En busca de la última milla

Por Elena Segura

Son nuevos tiempos para la logística, un sector que ya desde hace años viene experimentando una intensa transformación. Las nuevas reglas del juego que ha impuesto la pandemia han sido como el acelerador a un proceso que ya estaba en marcha, el de la explosión del e-commerce. Las cada vez mayores dificultades a las que se enfrenta el consumidor para realizar la compra físicamente, como las nuevas medidas sanitarias o el difícil acceso a los centros de las ciudades, han hecho que adquirir un producto por Internet sea cada vez algo más frecuente. Y ese hábito, cada vez más generalizado, al final ha desencadenado una explosión del mercado inmologístico. Y esta tendencia aumenta año tras año. Según Prologis Research, la penetración del e-commerce global se va a incrementar en unos 150 puntos básicos al año durante el próximo lustro.

El sector vive algo parecido a lo que sucedió con el mercado de oficinas en los años 2005 y 2006, se ha visto desbordado por un desequilibrio entre la escasa oferta y la creciente demanda.

Porque encontrar una buena ubicación para un centro logístico es algo que cada vez requiere de más condiciones, no cualquier suelo vale: debe tener un número mínimo de superficie bruta alquilable, contar con naves de tamaño medio o grande con una altura mínima de 12 metros, incluir muelles de carga y espacio para el giro de camiones, entre otros requisitos. Algunas empresas también solicitan equipamientos que permitan el cross-docking, un tipo de preparación de pedidos que está creando tendencia en el sector. La estrategia de cross-docking consiste en distribuir directamente el producto al consumidor sin pasar por un periodo de almacenamiento previo, tal y como se recibe, se prepara y se envía.

Otra tendencia que va en aumento es buscar suelos que estén localizados cada vez más cerca de las ciudades, a menos de 25 kilómetros, ya que, en este sector, acortar distancias es ganar en competitividad. Son los activos ‘last mile’, los más demandados por los grandes operadores.

Y ciertas empresas están yendo aún más cerca, aproximándose a los centros de las ciudades para así acortar aún más el tiempo de entrega. El futuro pasará por espacios logísticos más pequeños donde el consumidor pueda recoger cómodamente su pedido cerca de su domicilio.

En cuanto al comportamiento del mercado, en España, según Savills Aguirre Newman, el mercado de inversión superó ligeramente los 1.500 millones de euros. Se trata de un comportamiento acorde a lo que ocurre en el resto del continente. El informe European Logistics de esta consultora destaca que en 2020 se contrataron 26 millones de metros cuadrados de espacio logístico en Europa, un 12% más que el nivel registrado en 2019 y un 19% por encima del promedio de los últimos cinco años, alcanzando niveles récord. Y algunos estudios, como los de CBRE, apuntan para este año a un volumen de inversión superior a los 2.000 millones de euros en todo el territorio nacional, superando al de años anteriores.

Pero, ¿de dónde viene en concreto? Por tipología, los fondos continúan liderando la inversión logística, acaparando un 70%. También ganan peso los inversores privados que alcanzan una cuota de mercado en 2020 de hasta un 12%, en detrimento de las Socimis, que en 2019 representaban el 10% y ahora empiezan a perder peso. Todo apunta a una importante diversificación entre los inversores. Según el informe The Logistic Property, de EY, en toda la cadena de valor de la actividad logística precisamente el apartado de Real State es el que registra menor grado de concentración, ya que los inversores top 10 sólo acaparan el 10% del mercado.

Lo que es un hecho es que la contratación de este sector en España creció un 20% en 2020, hasta el 1.793.000 de metros cuadrados, y en 2021 continuará el auge de la logística sobre todo de proximidad, que se ha traducido en un elevado interés por parte de los inversores hacia activos last mile en ciudades de más de 100.000 habitantes.

Y en cuanto a los precios, la consultora Inerzia apunta en su último informe que seguirán aumentando tal y como viene sucediendo en los últimos meses, debido a la desproporción oferta-demanda.

Según EY, próximamente saldrán al mercado en toda España más de 2 millones de metros cuadrados de superficie bruta alquilable, y no suelo industrial en general, sino específicamente logístico. Y otros informes incluso lo elevan a 3,3 millones. Aunque es cierto que la mayoría de estos proyectos se ubican en Madrid y alrededores (Toledo o Guadalajara), ciudades andaluzas, como Sevilla y Málaga también tienen mucho que decir en este sector.

Para 2021, se prevé en estas capitales andaluzas un aumento de producto de calidad, con la entrega de nuevos proyectos, y en Sevilla, donde se han realizado muchas transacciones de suelo en 2020, se espera un gran dinamismo este año. Según el último informe de Inerzia, solo en el último año, en Sevilla en el sector industrial, los precios han aumentado un 3,1%, precisamente por el tirón logístico. Málaga, sin embargo, aun siendo muy demandada, continúa en la misma línea de actividad moderada debido a la escasez de producto nuevo de calidad, según CBRE.

El poder de atracción de la SE-40

Casi todos los proyectos que se desarrollan en la capital hispalense tienen un nombre en común: SE-40. Esta infraestructura está ejerciendo de imán, atrayendo la inversión cerca de sus márgenes. Y la esperanza de los operadores logísticos está puesta en su finalización, cuyo principal obstáculo radica ahora en el cambio de criterio del Gobierno central respecto a la solución para superar el río, que a finales del año pasó de la propuesta de los túneles a una nueva solución basada en la construcción de un puente.

Sea como fuere, esta infraestructura avanza por otros puntos como el de Espartinas, y sigue dando esperanzas a los operadores para poder evitar el puente del Centenario, principal escollo para mejorar los tiempos de reparto.

En una de las localidades por las que circunda, se está desarrollando uno de los proyectos más destacados, porque constituye el terreno urbanizado más grande en este mercado del área metropolitana de Sevilla. Se trata del parque logístico de Alcalá de Guadaíra que construye el fondo Aquila Capital. Ocupa una parcela de 150.205 metros cuadrados donde se ubicarán naves de entre 15.000 y 100.000 metros cuadrados. Los inversores desarrollarán el proyecto a través de su filial Green Logistic y estará disponible a partir de 2020. Además, el proyecto se desarrolla bajo altos estándares de eficiencia energética y con todo tipo de equipamientos: instalación de paneles fotovoltaicos en la cubierta, muelles de carga con plataformas niveladoras, amplias playas de maniobra de al menos 35 metros con accesos a nivel y certificación BREEAM en las naves.

Bordeando la SE-40 nos encontramos también con varios proyectos en el entorno del Polígono La Isla, en Dos Hermanas, un área industrial ya colmatada que es todo un referente desde los años 80. Precisamente su saturación impulsó el proyecto Megapark, vecino del Polígono La Isla donde se ubicó Amazon. Allí también encontramos ahora otra iniciativa de la mano de la firma VGP. Bautizado como VGP Park Sevilla, se sitúa próximo al cruce entre la autovía A-4 y la SE-40, en un terreno de unos 103.000 metros cuadrados. Aquí se construirán unos 60.000 metros cuadrados de nuevas plataformas logísticas divisibles en módulos de distinta superficie, con un mínimo de 2.500 metros cuadrados. Sus obras se iniciarán el próximo mes de junio, según la planificación prevista. Esta misma firma también planea un nuevo proyecto conocido como Sevilla Ciudad Imagen, con una superficie edificable de 30.000 metros cuadrados, y módulos de un mínimo de metros cuadrados, cuya construcción se iniciará previsiblemente en noviembre de este año.

También destaca la Zona de Actividades Logísticas (ZAL) del Puerto de Sevilla, donde Merlin Properties sigue invirtiendo para potenciar la intermodalidad marítima y ferroviaria y hacerla más competitiva. Allí recientemente Landtrans, operador neutral de almacenaje, ha puesto en marcha un nuevo almacén logístico.

Llegando a La Rinconada nos encontramos con Majarabique, que forma parte de la Red Logística de Andalucía formada por un conjunto de 11 nodos repartidos por toda la comunidad. En este en concreto la Junta inició a finales el pasado año su desarrollo con la adjudicación a la UTE Gestión Integral del Suelo, SL-Befesa Gestión de Negocios del contrato para la redacción y tramitación del proyecto de urbanización de la primera fase, por 167.700 euros. De momento serán 170 hectáreas las que componen esta primera fase.

En cuanto a Málaga, siempre ha tenido una deuda con el sector logístico. El principal escollo ha sido las características del terreno hacia donde se dirigía su expansión, en buena parte inundable, sobre todo la zona de la desembocadura del río Guadalhorce, lo que hacía difícil encontrar suelo urbanizable. Ahora parece que algunos de esos suelos podrían liberarse, y de hecho, según información de Urbanismo, la ciudad podría tener más de 9,16 millones de metros cuadrados de suelo susceptibles de acoger a empresas logísticas.

Como zona verde donde el sector podría extenderse se encontraría el polígono Fahala en Cártama, a escasos 20 kilómetros de la capital. Aquí tendrían cabida plataformas de volumen medio, una vez se libere espacio a corto plazo, ya que la fase de urbanización ya ha finalizado.

También destacan cerca de la capital malagueña los proyectos de Buena Vista y Rosado Central, este último frente al PTA, por lo que cuenta con buenas conexiones a solo tres kilómetros de la ciudad.

Pequeños municipios con grandes posiciones

Eso en cuanto a las grandes ciudades. Pero existen otros emplazamientos que aún perteneciendo a municipios más modestos en términos de población, sí destacan por su situación estratégica y esto ha motivado que en ellos hayan proliferado los proyectos logísticos. Todos ellos son un ejemplo de cómo una pequeña localidad puede ser codiciada tan solo por sus buenas coordenadas.
Basta irse a uno de los enclaves estratégicos de la región, que se encuentra en la Campiña Norte de Jaén, la llamada puerta de Andalucía, donde confluyen la A-4, la A-32, A-44 y la N-323. Justo ahí, se ubica el municipio de Guarromán, con solo 2.000 habitantes, pero con un tráfico de camiones que puede igualar al de una ciudad de gran tamaño. Por eso muchos operadores ya han puesto sus ojos en esta localidad andaluza, ya que hay terrenos en los que construir y el precio es más barato que en otras zonas. Así lo han visto ya Ikea o Correos Express, que se han asentado en la zona. Ahora se promociona su nuevo Centro de Transporte y Logística, que contará con unas 100 hectáreas y se encuentra muy cerca de la A-4.

También destaca Antequera por su posición estratégica. En la zona coinciden los corredores europeos Atlántico y Mediterráneo y dispone, además, de una estación intermodal y de AVE. A esto se suma su cercanía a los puertos de Algeciras, Sevilla y Málaga. Precisamente hace unas semanas la Junta de Andalucía anunciaba la adjudicación por 34,7 millones de euros, de las obras de la primera fase del Puerto Seco de Antequera, conocido como MegaHub, un espacio logístico, nacido de la colaboración público privada, que aspira a acoger a los principales operadores de grandes plataformas. Estas obras serán acometidas por la UTE formada por Guamar y Rofez, dos empresas de Málaga y Cuevas Bajas, que prevén comenzar sus trabajos el próximo mes de mayo. Esta primera fase del MegaHub Andalucía abarcará una superficie de alrededor de 100 hectáreas, que irán ampliándose hasta alcanzar las 330 hectáreas totales.

MegaHub es uno de los once nodos logísticos, siete portuarios y cuatro interiores, que conforman la Red Logística de Andalucía, integrada e interconectada con los más importantes centros de consumo.