSCM)
La Ley Ómnibus prevé expresamente la implantación de las viviendas públicas sujetas a un régimen de protección en determinados suelos públicos. Se trata de viabilizar la construcción de las denominadas viviendas dotacionales, con independencia de su concreta previsión en el planeamiento general.
El supuesto de hecho regulado por esta reforma legal es muy concreto, siendo necesario que el suelo en cuestión: 1) Sea un suelo vacante; 2) Pertenezca a la red de servicios o equipamientos; 3) Proceda de sectores de suelo urbanizable o de suelo urbano no consolidado y 4) Cuente con ordenación pormenorizada.
Cuando se cumplan estos restrictivos requisitos, la legislación madrileña permite que, con independencia de las previsiones municipales al respecto, se puedan construir viviendas de titularidad públicas sujetas a un régimen de protección, con una serie de límites.
3. TRANSFERENCIAS DE APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO (ART. 85 BIS LSCM)
Frente al modelo tradicional de regulación de transferencias de aprovechamiento urbanístico entre ámbito excedentarios y deficitarios (que se recoge en el art. 93.2 de la LISTA), el legislador madrileño establece un modelo nuevo, contemplando la posibilidad de realizar la transferencia de aprovechamiento entre parcelas dentro de determinados ámbitos del suelo urbano consolidado.
De esta forma, la Ley de Medidas ha querido permitir la transferencia de aprovechamiento, pero limitando su alcance físico a ámbitos urbanísticos que tengan una misma trayectoria urbanística.
4. SILENCIO DESESTIMATORIO EN MATERIA DE LICENCIAS (ART. 154.6 LSCM)
Frente al régimen general de silencio estimatorio de las licencias urbanísticas que contempla la LISTA (art. 140.2 LISTA), con las relevantes excepciones que prevé legislador estatal en las que juega necesariamente el sentido desfavorable del silencio (o silencio negativo, vid. art. 11.5 TRLS/15), el legislador madrileño ha preferido establecer siempre un silencio desestimatorio, de forma que la ausencia de resolución de la licencia en el plazo previsto (3 meses en las dos normativas), permiten entender en la legislación madrileña desestimada la solicitud en todos los supuestos para, en su caso, acudir a los tribunales.
Se trata de una postura realista, puesto que el silencio estimatorio (positivo) puede crear falsas expectativas, sobre todo si se tiene en cuenta que en ningún caso pueden adquirirse por silencio administrativo facultades o derechos contrarios a la normativa territorial o urbanística.