El crecimiento inmobiliario en Andalucía es imparable con el tirón actual del sector residencial y hotelero

¿Cómo ve el panorama actual del mercado inmobiliario?

El mercado inmobiliario goza de muy buena salud actualmente y la economía española va bien, pero creo que dentro del mercado hay que distinguir tres zonas geográficas con claras diferencias, ya que por un lado está Madrid, que va como una moto y está en la Champions porque es un destino de primer orden y acapara la mayor parte de la inversión y acoge la sede de las grandes empresas.

Por otra parte, en un segundo nivel en el mercado nos encontramos a Barcelona, Valencia y Málaga, protagonizando la ciudad andaluza un ascenso espectacular en los últimos años, ya que es una urbe que se ha transformado radicalmente, con grandes desarrollos urbanísticos que ya son una realidad, además de contar con muchos proyectos de futuro. Por otro lado, se encuentra el segmento de la costa, con Baleares, Levante, Costa del Sol y Sotogrande, un mercado muy pujante también y, por último, se encuentran el resto de ciudades.

Por sectores, el residencial y el hotelero son los que más están tirando del mercado inmobiliario movilizando mucha inversión, a lo que se unen otros proyectos de coliving y data center, junto al sector del retail, oficinas y logística, que está bien pero no al nivel de los anteriores pese a que está recibiendo mucha inversión en los últimos años.

Ha resaltado a Málaga y al gran salto que ha experimentado en su desarrollo, pero a Sevilla, ¿cómo la ve?

Sevilla, desgraciadamente, se ha quedado muy atrás debido al lastre que sufre por su grave déficit de infraestructuras, como la SE-40, la conexión con el aeropuerto, la ampliación del metro y otras obras esenciales que siguen pendientes, eso es un auténtico delito.

A nivel político no han ayudado tampoco los cambios constantes de alcaldes, lo que ha impedido hacer proyectos urbanísticos a largo plazo. Sevilla ahora se ha quedado por detrás de Málaga pese a su liderazgo histórico y pese a ser la capital de Andalucía, Málaga está actualmente por delante gracias a que ha tenido un alcalde de largo recorrido y con un proyecto de ciudad a largo plazo que ha podido cristalizar gracias a su continuidad al frente el consistorio.

¿Cómo describe la situación actual y la trayectoria de Inerzia? ¿Cómo ve su futuro y los principales objetivos que se plantea a medio y largo plazo?

Inerzia cumple 20 años en este 2025 y somos unos privilegiados, una empresa que desde siempre ha ido razonablemente bien con un equipo de una veintena de profesionales muy bueno y con una larga experiencia.

Somos una empresa saneada y que goza de una buena reputación, estamos involucrados en grandes proyectos inmobiliarios de Andalucía, especialmente en Sevilla, y estamos muy especializados en el sector terciario, en locales, oficinas, centros comerciales e industriales. Somos, de hecho, la única inmobiliaria que realiza estudios detallados del sector terciario en Sevilla, por lo que contamos con una base de datos única.

Además, contamos con una filial, Albatros 14, que se dedica al sector residencial pero exclusivamente en la costa de Huelva, una zona por la que estamos apostando por su gran potencial.

Somos, por tanto, una empresa consolidada, que marcha bien y con una buena velocidad de crucero y nuestro objetivo es seguir creciendo apostando por la diversificación. En este sentido, hemos creado la citada filial Albatros 14 para la costa de Huelva, que va sensacional.

Queremos seguir creciendo en el departamento de inversión y en el de property, con más de 20 proyectos por toda Andalucía con centros y parques comerciales, edificios de oficinas y polígonos industriales, un área que queremos seguir potenciando.

¿Esa positiva evolución se está reflejando en la facturación?

Este año 2024 vamos a hacer, en términos de facturación, el mejor registro de toda la historia, pero lo más importante en la primera línea de una empresa no es la facturación, lo realmente importante es cuánto ganas. Hay empresas con un alto volumen de facturación con millones de euros y, sin embargo, el margen de beneficio es de solo un 2 o un 3%. Nosotros preferimos facturar mucho menos y sin embargo tener un margen más superior de ganancias. No es cierto que cuanto más facturas más ganas. Aquí miramos mucho el margen y en Inerzia tenemos los costes muy controlados y lo importante es la rentabilidad y los beneficios. También cuidamos el equilibrio financiero para disfrutar de una buena tesorería y no tener deudas.

El sector inmobiliario se enfrenta a los nuevos retos de digitalización e I+D, ¿está preparado y qué nivel de desarrollo aprecia, es suficiente?

La digitalización es imparable y la Inteligencia Artificial va a marca la forma de trabajar en el futuro y, de hecho, la está haciendo en el presente, tenemos que adaptarnos, nos guste o no y nos cueste más o menos Creo que ante este reto, nos falta tanto información como formación y también ayuda, especialmente a las pymes, que lo van a pasar mal, ya que muchas de ellas no se pueden disponer de tiempo para formarse y tienen dificultades para adaptarse a las herramientas que se implantarán con estas nuevas tecnologías. Las grandes empresas lo tendrán mucho más fácil al contar con más recursos y capacidades. El sector inmobiliario, con respecto a este desafío, está muy bien preparado y disponemos de las herramientas informáticas necesarias.

Cómo ve la situación económica, pese a las incertidumbres en general la economía sigue creciendo.

La situación económica de España es mejor de lo que parece e incluso está mejor de lo que dicen las cifras. El propio sector inmobiliario es un buen termómetro para medir la evolución de la economía y actualmente estamos alcanzando el mayor ritmo de venta de viviendas de los últimos diez años y los precios medios de las viviendas ya están rozando los niveles de la época de la burbuja inmobiliaria previa a la gran crisis del 2008.

Otro termómetro para pulsar la economía es la calle y ver el nivel de consumo, hoy es difícil comer sin reservar en un restaurante y las terrazas están llenas y todo ello con la tasa de ahorro de los españoles en máximos históricos, nunca ha habido tanto ahorro como ahora con un nivel de consumo alto.

Por tanto, las estadísticas no son, a veces, del todo ciertas y solo hay que echar un vistazo a la economía sumergida, que en Andalucía alcanza el 24%, 10 puntos por encima del nivel nacional. También hay más ayudas a las familias que declaran menos ingresos y eso invita a terminar en la economía sumergida, la cultura de la subvención no ayuda y el exceso de ayudas desincentiva el empleo. La economía va bien pero podría ir mucho mejor mejor.

¿Cómo ve el problema de acceso a la vivienda y la evolución de sus precios?

El problema de vivienda es endémico y va a seguir existiendo. La compra de vivienda para los jóvenes es imposible, en los centros de las ciudades mucho más. Muchas veces si no es con la ayuda de sus padres no podrían hacerlo porque los salarios de los jóvenes son muy bajos y no tienen capacidad de ahorro. En España tenemos la cultura de la compra de vivienda, que nos han inculcado nuestros padres y abuelos, algo que no ocurre en la inmensa mayoría de Europa. Siempre nos han dicho que por el precio del alquiler pagas la hipoteca y así no tiramos el dinero.

Durante los años duros de la crisis, entre 2028 y 2013 apenas se vendían viviendas con un parón grandísimo en el mercado y sin promoción vivienda nueva, por lo que hoy hay una gran necesidad de vivienda.

Hay que subrayar que el perfil de las familias ha cambiado, las familias cada vez son más pequeñas, tienen un hijo de media y muchas parejas deciden no tener hijo, cada vez hay más personas divorciadas y cada vez hay más mayores que viven solos. Por tanto, hay que construir más viviendas pero con un tamaño más reducido que el tradicional, ya no se necesitan casas de tres o cuatro dormitorios, con una o dos habitaciones es suficiente en la mayoría de los casos.

Como no se producen esas viviendas al ritmo que demanda el mercado, automáticamente el precio está subiendo, hay una gran demanda y la oferta sigue siendo muy limitada. Pese a ello, creo que tenemos la falsa sensación de que el precio está subiendo aquí mucho más que en muchas partes del mundo y no es así. El precio medio de la vivienda desde 2010 ha crecido un 16,5%, mientras que la media europea ha subido hasta un 51,5%, por tanto, el incremento no es tan cuantioso, lo que ocurre es que los salarios medios aquí son muy bajos y el esfuerzo que tienen que hacer los compradores es muy superior.

¿Qué soluciones plantea para este problema?

Soluciones hay muchas, una clave está en el cambio de usos de los suelos, se podrían modificar los suelos terciarios para uso residencial, o también la reconversión de edificios de oficinas en desuso que están en los centros de las ciudades para hacerlos residenciales y, de hecho, hay ciudades como Madrid que ya lo está haciendo.

Otro factor importante es la mejora de la fiscalidad de la vivienda, los compradores de vivienda soportan una carga impositiva brutal, también las empresas promotoras sufren este alto nivel de impuestos. Es inadmisible que una gran cantidad de dinero que se paga por una vivienda va a las administraciones directamente.

Otro aspecto importante es reducir la burocracia, ya que desde que se consigue comprar un suelo hasta que se termina una promoción pasan años y años, hay una lentitud desesperante y es necesario avanzar en la agilización de trámites para facilitar la inversión y la actividad económica.

También es fundamental impulsar la construcción de VPO, algo con lo que se le suele llenar la boca a los políticos, prometiendo siempre hacer miles de viviendas protegidas que al final no se hacen ya que nunca cumplen, hay muy pocos desarrollos de VPO y hacen mucha falta. Por último, es necesario ayudar a los jóvenes avalando la parte que les falta para que los bancos le concedan los créditos y en este punto hay que reconocer que la Junta de Andalucía ha comenzado a hacerlo.

¿Qué opina del anuncio de Pedro Sánchez de crear una gran a empresa pública para la promoción de vivienda?

Creo que este anuncio es una auténtica cortina de humo para tapar todo lo que está pasando en su Gobierno y en su partido, puesto que ya existe una empresa pública. Esto no se lo cree nadie, ya que hace años también anunció que iba a impulsar miles de viviendas y no ha hecho nada.

Es necesario contar con una empresa pública fuerte de vivienda, como ocurre en otros países del entorno europeo, pero eso exige dinero, conocimiento y tiempo, con luces largas pero nuestros políticos en general solo tienen una perspectiva cortoplacista marcada por las elecciones cada cuatro años.

Y el mercado del alquiler, cómo está y qué futuro tiene.

Hay un gran problema, sobre todo porque no hay una buena oferta y eso se debe a que no hay una garantía jurídica para los propietarios de vivienda, lo que incentiva a que dichos propietarios pongan sus inmuebles en arrendamiento. Hay un fenómeno que se llama ‘okupación’, hoy en día se permite a los okupas que se queden en las viviendas años y años hasta que un juez los eche. Si el problema de la okupación tuviera una solución en 48 o 72 horas, muchísimos propietarios pondrían sus viviendas en alquiler.

También tenemos que hablar de otro problema que es la “inquiokupación”, que ocurre cuando un inquilino firma un contrato y abona solo los primeros meses y después deja de pagar y como haya un menor residiendo en esa vivienda es imposible que salga a pesar de no pagar.

En estos casos los propietarios están vendidos y totalmente desprotegidos y eso lleva a que haya viviendas vacías o bien a que se pongan directamente a la venta buscando seguridad, lo que merma la oferta de alquiler y hace subir los precios.

También hay que subrayar que la fiscalidad y los cambios continuos para los promotores que construyeron vivienda para destinarla al alquiler no benefician para nada este tipo de proyectos, es más, los cambios van en su perjuicio con la subida impositiva.

Sobre el precio de los alquileres, su evolución ha registrado una subida del 10,6 % en los últimos 14 años mientras que la media en Europa se ha incrementado un 25%.

¿Cómo valora la ley estatal de vivienda? ¿Y la del Gobierno andaluz que está la suya?

La ley estatal de vivienda es un despropósito completo, porque cuando se promueve una ley cuyo objetivo final es intervenir el mercado se parte de una base errónea. La norma estatal aspira a limitar los precios a través de la declaración de zonas tensionadas y eso es intervención, cuando hay que dejar que el mercado libre se ajuste y que haya más oferta, un Gobierno no puede decirle a un propietario el precio al que debe alquilar su vivienda.

La ley considera a los propietarios de cinco viviendas como grandes tenedores, lo que implica una carga fiscal superior, cuando puede ser una persona que tiene una vivienda en propiedad y una segunda residencia en la playa y que haya heredado algún inmueble más. Creo que es ridículo considerar a un propietario como un terrateniente o igual que las grandes empresas que tienen decenas de vivienda como inversión.

En cuanto a la Junta de Andalucía y partiendo de mi reconocimiento al trabajo que está haciendo en los últimos años en vivienda en comparación con anteriores épocas y con otros territorios, tampoco confío mucho en la ley que va a elaborar con la que ya han anunciado que van a impulsar 20.000 viviendas de VPO en alquiler, sinceramente creo que no harán ni la mitad.

¿Cómo ve la actual regulación legal, hay exceso, hay seguridad jurídica?

Los fondos de inversión internacionales cada vez desconfían más de la política de vivienda sobre todo por los tumbos que se dan a la hora de legislar, un día decimos una cosa y al día siguiente la contraria, un día tienes una fiscalidad y al siguiente otra diferente o hoy puedes hacer un proyecto y mañana no, o tienes que modificarlo. No es de extrañar que pronto veamos a fondos internacionales retirar sus inversiones de España debido a los bandazos legales, no hay seguridad jurídica y eso en España es un gran problema.

Y la burocracia, ¿sigue siendo un lastre?

En la eliminación de la burocracia se está avanzando en Andalucía con la reducción de trámites, pero sigue siendo insuficiente. Los ayuntamientos tendrían que tener mucha más libertad a la hora de afrontar las autorizaciones de los proyectos. Tengo que resaltar que el Ayuntamiento de Estepona es el mejor en la tramitación de licencias de Andalucía y España, con una gran rapidez. Los promotores en Estepona están encantados, no hay que saltarse la ley, hay que ser eficientes y rápidos en la gestión y eso beneficia a todos. Hay otros municipios en los que el promotor puede llevarse años en espera.

Cómo valora el actual panorama político de crispación y polarización y qué impacto tiene en las políticas para el sector.

A nivel político, desgraciadamente, hay mucha crispación, tenemos dos grandes partidos en España, que en lugar de ponerse de acuerdo en los grandes temas y apoyarse en temas puntuales ahora solo buscan su interés y el bien del país. ¿Por qué no hacen cosas conjuntas o por qué no se ponen de acuerdo? Esto en algún momento tendrá que terminar, los grandes beneficiados de esta confrontación son los partidos independentistas que lo que quieren es la disolución del Estado español. Es inconcebible lo que ocurre en España, en cualquier país se pondrían de acuerdo los grandes partidos para evitar esta situación y pese a todo la economía va bien.

Cómo ve a Andalucía, en general, en los últimos años ha despegado y en muchos parámetros económicos se está codeando con Madrid y Cataluña entre las primeras comunidades más potentes de España.

Yo era de los que pensaba que no iba a ver un cambio de gobierno en Andalucía y, sin embargo, ha ocurrido después de que un partido se haya llevado casi 40 años en el poder, donde se acomodó y se apoltronó en los últimos años y así perdió el Gobierno. Andalucía, que está mejorando con la llegada del PP y de Juanma Moreno y, es cierto, que está pegando un cambio, pero podríamos ir más rápido, seguramente porque hemos perdido mucho tiempo antes, pero se están notando los avances y la sociedad andaluza está recogiendo el guante y la seguridad que transmite el Gobierno andaluz.

Andalucía está en proceso de ser una comunidad líder, tiene que creérselo e impulsar un ambicioso plan de desarrollo y de inversión, falta mucho por hacer, pero tenemos las condiciones y las herramientas para conseguirlo y hacer de Andalucía un territorio de referencia a nivel mundial.

¿Cómo vislumbra al sector inmobiliario en la comunidad?

Veo un futuro optimista, la costa de Huelva está por explotar, es la gran desconocida y a ver si consigue tener AVE y aeropuerto, lo que supondría un impulso clave. En general, creo hay mucho futuro, ya no hay promotor nacional que no esté en Andalucía porque se están dando cuenta de las oportunidades que ofrece nuestra tierra.

El turismo es la gran industria de Andalucía, ¿qué opina de aspectos candentes como la proliferación de pisos turísticos, la polémica de instaurar una tasa y las críticas a la masificación y turistificación de las ciudades?

Sin turismo Andalucía sería un desastre, hay muchas personas y empresas que viven del turismo, somos uno de los principales destinos turísticos, no podemos vivir sin el turismo. Podemos aspirar a un turismo de más calidad y menos invasivo, pero no podemos ponerle puertas al campo. El turismo es necesario pero hay que regularlo, no tiene sentido que en un edificio de viviendas haya apartamentos turísticos. Rechazo la turismofobia y también la idea de que el turismo esté echando a los residentes de los centros de las ciudades. Tampoco estoy de acuerdo con excesiva regulación.

¿Cree que el turismo está llevando las oportunidades inmobiliarias en el ámbito residencial a otras zonas periféricas y metropolitanas de las urbes?

En Sevilla hacían falta hoteles de lujo y de calidad, el turista quiere estar en el centro de las ciudades, fuera de las ciudades se va el que quiere vivir con más tranquilidad y puede disponer de más espacio por el mismo precio, de ahí la expansión de las áreas metropolitanas.

¿Cómo ve el potencial de crecimiento en planta hotelera y de proyectos turísticos y residenciales en Andalucía?

El crecimiento inmobiliario en Andalucía es imparable, nos hemos dado cuenta hace tiempo que no podemos vivir solo del turismo ya no es solo de sol y playa, hay un turismo de interior, hay un turismo de golf, la mayoría de los campos de golf durante los meses de invierno son frecuentados por muchos europeos. Necesitamos más campos de golf, turismo de calidad y romper la estacionalidad. El golf hace del invierno su temporada alta.

Tenemos que ser capaces de impulsar conceptos nuevos como son los apartamentos y viviendas con servicios de hoteles cinco estrellas, algunos proyectos ya se están promoviendo en la Costa del Sol con muy buena respuesta. Son complejos vacacionales que funcionan todo el año y que acaben con la estacionalidad, ahí es donde tenemos una asignatura pendiente, junto a aposar fuerte por el turismo de interior, donde hay zonas con un gran potencial.

¿Cómo ve el futuro del sector?

Soy optimista por naturaleza, España y Andalucía tienen un gran sector inmobiliario que ha mejorado y se ha especializado mucho, hemos aprendido mucho al igual que la banca, que ya no comete los errores del pasado, los profesionales están ahora mucho más preparados. La crisis hizo madurar al sector, ya no se invierte con las mismas alegrías que antes, se aprende más de las derrotas que de las victorias y eso te hace crecer con más fortaleza.

El cambio climático y la sostenibilidad suponen otro gran reto, ¿cómo ve al sector y cómo influirá en su futuro?

Hoy ya es impensable plantear un proyecto inmobiliario que no tenga en cuenta la sostenibilidad y la eficiencia energética, ya que todos los fondos internacionales impulsan proyectos con la máxima certificación en su sello de sostenibilidad. La contrapartida es que el precio de la vivienda también se encarece y sube por este coste. Sostenibilidad sí, pero sin pasarnos, creo que en algunas situaciones no estamos pasando, hay que aplicar este criterio en su justa medida.

Por último, ¿cómo ve a Andalucía y cuáles son sus fortalezas y debilidades?

Una debilidad es que los políticos no van al ritmo de la empresa, que es nuestra fortaleza, ya que tenemos un empresariado andaluz muy preparado con un potencial para hacer grandes cosas y para que Andalucía siga desarrollándose, pero los políticos no acompañan, aunque se están dando pasos para ayudar, promocionar y escuchar a los empresarios.

Nuestra debilidad es la política y la cortedad de miras de sus representantes que siempre miran a las elecciones cada cuatro años, el reto es que hagan cosas pensando en el futuro, pensando en el medio y en el largo plazo.