El acceso de los jóvenes a la vivienda: ese problema sin resolver
Jorge Segura
En los últimos 20 años la vivienda y, por extensión el Sector Inmobiliario, han estado presentes en el debate social y en los medios de comunicación, casi siempre con un punto de vista problemático. Si recordamos, a partir de los años 2005 / 2006 empezaron a sonar las alarmas en relación al número de viviendas en construcción, y a continuación esto se asoció, casi automáticamente, como el origen de la larga crisis económica y social que se prolongó desde 2009 hasta 2016, año este último en que España volvió a superar el PIB del año 2008.
A nivel social se identificó al Sector Inmobiliario como el origen de la crisis, cuando realmente el sector fue el medio que, el sector financiero, básicamente las antiguas cajas de ahorro, salvo honrosas excepciones, emplearon para incorporar a la economía real los flujos de ahorro europeos disponibles, y así desarrollar una expansión de su volumen de negocio, vía el incremento de la financiación prestada al Sector, que tampoco fue adecuadamente controlada por las autoridades monetarias.
Este convulso escenario dio lugar a iniciar en los cuatro años comprendidos del 2005 al 2008, ambos inclusive, más de 2 millones viviendas, para pasar a iniciar entre 2009 y 2014 unas 275.000 viviendas y en los 5 años comprendidos entre 2015 y 2019 unas 375.000 viviendas. Ante esa evolución, el Sector reordenó su actividad, profesionalizó su gestión, saneó balances y redujo su dimensión, desapareciendo la práctica totalidad de los nuevos actores que habían surgido al calor de la efervescencia financiera anterior.
A partir de 2015 paulatinamente el Sector fue recuperando la actividad, apoyándose en la recuperación del PIB, del empleo y la demanda de viviendas en un entorno de tipos de interés muy favorable, con incrementos anuales de la actividad y del precio de la vivienda contenidos. Esta tendencia se alteró bruscamente en 2020, como consecuencia del COVID, al descender el PIB el 11%, alcanzar la destrucción de empleo los 600 mil puestos de trabajo y descender los visados de obra nueva más del 25%. No obstante, los efectos del COVID desde el punto de vista de la demanda de obra nueva fueron menores de los inicialmente previstos, y en 2022 se recuperaron las ventas con un incremento de precios del 3,3% a nivel nacional, aunque con grandes desigualdades entre zonas y ciudades. Sin embargo, como consecuencia de la ruptura de las cadenas de suministros, ya iniciada en 2021, y el incremento de costes de las materias primas a raíz de la invasión de Ucrania por parte de Rusia, el sector experimentó un incremento muy significativo de los costes de construcción, teniendo que repercutirlos en el precio final de la vivienda, precio actual de la vivienda que de nuevo coloca al Sector en el ojo del huracán.
Ante la subida del precio de la vivienda, a nivel social y mediático se percibe de nuevo al Sector desde el punto de vista de la demanda como el causante de ese incremento de los precios, y de la dificultad de acceso a la vivienda. Sin embargo, de nuevo el Sector no es el causante, si no el medio a través del cual se canalizan, por una parte el incremento de la demanda por el aumento del empleo y población, y por otra parte todas las ineficiencias que la oferta de vivienda acumula en su proceso de producción. La construcción de viviendas se enfrenta desde el punto de vista de la oferta a una serie de rigideces y problemas que sistemáticamente se obvian en el debate mediático. Entre estas rigideces e ineficiencias destacan las siguientes en relación con los diferentes insumos que intervienen en la construcción de viviendas.
▲ El primer y gran obstáculo que frena la producción de vivienda de obra nueva es la escasez de suelo finalista, consecuencia de la falta de seguridad jurídica existente en los procesos de transformación de los usos del suelo. Esta falta de seguridad se deriva por una parte del intervencionismo público por planteamientos ideológicos, y por otra parte de la enorme burocracia, complejidad y dilación en el tiempo de estos procesos de transformación de los usos del suelo, y en general de la lentitud de los procesos administrativos vinculados a la promoción. La dilatación temporal es consecuencia, entre otros, de los sucesivos tramites e informes requeridos, sujetos a todo tipo de alegaciones, con la consiguiente nueva dilatación e incremento de costes.
▲ El segundo gran problema son los elevados costes de construcción, derivados por una parte del incremento de los costes de los materiales, que aun cuando actualmente se han estabilizado, no han recuperado el nivel anterior a 2022, y por otra parte del incremento de costes de la mano de obra, en gran parte derivado de la escasez de mano de obra en el sector de la construcción. Esta escasez proviene de la expulsión de mano de obra que el sector sufrió a partir de 2008, mano de obra que buscó acomodo en otras actividades, sin que globalmente se haya reincorporado de nuevo, lo que está dando lugar a un importante envejecimiento de los trabajadores de la construcción. Esto se ha visto agravado por la desaparición igualmente a partir de 2008 de un gran número de pequeñas y medianas empresas subcontratistas, que formaban una parte importante del tejido productivo del sector de la construcción, y eran un canal de incorporación de los jóvenes y formación de los mismos. Superar esta situación requiere planes específicos para la incorporación y formación de jóvenes al sector de construcción, así como una apuesta decidida de los promotores por industrializar los procesos de fabricación de la vivienda. La industrialización será una palanca para la necesaria mejora de la productividad del sector, y adicional-
mente al incorporar nuevas tecnologías servirá también para atraer al sector a las nuevas generaciones. Igualmente, la industrialización de los procesos de construcción contribuirá a la consecución de los objetivos de sostenibilidad ambiental.
▲ Otro factor que en los últimos años ha tenido una cierta influencia, aunque menor que los dos indicados anteriormente, ha sido la mayor dificultad para la concesión y disposición de la financiación, al requerir las entidades financieras junto con una mayor aportación de equity por parte de los promotores, mayores porcentajes de comercialización de las promociones. No obstante, dado los niveles de solvencia, gestión y profesionalidad actuales del Sector estos mayores requisitos no han tenido una influencia relevante, como tampoco los mayores costes de la financiación habidos en 2022 y 2023, costes que a la fecha se están moderando.
El Sector inmobiliario es intensivo en el uso de capital y el desarrollo de una promoción en un suelo finalista requiere no menos de entre tres y cuatro años, periodo de tiempo que se multiplica por dos o tres si el proyecto contempla un cambio de uso del suelo en el que desarrollar el mismo. Por eso, de los tres factores indicados anteriormente, el más importante es la seguridad jurídica, tener un marco regulatorio estable y predecible, así como una simplificación de los procesos administrativos que conlleve a una reducción de los plazos de tramitación.
En Andalucía se están dando pasos importantes en esta dirección en los últimos años, pero desafortunadamente los vientos que soplan en muchas ocasiones van en dirección contraria y hacia un mayor intervencionismo del sector público. Cabe recordar la “genial idea” en 2018 de la alcaldesa de Barcelona de obligar a los promotores a destinar el 30% de las viviendas que construyesen al programa de vivienda social del Ayuntamiento, que se saldó con un rotundo fracaso, y recientemente la intervención en el mercado de alquiler, cuya consecuencia es la reducción del parque de viviendas en alquiler, además de ser tremendamente injusto que los propietarios de viviendas en alquiler tengan que soportar a su costa las “medidas de protección” de los arrendatarios que el Gobierno central decida.
Conseguir que los jóvenes tengan acceso a la vivienda, en propiedad o alquiler, es un requisito imprescindible para superar el reto demográfico al que nos enfrentamos, pues sin vivienda los jóvenes difícilmente se emanciparán y formarán una nueva familia. La disponibilidad de vivienda es igualmente un requisito para posibilitar el desarrollo económico, pues sin incremento de población, bien sea autóctona o inmigrante, difícilmente habrá un sólido crecimiento económico. Por ello, en lugar de medidas intervencionistas que incrementen la actividad pública y/o limiten la actividad privada, el sector público, para aumentar la disponibilidad de viviendas debe simplificar los procesos administrativos que afectan a la promoción y reducir sus plazos de tramitación, y por otra parte, para contribuir a resolver el problema de acceso de los jóvenes a la vivienda, debe prestar ayudas directas al alquiler para los jóvenes con un volumen de recursos suficiente, así como prestar ayudas directas para la adquisición de la vivienda, avalando por ejemplo el precio de la vivienda no cubierto por la financiación hipotecaria, y/o con deducciones fiscales al ahorro vivienda, entre otras posibles medidas.