El momento de replantearse todo
Mikel Echavarren
Empiezo a pensar que lo peor que puede hacer un asesor o un supuesto experto es aburrir y dar la matraca con los mismos temas. Se puede ser innovador, ocurrente, avanzado o no en las propuestas, pero lo que no se puede ser es un pesado.
Por eso voy a tratar de no hablar de los aspectos obvios tan manidos del problema de acceso a la vivienda. A principio de año prometí que cada vez que opinase sobre este tema me tomaría un chupito y a estas fechas estoy próximo a la cirrosis. El debate sobre el acceso a la vivienda se centra fundamentalmente en el funcionamiento del mercado, aderezado con unas altas dosis de ideología, pero se olvida en mi opinión de algo importante en el funcionamiento de este negocio, los costes de construcción y de urbanización. Creo que el sector de promoción residencial necesita realizar un esfuerzo colectivo de análisis y replanteamiento de todos los costes que afectan a la vivienda para poder hacer propuestas imaginativas e incluso de ruptura con el objetivo de abaratar los precios finales.
Aceptamos como parte del paisaje que las distintas administraciones se embarquen en objetivos políticos muchas veces inalcanzables, pero que afectan con total seguridad al incremento de costes de la construcción de una vivienda. Si el término “emergencia habitacional” no es otro banderín de enganche para captar votantes dichos políticos deberían admitir que la prioridad actual del mercado no debería pasar por incrementar costes y la dificultad de acceso a la vivienda de la gran mayoría de la población en aras de alcanzar mayores objetivos de descarbonización, insonorización, sostenibilidad en el tratamiento de los residuos y aspectos similares.
¿Estamos o no estamos en una emergencia habitacional? Si realmente existe dicha emergencia actuemos en consecuencia. En mitad de un incendio la prioridad no es la temperatura del agua de la manguera, sino que deje de haber llamas. El consenso del sector, por lo tanto, debe tratar de ser muy realista e incluso rupturista. Replantearse el porqué de todos los costes que asume un m2 de vivienda construida, si son necesarios, si se pueden gestionar mejor, o si debiera asumirlos otro.
Actualmente estamos construyendo viviendas asequibles con calidades de viviendas de lujo. Sin embargo, en el mercado de segunda mano coexisten millones de viviendas construidas hace decenios que no reúnen las características del código técnico de la edificación y no pasa nada. Aunque sea políticamente incorrecto abogar que la vivienda protegida debería tener unas calidades significativamente menores que la vivienda libre, si queremos facilitar el acceso a la vivienda habrá que replanteárselo en algún momento.
Tal y como he indicado anteriormente habrá que elegir a corto plazo si queremos tener viviendas “súper sostenibles” y muy caras o viviendas baratas en las que no se derroche energía, que es algo muy diferente. Yo coma claramente, abogó por el pragmatismo en lugar de las políticas happy flowers que impiden en cierta medida el acceso de los jóvenes y de las capas sociales que han sido expulsadas del mercado.
Dentro de este replanteo de quién tiene que asumir los costes que al final acaban encareciendo la vivienda, creo que es el momento de cuestionar si es razonable en el siglo veintiuno que los promotores acaben pagando las infraestructuras de agua, electricidad y de conducción de gas para que otros hagan negocio. ¿Tiene sentido regalarle una subestación a una compañía eléctrica que gana miles de millones de euros al año? El promotor genera cientos de miles de clientes cada año y encima paga las infraestructuras que le salen gratis a estas empresas.
Ahondando más en este análisis también me cuestionaría por qué los ayuntamientos reciben edificabilidades netas sin contribuir a los costes de urbanización de las calles, aceras y farolas que acaban recepcionando como parte del patrimonio municipal. Si son los primeros interesados en proveer de viviendas baratas deberían entrar en el debate de por qué los promotores tienen que asumir todos los costes de las infraestructuras incluidas en la urbanización del suelo.
Debemos replantear todos los impuestos que afectan a la vivienda. El elevadísimo coste de las licencias, de los impuestos que afectan a la construcción, que en el fondo son redundantes con éstas, de todos los actos tasados de distribución hipotecaria, división horizontal, los impuestos que afectan al concepto etéreo de la responsabilidad hipotecaria, el IVA, el impuesto de transmisiones patrimoniales, etcétera. Es el momento de decir basta a todo el atraco salvaje en impuestos a un elemento fundamental en la cohesión social y el desarrollo económico de España. Basta de hipocresía, de nutrirse por parte de todas las administraciones de miles de millones de euros de impuestos y señalar más tarde a otros como culpables de las dificultades de acceso a la vivienda.
Incluida en esta radiografía también creo que el sector tiene que hacer una reflexión profunda del modelo de contratación de las constructoras y del escandallo de sus costes. Replantearse el automatismo de los gastos generales de las constructoras que se aplican sobre los materiales y sobre la construcción industrializada de terceros, los márgenes industriales y en definitiva reevaluar incluso la necesidad de que las promotoras vuelvan a integrar capacidades de construcción directa de sus viviendas.
El sector se queja desde hace muchos años de la falta de mano de obra y del envejecimiento y reducción de la mano de obra existente. Pero no se plantea incorporar dicha mano de obra en sus plantillas facilitando una mayor estabilidad en el empleo de los trabajadores e invirtiendo en su formación. Desde esta prestigiosa revista me gustaría hacer un llamamiento a que las asociaciones de promotores se replanteen todo y que exijan alto y claro dejar de asumir costes innecesarios, abusivos o irracionales para facilitar de verdad el acceso a la vivienda.