El 42% de la superficie logística en construcción, en los mercados principales de España, se encuentra prealquilada.
Según el Informe Inmologístico 2023 elaborado por Colliers, que analiza tanto los datos de alquiler como de inversión, en el mercado de Madrid, Barcelona y Valencia, la contratación de activos industriales y logísticos ha retrocedido un 36% respecto al año 2022. Por su parte, la inversión inmobiliaria en este mercado también ha registrado una caída del 52%, desplazando a los activos industriales y logísticos al tercer puesto del ranking de activos inmobiliarios preferidos para la inversión.
En 2023 la Zona Centro ha presentado una absorción de 814.000 m², en el mercado catalán se han materializado contratos de alquiler por una superficie total de 442.000 m², y Valencia ha cerrado el año con 290.000 m² contratados. Estas cifras suponen descenso de más de 35%, 45% y 14% respectivamente, si las comparamos con el año anterior. No obstante, se sitúan en niveles similares al promedio de los últimos 5 años.
La renta prime ha continuado con su inercia ascendente, principalmente en Cataluña, pero también en Zona Centro, situándose, a cierre de año en 8,0 €/m²/mes en Barcelona, 6,35 €/m²/mes en Madrid. Mientras, en Valencia se ha mantenido estable con respecto al semestre anterior en 5,5 €/m²/mes.
Fuente: Colliers
La disponibilidad de espacios logísticos en la Zona Centro se ha visto incrementada con la entrega de nuevos proyectos durante el último trimestre del año, situándose en torno al 8,3%. La actividad de construcción de nuevos proyectos logísticos continúa con más de 750.000 m2 , de los cuales casi el 50% ya tienen futuro inquilino.
Cataluña tiene con ratio de disponibilidad de casi el 5%, y con proyectos en construcción que suman más de 200.000 m2 , con un 15% prealquilado. Estos datos suponen un año récord en construcción logística en Cataluña, a pesar de que las cifras de contratación no han sido muy elevadas durante el 2023. La escasez de producto terminado en el mercado de Barcelona ha permitido que la tasa de disponibilidad no haya superado el 4,9%.
Valencia ha cerrado el año con una disponibilidad muy baja, de tan sólo el 1,9% y 117.000 m2 de nuevos proyectos en construcción, de los cuales el 44% está prealquilado. “En zona centro como oferta futura existen proyectos por más de 3 millones de metros cuadrados, pero que se plantean principalmente como llaves en mano que no empezarán su construcción hasta encontrar inquilino” señala Oriol Gual, Director Nacional de Industrial y Logístico de Colliers.
La inversión en el sector industrial y logístico en el año 2023 se ha contraído un 52%, alcanzando una cuota de mercado de apenas el 12,5% y un volumen de 1.376 M€. Es la cifra más baja de los últimos 6 años, sin embargo, mantiene niveles similares respecto al promedio de inversión de los últimos 10 años, situado en 1.575 M€.
Barcelona ha concentrado el 41% de la inversión (565 M€), seguido de Madrid con el 24% (337 M€) y Valencia con el 11%. (158 M€) Estas tres plazas han captado el 77% de la inversión nacional.
Fuente: Colliers
“A pesar de que el interés de los inversores por el sector logístico continúa al alza, la actividad se ha ralentizado por la exigencia de estos sobre una mayor rentabilidad en las operaciones. Generalmente se están centrando más en el producto value add ya que proporcionan rentabilidades más altas y pueden conjugarse con las nuevas exigencias de rentabilidad del actual contexto”. Comenta Oriol Gual.
“Desde Colliers consideramos bastante probable que una disminución del Euribor, hasta situarlo en torno al 3% y una compresión del rendimiento del bono español, podría desencadenar en compresiones de yields de hasta 75 pbs en menos de 18 meses. Esta posibilidad abrirá una buena oportunidad de inversión que, con toda seguridad, muchos players van a aprovechar.
En rasgos generales 2023 mostró la fortaleza del sector. En un entorno macroeconómico complicado y, a pesar del descenso con respecto al éxito de los dos últimos años, los valores registrados en 2023 reflejan buena salud para mercado inmologístico.” Concluye Alberto Díaz, Managing Director de Capital Markets de Colliers.