El reto de la vivienda asequible en Andalucía Reflexiones sobre la viabilidad y el futuro de la colaboración público-privada
Mikel Echavarren
Presidente & CEO de Colliers
La escasez de vivienda asequible se ha consolidado como uno de los mayores desafíos estructurales y sociales a los que se enfrenta España en la actualidad. Las dinámicas demográficas, la concentración de la demanda en los principales núcleos urbanos y el progresivo encarecimiento del mercado libre han expulsado a amplias capas de la población –especialmente a los jóvenes y a familias de rentas medias– de la posibilidad de acceder a una vivienda adecuada. En este contexto, el consenso institucional y sectorial es unánime: la única solución escalable a corto y medio plazo pasa por impulsar la promoción de vivienda asequible en régimen de alquiler mediante modelos de Colaboración Público-Privada (CPP).
La teoría detrás de la CPP es impecable: la Administración Pública aporta el activo más escaso y difícil de generar (el suelo), cediéndolo en derecho de superficie por plazos prolongados (habitualmente entre 50 y 75 años), mientras que el sector privado aporta su capacidad técnica, agilidad promotora y, fundamentalmente, el capital necesario para financiar y ejecutar la obra, asumiendo posteriormente la gestión del activo. Esta fórmula ha demostrado ser un éxito rotundo en comunidades pioneras como Madrid, a través del Plan Vive y otros planes municipales, logrando movilizar cientos de millones de euros de inversión institucional. Sin embargo, cuando intentamos extrapolar este modelo de forma mimética a otras regiones de España, como Andalucía, la realidad financiera nos devuelve un diagnóstico incontestable: el modelo, en sus parámetros actuales, no es viable.
Para comprender la raíz de este problema, es imprescindible abandonar el terreno de las declaraciones de intenciones y descender a la matemática financiera de los proyectos. La inversión inmobiliaria, especialmente la vinculada a capital institucional (fondos de pensiones, aseguradoras, fondos de inversión a largo plazo), no entiende de dogmas, sino de una ecuación ineludible: el binomio rentabilidad-riesgo.
Si analizamos un proyecto tipo de promoción de 100 viviendas con protección pública (con sus correspondientes garajes y trasteros), sobre una superficie construida de 10.000 metros cuadrados y una superficie útil de 7.500 metros cuadrados, nos encontramos con la primera gran verdad del mercado inmobiliario español actual: la homogeneidad de los costes de construcción. Hoy en día, construir un edificio con estándares de calidad, eficiencia energética y sostenibilidad asimilables exige una inversión prácticamente idéntica en la Comunidad de Madrid que en Andalucía. Estaríamos hablando de un coste total de inversión (incluyendo costes indirectos, licencias, honorarios y soft costs) de unos 2.000 euros por metro cuadrado construido. Es decir, nuestro proyecto ejemplo requerirá una inversión inicial inamovible de 20.000.000 de euros, independientemente de si se levanta en Alcorcón o en Dos Hermanas.
La divergencia radical, y el origen de la inviabilidad en el sur, surge al analizar la línea de ingresos, fuertemente condicionada por los módulos máximos regulados por cada comunidad autónoma. En un municipio de la zona A de la Comunidad de Madrid (bajo el régimen VPPL), el módulo aplicable en 2025 permite unas rentas de 13,29 €/m² útil al mes para la vivienda. Si a esto le sumamos los anejos (garajes y trasteros) y descontamos unos gastos de explotación (OPEX) estabilizados en el 15% de los ingresos, el proyecto genera un Ingreso Neto de Explotación (NOI) superior a los 1,24 millones de euros anuales. Al cruzar este NOI con la inversión de 20 millones de euros, obtenemos una rentabilidad neta (yield sobre el coste) del 6,20%. Esta cifra, en el entorno macroeconómico actual, es lo suficientemente atractiva para captar la atención del capital privado. Remunera adecuadamente el riesgo de promoción, el riesgo de comercialización y el coste del capital y la deuda, permitiendo que el mecanismo de la CPP en Madrid gire a pleno rendimiento. Pero crucemos Despeñaperros.
Si trasladamos exactamente el mismo proyecto a un municipio del Grupo 1 en Andalucía, bajo la calificación de Régimen General, el panorama cambia drásticamente. El coste de inversión sigue siendo de 20 millones de euros. Sin embargo, el módulo de renta máxima se desploma a 8,55 €/m² útil al mes. Tras aplicar la misma estructura de ingresos por anejos y el mismo porcentaje de gastos operativos del 15%, el Ingreso Neto de Explotación (NOI) resultante se reduce a apenas 798.140 euros anuales. ¿El resultado? La rentabilidad neta del proyecto se hunde hasta el 3,99%.
Debemos ser absolutamente claros y transparentes en este punto: el mercado de inversión institucional no va a entrar a promover vivienda asequible asumiendo riesgo promotor por una rentabilidad del 3,99%. No es una cuestión de falta de voluntad, sino de pura estructura de capital. Con los tipos de interés actuales y el coste de la deuda asociada a la promoción inmobiliaria, una rentabilidad del entorno del 4% apenas cubre el servicio de la deuda, dejando la rentabilidad sobre el capital propio (equity) en niveles pírricos o incluso negativos. Los comités de inversión internacionales, al evaluar el mapa europeo de oportunidades, descartarán automáticamente cualquier proyecto en este umbral de rentabilidad, priorizando jurisdicciones donde el retorno compense la inmovilización del capital a largo plazo y la asunción de riesgos de desarrollo.
Esta realidad empírica nos aboca a una reflexión profunda. Si Andalucía quiere ser competitiva en la atracción de capital para solucionar su propio déficit de vivienda asequible, no puede limitarse a licitar suelos públicos y esperar a que los inversores acudan. Es imperativo intervenir en la ecuación financiera del proyecto para elevar esa rentabilidad desde el inasumible 3,99% hasta un entorno del 5,5% – 6,0%, que es la frontera donde el capital institucional de perfil conservador (Core / Core+) comienza a sentirse cómodo.
Ante esta tesitura, existen fundamentalmente tres mecanismos para equilibrar la balanza, cada uno con sus propias ventajas, limitaciones y horizontes temporales.
La primera vía, y la más evidente, es la reducción directa de los costes de inversión mediante subvenciones a fondo perdido al promotor. Al reducir el denominador de la ecuación (el volumen total de capital que el privado debe aportar), la rentabilidad del proyecto sobre el capital invertido aumenta mecánicamente. Durante los últimos años, esta vía ha encontrado un aliado formidable en los Fondos Europeos Next Generation EU. Las ayudas directas (que en algunos programas superan los 40.000 o 50.000 euros por vivienda) han servido como balón de oxígeno para viabilizar promociones en mercados de rentas bajas. Sin embargo, construir una política de Estado (o de Región) a largo plazo basándose en esta premisa es un error estratégico. Los fondos Next Generation tienen fecha de caducidad. Son una inyección coyuntural, no una herramienta estructural. Cuando este grifo se cierre, los proyectos en Andalucía volverán a la casilla de salida del 3,99%. La Administración andaluza tendría entonces que suplir esos fondos con cargo a sus propios presupuestos, una medida difícilmente sostenible dadas las restricciones de déficit y la multiplicidad de necesidades sociales a cubrir.
La segunda alternativa nos lleva a explorar modelos innovadores que actúen sobre el numerador de la ecuación: los ingresos. Si el inquilino de vivienda asequible en Andalucía no puede (ni debe, por el espíritu social del proyecto) pagar más del módulo establecido, pero el proyecto necesita mayores ingresos para ser viable, la diferencia debe ser cubierta por la Administración mediante lo que se conoce en el argot de las infraestructuras como un “peaje en la sombra” (shadow toll).
Este esquema, ampliamente utilizado en la construcción de autovías u hospitales, implicaría que el inquilino abona el alquiler social estipulado, y la Administración regional o municipal abona directamente al concesionario (el promotor privado) un complemento de renta mensual. Estamos hablando de cifras absolutamente manejables desde el punto de vista del impacto por unidad: complementar las rentas entre 1 y 3 euros por metro cuadrado y mes permitiría disparar la rentabilidad del proyecto hacia el umbral de viabilidad del 6%. Para el inquilino, el coste sigue siendo asequible y regulado. Para el inversor, el flujo de caja global (Inquilino + Administración) es suficiente para justificar la inversión y pagar la deuda.
Sin embargo, plantear un “peaje en la sombra” en materia de vivienda abre de inmediato un debate técnico y contable de extrema complejidad: la consideración de estos compromisos futuros como Deuda Pública. Según el Sistema Europeo de Cuentas Nacionales y Regionales (SEC 2010), si la Administración asume un compromiso firme, recurrente e incondicional de pago a largo plazo con un operador privado, existe un riesgo muy alto de que Eurostat obligue a consolidar el valor presente de todos esos pagos futuros en las cuentas públicas desde el minuto cero. Esto supondría un incremento inmediato del déficit y la deuda de la comunidad autónoma, un límite rojo que las intervenciones generales de las administraciones no están dispuestas a cruzar.
Para que un modelo de peaje en la sombra o de “pago por disponibilidad” no compute íntegramente como deuda pública, es vital que exista una transferencia real y significativa del riesgo hacia el sector privado. El pago de la Administración no puede ser un cheque en blanco garantizado; debe estar condicionado al cumplimiento estricto de indicadores de disponibilidad y niveles de servicio (mantenimiento, estado de conservación, tiempos de respuesta ante incidencias) y, crucialmente, el privado debe retener el riesgo de demanda (es decir, el riesgo de que las viviendas se queden vacías o haya impagos por parte de los inquilinos de su parte de la cuota). Estructurar un pliego de concesión que equilibre el atractivo para los bancos y fondos de inversión (que buscan flujos predecibles) con las severas exigencias de Eurostat para no consolidar deuda, es un ejercicio de ingeniería financiera y legal de alto voltaje, pero es, sin duda, un camino que Andalucía debe atreverse a explorar.
Una tercera vía de reflexión podría pasar por actuaciones fiscales decididas. Si bien los tributos locales (como bonificaciones en el IBI o en el ICIO) ya se aplican en la mayoría de estos desarrollos, su impacto sobre la rentabilidad neta global (la TIR del proyecto a largo plazo) es marginal y muchas veces insuficiente para cerrar el gap de 200 puntos básicos que separa a Andalucía de Madrid. Reducir drásticamente la carga impositiva en la fase de promoción y explotación es condición necesaria, pero no suficiente.
En conclusión, este análisis no pretende ser dogmático, sino sentar las bases de una reflexión urgente, pragmática y anclada en los números reales del mercado. Andalucía tiene frente a sí una oportunidad histórica para liderar la próxima ola de desarrollo de vivienda asequible en España. Cuenta con el suelo, cuenta con la voluntad política y cuenta con una demanda social latente enorme. Pero el capital es global, móvil y agnóstico; fluirá únicamente hacia donde la ecuación riesgo-rentabilidad tenga sentido económico.
Ignorar que construir cuesta lo mismo en Madrid que en Sevilla, pero que los ingresos regulados difieren radicalmente, es abocarse a la desierta licitación de suelos y a la frustración ciudadana. Si Andalucía quiere ser competitiva frente a otras regiones, debe asumir que sus pliegos concesionales necesitan complementos. Ya sea aprovechando inteligentemente los últimos coletazos de las subvenciones directas europeas o, de forma mucho más madura y estructural, diseñando modelos de ingresos complementarios y peajes en la sombra que sean digeribles por Eurostat.
El tiempo apremia. El mercado está preparado para movilizar miles de millones de euros, pero los números deben cuadrar. Adecuar las reglas del juego a la realidad financiera es el primer e ineludible paso para convertir los planes sobre el papel en las viviendas que la sociedad demanda.