“Está comprobado que las ventas online no funcionan sin la parte offline, pero las tiendas tendrán que adaptarse a lo que el cliente pide”

Javier Basagoiti

Presidente y socio fundador de Inbest Real Estate, Inbest Socimi

Presidente de la Asociación Española de Socimis (ASOCIMI)

 

¿Cuáles son las tendencias del retail en las grandes ciudades?

Las tendencias en el retail han cambiado desde la entrada de las ventas online, y los mapas en las grandes ciudades de España lo están haciendo también. Los grandes operadores están optando por tener menos puntos de venta, pero más grandes, en buena medida con el objetivo de la logística de última milla.

Tras doce años operando en este sector, como presidente de Inbest Real Estate y de Corpfin Capital Real Estate, nuestra estrategia de inversión ha sido comprar edificios enteros con el fin de fabricar flagships, tiendas grandes a las que esperábamos que se trasladasen los operadores. Esta estrategia no solo está plenamente vigente, sino que la situación provocada por la pandemia ha acelerado dicha tendencia. Con la crisis sanitaria, los grandes tenedores de espacios, los grandes inquilinos, están aprovechando para hacer capex, obras en las tiendas para adaptarse a sus necesidades actuales, y están cerrando establecimientos y abriendo en puntos más estratégicos. En paralelo, marcas que hasta ahora estaban en grandes centros fuera de las ciudades, como Ikea o Decathlon, están entrando en el centro. Nosotros lo estamos viendo y estamos fabricando esas tiendas grandes, entre 2.000 y 7.000 m², en el centro de las ciudades.

¿Tienen más o menos claro estos grandes retailers el formato de tienda que quieren?

Están todavía definiéndolo. De alguna manera están haciendo pruebas, abriendo tiendas con distintas dimensiones, comprobando cuál les funciona mejor. Influye también mucho la logística de última milla. En otros países existe un concepto que son los urban hubs, los almacenes que responden a esta necesidad de última milla. En España están aún por definir, porque las grandes marcas están repartiendo con mensajerías, algo que seguramente cambiará en el medio plazo. Tienen que terminar de definir cómo van a ser las entregas, las recogidas y la logística inversa, pero esa es la tendencia, menos tiendas, más grandes y mejor situadas. Tiene bastante sentido común hacerlo así.

¿Cuál es su fórmula para dar al cliente lo que necesita?

Procuramos ir detrás de los inquilinos. Tenemos dos tipos de clientes, uno es el accionista, y otro el que alquila los edificios o las tiendas. Nosotros procuramos preguntar antes al inquilino qué quiere, no diseñar la tienda que nos gusta y luego buscar un inquilino. Nos vamos interesando por su plan de expansión, ciudades donde quieren recolocarse o entrar, y ese es nuestro criterio para invertir.

El segundo condicionante importante es en qué ciudades hay posibilidades de reconvertir un local por el tipo de aprobaciones urbanísticas del ayuntamiento en cuestión. En aquellos que están cerrados a hacer cualquier tipo de modificación no podemos hacer negocio ni nuestros inquilinos se pueden recolocar.

Hoy por hoy estamos muy centrados en Madrid, Valencia, Bilbao, y dentro de Andalucía, Sevilla y Málaga. Ahí es donde nos piden nuestros inquilinos, pero no nos cerramos a ninguna ubicación.

El sector ha sido uno de los grandes damnificados con la crisis…

Con la pandemia el sector ha sufrido, pero hay que diferenciar por subsectores. Los centros comerciales y ejes secundarios lo están pasando muy mal, mientras las tiendas de retail en High Street en el centro de las ciudades se han mantenido un poco mejor.

También ha variado mucho según la comunidad autónoma, porque como estamos viendo, las medidas de cierre de comercio no han sido las mismas en todas las comunidades.

Por otra parte, cuando se decretó el estado de alarma en marzo de 2020, casi todos los propietarios nos pusimos manos a la obra enseguida para llegar a acuerdos con los inquilinos. En casi todos los casos se han alcanzado y no ha hecho falta aplicar el RD que el gobierno hizo en los meses posteriores, porque casi todos los propietarios, los tenedores de activos, habíamos llegado a acuerdos privados con los inquilinos, salvo algún caso puntual. No tiene sentido que contratos a largo plazo a 20-40 años se vean perjudicados por una crisis sanitaria que es coyuntural y va a pasar, aunque no sepamos exactamente cuándo.

¿Cuál es la situación real de las ventas online en España hoy en día?

Lógicamente, con la crisis sanitaria han ido aumentando y ahora mismo están entre el 15% y el 18% de las ventas totales en España. Los grandes operadores estiman que para 2023 pueden llegar al 25%, pero lo que es un hecho, que está de sobras comprobado, es que las ventas online no funcionan sin la parte offline. Se han hecho pruebas en ciudades de cerrar las tiendas a ver si las ventas funcionan solo con la parte online, y el resultado es que no. Al final habrá una combinación de ambas, lo cual tiene una gran influencia sobre el diseño de las tiendas del futuro post Covid, incluso las que estamos diseñando ahora, y en el tipo de contrato que ya estamos empezando a firmar.

Lo que sí reconocemos ambas partes es que estamos aprendiendo a hacer este tipo de nuevos contratos, porque la manera de vender es diferente. Estamos viendo tiendas que se están diseñando con mucho almacén e incluso con oficinas, porque lo que quieren es gestionar las ventas, además de ser un centro de venta como tal, ser un centro logístico en sí mismo que permita gestionar devoluciones, picking, ventas online y las ventas propias de la tienda. Las marcas incluso intentan que se viva una experiencia en el propio establecimiento, ofrecer algo más, y es algo que está haciendo no solo la tienda tradicional. Por ejemplo, los bancos están realizando el mismo movimiento. Están abriendo sucursales cada vez más grandes, entre 1.000 y 1.500 metros, convirtiéndolas en una especie de work center, un punto de encuentro donde los clientes tienen la experiencia de vivir el banco, y para eso necesitan más espacio.

Posibilitar que el cliente viva una experiencia es algo que se está generalizando cada vez más…

Sí, es necesario hacer que el cliente viva una experiencia. Es algo que ya se hacía en los centros comerciales, donde la oferta de ocio permitía que los ciudadanos pudieran pasar el día. Eso lo estamos viendo ahora en tiendas de calle también. Les tienes que ofrecer una tienda atractiva, con wifi, donde les des algo más que simplemente despacharles.

Otra cuestión cada vez más valorada por los usuarios es que las tiendas sean sostenibles. Estamos haciendo edificios y tiendas sostenibles porque la sociedad está muy sensible con ese tema. En nuestro caso, en algunos activos de Madrid, antes incluso de que entren los inquilinos creamos experiencias para que el cliente desde fuera del local pueda interactuar con nosotros a través de su móvil. Es algo que vamos a ver cada vez con más frecuencia y que va también en consonancia con las nuevas generaciones, con los jóvenes. Por ejemplo, cada vez se ven más espacios donde se mezclan comercio y hostelería.

Es una buena noticia para el sector que no vea peligrar la venta offline.

En absoluto. Se lleva hablando muchos años de que el online va a hacer desaparecer el offline. En este año la venta por Internet ha experimentado un auge sin precedentes por razones obvias, pero también es verdad que en cuanto los ciudadanos pueden salir a las calles van a las tiendas. Lo estamos viendo. Un 25% de comercio electrónico, como le decía que se presagia de aquí a unos años, no va a terminar con las tiendas. Sí que tendrán que ajustarse a los nuevos requerimientos, ser diferentes, más dinámicas, adaptadas a cada momento y a lo que el cliente pide.

¿Rentas fijas o variables?

Creo que las rentas variables en retail han llegado para quedarse. Ya existían en los centros comerciales, pero no en las tiendas de calle, en las que ahora se están viendo incluso al 100%. Lo que está sucediendo en esos casos es que el propietario y el inquilino se convierten en socios, porque al final a los dos les interesa que se venda y que se venda bien. Actualmente estamos discutiendo y elaborando cómo van a ser nuestros contratos del futuro cuando se da el caso de que hay un 100% de renta variable. El propietario muestra su acuerdo en ir a rentas variables, pero necesitamos un mínimo, porque en caso contrario no funciona. Una de las fórmulas que se está aplicando es renta variable el primer año, cuando este acaba se hace un recuento de lo que se ha vendido y de esa renta, parte se consolida como renta fija, lo que denominamos la renta mínima garantizada. Así, las dos partes conseguimos ponernos de acuerdo. Si empezamos el primer año variable al 100%, en el segundo se consolida una parte como renta fija.

¿Otros cambios en los contratos post Covid?

Por la obsesión que ha provocado esta crisis sanitaria, cuando nos sentamos a negociar las dos partes las cláusulas de fuerza mayor, lo que antes no implicaba más que una cláusula genérica ahora se piensa en todos los imprevistos que pueden suceder, como una nueva pandemia, etc., cualquier cosa, riesgos para los que al final, también se acude a las rentas variables. Si sucede algo que te impide vender, se regula con la renta variable, pagando menos renta. En Inbest estamos negociando ya estos contratos post Covid, que van a ser una práctica común en el futuro. Todos tenemos que aprender a hacerlo, incluidos los valoradores y los financiadores, y no es fácil. Entre todos tenemos que procurar que prosperen este tipo de contratos.

En cuanto a duración no está habiendo grandes cambios, siguen firmándose entre 15 y 20 años. Lo que sí está cambiando es que ahora los inquilinos se resisten a introducir un obligado cumplimiento por el miedo a cuestiones de fuerza mayor que puedan pasar. En este escenario, a nosotros como propietarios nos importa más la contribución a obra que realice el inquilino que el obligado cumplimiento como tal. Al final, si el inquilino se compromete y hace inversión en el local es porque se va a quedar; para mí ese es el verdadero obligado cumplimiento, la contribución a obras. Ahí tiene que haber un ‘ten con ten’ entre ambos conceptos, que están muy ligados. Cuando afrontas un contrato de este tipo negocias la renta, el plazo, la contribución a obras y el obligado cumplimiento, todo a la vez, y tiene que estar equilibrado entre estas cuatro variables.

¿Tienen dificultades a la hora de encontrar ubicaciones para lo que buscan sus clientes?

En nuestro caso, empezamos a buscar en 2018 y ya encontramos las ubicaciones adecuadas. Como nos anticipamos en la compra de los activos, ahora estamos acometiendo obras para adaptarlos a nuestros inquilinos.

El mercado en general está un poco extraño, están saliendo operaciones de venta, pero aún no se está viendo una corrección de precios. No está habiendo muchas operaciones de inversión en retail High Street, al menos en lo que llevamos de año. Creo que habrá más movimiento en los dos últimos trimestres.

¿La banca se está comportando bien con el retail?

Está funcionando bien. Nosotros siempre intentamos pedir un porcentaje de financiación que nos garantice el poder pagar el servicio de la deuda. Habitualmente, lo que hacemos es poner el 50% de capital propio y financiar el otro 50% de la compra del activo. Normalmente, la banca española nos está haciendo caso, si bien los tipos de interés varían si tienes inquilino o no. En nuestro sector es muy normal que empieces con un tipo, y estructures un modelo de financiación que modifica los tipos de interés cuando hay inquilinos. Si los tienes, de antemano es más fácil obtener la financiación, pero también estamos asistiendo a refinanciaciones una vez los tengas.

¿Sigue habiendo apetito inversor?

Por supuesto, pero con ciertos cambios. Cuando salimos de la crisis de 2008, entraba en España dinero internacional de lo que llamamos fondos oportunistas, que buscan una rentabilidad mayor porque asumen más riesgo. Este fondo, cuando vende, lo hace a otro fondo de valor añadido, que busca una rentabilidad intermedia, y este a su vez, cuando hace su negocio, se lo vende a un fondo core, que es el que tiene interés en quedarse el activo por muchos años. Con la pandemia, esos fondos oportunistas que ya estaban de salida están volviendo, lo cual es bueno porque implica mayor apetito inversor. España se está comportando muy bien en retail, porque al haber cerrado la hostelería y la actividad económica menos que otros países está atrayendo capital extranjero. Es tremendamente importante el hacer compatibles las restricciones sanitarias con los negocios de retail, porque eso al final propicia que la economía esté viva y que vengan estos inversores; lo estamos viendo todos los días.

Lo esencial ahora es la seguridad jurídica, debemos tener mucho cuidado con los mensajes que se mandan desde el Gobierno. No podemos cambiar las reglas del juego. En el sector de las Socimis, si hay una ley que funciona bien, no podemos cambiar las reglas a mitad del partido, porque es lo que al inversor le causa problemas. Si las cambias, invertirán en Italia, Portugal o Francia. Por eso es vital mandar ese mensaje de confianza de que en España hacemos las cosas bien y que somos un país serio.

¿Qué dibujo nos podría hacer de las Socimis a día de hoy?

La ley de Socimis es del año 2009, pero nació en ese año y no funcionó porque casi no había ninguna. En diciembre de 2012 se hizo una reforma de la ley, y a partir de ahí se produjo un boom. Hoy son 90 las Socimis que operan en nuestro país. Capitalizamos en bolsa 20.000 millones y gestionamos activos por algo más de 43.000 millones de euros, lo cual quiere decir que han venido para quedarse y para dinamizar el mercado. Al ser un vehículo de inversión inmobiliaria que cotiza en bolsa ofrece más garantías, porque está consiguiendo que haya gestores profesionales con métodos profesionales.

Al contrario de lo que cree todo el mundo, está pensada para la persona física, individual, y todos los condicionantes que nos ponen a las Socimis, como el de repartir el 80% del beneficio anual, un capital social mínimo, etc., tienen como objetivo proteger al pequeño accionista.

Es un modelo que lleva existiendo en los países anglosajones más de 60 años, no es un invento español. Los REITs llevan operando con éxito en EEUU y otros países de Europa desde hace muchos años. España no se ha quedado atrás. Tenemos una buena ley, que no tiene reglamento hoy en día y habrá que desarrollarlo, pero la ley funciona.

Nos hablaba ante de no cambiar las reglas del juego en el ámbito de las Socimis…

En efecto. Había una amenaza de cambiar el sistema tributario, y una de las principales modificaciones consistía en gravar con un 15% el 20% que no distribuimos como beneficios. Las Socimis por ley tenemos que distribuir anualmente el 80% del beneficio que generamos. Esto al final no ha ido a los Presupuestos Generales del Estado, pero somos conscientes de que este impuesto está en la agenda del Gobierno. Son medidas muy populistas, pero con unos efectos recaudatorios casi nulos, porque en estos Presupuestos en los que hablaban de ingresar por subida de impuestos 4.200 millones, esa parte de las Socimis suponía en 2022 no más de 25 millones de euros, con lo cual realmente se traduce en mucho ruido en el mercado; asustas mucho a los inversores para recaudar 25 millones sobre 4.200. No tiene sentido.

Lo que estamos pidiendo desde el sector es que nos dejen como estamos, porque tenemos una ley que es mejorable, pero funciona. Si hay 90 Socimis con una capitalización bursátil por encima de los 20.000 millones, eso quiere decir que está funcionando. Por eso pedimos que no nos cambien las reglas del juego; no es el momento de hacerlo. Ya habrá tiempo en el futuro de hacer un reglamento que desarrolle la ley, pero con sentido, no con prisas.

¿Son previsibles operaciones corporativas en las Socimis?

Puede ocurrir y es lógico que haya concentraciones y operaciones corporativas. Ya se ha visto alguna. Las Socimis tenemos como requisito que no se pude desinvertir un activo sin perder el régimen especial tributario si no han pasado tres años desde que ese activo está alquilado. Como empezaron a funcionar en 2012 y años siguientes, ya se van cumpliendo en muchos casos esos tres años y se están empezando a rotar activos y a ver fusiones.

En 2012 las Socimis iniciaron su andadura siendo todas generalistas. Eran vehículos de inversión inmobiliaria que compraban todo tipo de activos, residencial, oficinas, hotel, retail, etc. Ahora nos hemos ido especializando por clase de activos. Por ejemplo, las que yo gestiono se dedican exclusivamente a retail. El inversor que quiere invertir en retail entiende este sector y es lo que quiere, igual que el que entiende de residencial, y los tiempos y la manera de invertir y gestionar son diferentes.

Ahora iremos viendo fusiones para hacer Socimis más grandes, pero siempre con la misma clase de activos. Es algo normal en los mercados, pasará, y no hay que asustarse. Igual que vemos fusiones en los bancos, las veremos en estas sociedades. El sector está en ebullición y creo que va a experimentar cosas buenas.

¿Por qué crearon la asociación?

Nació en diciembre de 2018, con vocación de convertirse en la patronal de las Socimis, que son sociedades de capital, pero con unas características especiales, que tienen que cotizar en un mercado bursátil. Al final necesitan una patronal que piense solamente en ellas, y esa es la labor de la asociación que presido, intentar explicar qué son a la sociedad, porque hay que hacer una labor didáctica. Muchas veces por desconocimiento se tiene una visión negativa, asociada a los fondos buitre, cuando la realidad es que están aglutinando mucho ahorro colectivo. Al latino y al español les gusta ahorrar en el sector inmobiliario, y qué mejor que hacerlo en un vehículo que garantiza los procesos de trabajo, que lo lleva un gestor profesional y que está auditado y reglado, gestionado por BME Growth y supervisado por la CNMV, que velan porque lo hagamos todo bien.

¿Qué nichos de inversión son los más atractivos para las Socimis?

La estrella es el build to rent, promover para alquilar. España es un país donde hasta hace muy poco un 85% de las personas vivía en propiedad y un 15% en alquiler, frente al resto de Europa que están al 50-50. El escenario se está moviendo y ya estamos en el 23% de peso del alquiler; además, la lógica indica que irá convergiendo con otros países europeos y cobrando cada vez más fuerza. Eso lo han visto los grandes operadores, por lo que casi toda la cotización de inversión tiene como destino comprar suelo para construir viviendas y dedicarlas al alquiler.

Pero también hay inversiones alternativas, desde residencias de mayores y estudiantes, que llevan tiempo funcionando, hasta otras menos extendidas como el coliving, coworking, senior living, etc. Dentro de la logística hay mucho interés por los data center. Con el boom de las ventas online hay que guardar los datos, y se están creando estos grandes espacios en los polígonos en las afueras. Es un negocio con mucho recorrido en otros países como Estados Unidos, que en España se empieza a ver ahora, y hay algunas Socimis grandes que están haciendo inversiones en ese sentido.

¿Está creciendo rápido el interés por estos activos alternativos?

La realidad es que hay mucho inversor mirando porque llevan tiempo funcionando en otros países. Vamos a asistir a un crecimiento rápido de estos proyectos. Otro producto alternativo interesante es el apartamento turístico. Cada vez vamos a ver más edificios enteros dedicados a apartamentos turísticos con gestión hotelera, porque lo que da problemas es el apartamento granular, el que está en una comunidad de vecinos, por eso estamos empezando a diseñar edificios enteros para este fin.

El coworking no acaba de cuajar en España, pero seguro que también veremos inversiones. El mercado está un poco a la espera de ver qué pasa con el tema del teletrabajo. Personalmente creo que las oficinas van a seguir adelante, pues no todos vamos a trabajar desde casa ni todos al 100%. Ahora estamos aún inmersos en una crisis sanitaria, pero la situación al final se corregirá. Seguro que cambiará el modelo de oficinas, pero no van a desaparecer en absoluto. En nuestro caso, por ejemplo, estamos teletrabajando, pero hemos aumentado nuestras oficinas en lugar de reducirlas, porque viajamos menos y nos reunimos más online, de modo que si antes teníamos una sala de videoconferencias ahora tenemos seis. Al final necesito el espacio de oficinas. Habrá sectores que puedan reducir metros, pero otros no. Será cuestión de acompasarnos a los cambios, como en el retail.

En general, el panorama inversor inmobiliario en España está muy interesante. Es un país que siempre ha tenido muchísima atracción para la inversión extranjera.

Un fenómeno curioso que se está produciendo últimamente como efecto del Brexit es que estamos recibiendo solicitudes de ciudadanos británicos que quieren hacer inversiones inmobiliarias en España para conseguir la Golden Visa; algo que antes sólo hacía el ciudadano chino.

Para concluir, una valoración respecto a todo el ruido que se está generando en torno a los precios del alquiler en residencial.

Desde las Socimis apostamos claramente porque los mercados son inteligentes en sí mismos y estamos en contra de intervenirlos. Se han hecho pruebas en otros países en los que se han intervenido, se ha puesto un tope al precio del alquiler, y al final se ha conseguido el efecto contrario. Algunas voces afirman que en España se intenta regular para los grandes tenedores, pero sucede que en nuestro país el parque de viviendas, que son casi 19 millones, está muy atomizado, el 97% está en manos de particulares. Por tanto, si se regula el precio lo que se va conseguir es que la persona no ponga la vivienda en alquiler, la venderá o la guardará, pero no vas a conseguir que la alquile al precio que quieres. Los mercados al final se regulan por la oferta y la demanda, de modo que lo que hay que propiciar son medidas para que el propietario tenga seguridad y el inquilino también, así fluirán los negocios entre ellos, pero no puedes intervenirlos porque al final los estás parando. Y no lo decimos nosotros, sólo hay que mirar lo que están haciendo otros países; al final está todo inventado.

Desde las Socimis estamos pidiendo que no se intervenga y nos dejen ponernos de acuerdo. Igual que hemos hecho en la pandemia con nuestros inquilinos, con los que estamos renovando los negocios, puede suceder con las viviendas. Estamos intentando que por lo menos nos escuchen, que escuchen a los que operamos en los mercados.