Hablamos con Ignacio Peinado
Ignacio Peinado
Presidente de Fadeco Promotores
En su trayectoria está haber sido presidente de la ACP de Málaga. Este malagueño, ingeniero de Caminos y directivo de Urbania, recoge el testigo que deja Francisco Martínez-Cañavate para situarse al frente de la patronal de las promotoras andaluzas.
¿Qué prioridades tiene el Sector de la Promoción Inmobiliaria a día de hoy?
La promoción inmobiliaria es un sector con plazos de maduración de muchos años, que se extienden desde la gestión del suelo hasta la entrega de los bienes inmuebles. Sin embargo, los riesgos son comunes en todo el proceso, y se pueden resumir en tres: tiempo, coste y capital. Es nuestra obligación, como sector, plantear soluciones que alivien, en la medida de los posible estos riesgos; algunas de ellas nos corresponderán a las empresas, como avanzar en industrialización e innovación, para conseguir procesos y edificaciones más modernas, sostenibles y avanzadas, camino ya iniciado por la mayoría de los promotores y sin duda imparable. Sin embargo, hay otras medidas que no dependen del propio tejido productivo, sino que se requiere el concurso de terceros, muy especialmente de la Administración Pública, que deberá avanzar en el proceso de simplificación, agilización y garantía de plazos ciertos en las tramitaciones, que aporten la seguridad jurídica que el inversor necesita y minimicen los costes del proceso.
Desde hace algún tiempo, conceptos como sostenibilidad o ahorro energético son prioridades estratégicas tanto del sector, como de las administraciones públicas, que han puesto en marcha planes, la mayoría fomentados por la Unión Europea, dirigidos a la renovación, rehabilitación y fomento de la vivienda sostenible. La actuación sobre edificaciones ya existentes o de nueva construcción debe seguir siendo una prioridad, pero de nada servirá, si no damos el mismo tratamiento a los nuevos desarrollos de trama urbana. Por tanto, entiendo hay que dar un paso más, abordando la sostenibilidad desde el origen, desde las infraestructuras civiles de promoción privada y la urbanización de los sectores, que a día de hoy cuentan con cero incentivos.
Las infraestructuras urbanas quedan en las ciudades de por vida, por lo que, lo que no hagamos ahora es difícil cambiarlo en un futuro cercano . Además, son obras cedidas y por tanto luego mantenidas, por la titularidad pública, por lo que cualquier mejora revertirá en la sociedad. Por ello, animaría a lanzar un plan específico en este ámbito desde Andalucía, como muy bien se ha hecho con viviendas y renovación de barrios, haciendo un paralelismo con las Eco-Viviendas, un programa de Eco- Barrios donde los materiales, paisajismo, procesos constructivos y consumo energético de las infraestructuras de los nuevos barrios, sea incentivado.
El acceso a la vivienda se ha convertido en un problema, ¿qué medidas cree que podrían adoptarse para cambiar esta realidad?
Andalucía, como el resto de España, se enfrenta a un nuevo paradigma frente al acceso a la vivienda, pues afecta a una parte de la sociedad que anteriormente no había sufrido esta dificultad, y por tanto es ajena a las medidas que desarrollan las leyes y planes de vivienda.
Hablamos de la dificultad de acceso a la vivienda que tiene una parte importante de la clase media, si por rentas clasificamos. Pero muy especialmente de los jóvenes menores de 35 años, donde la situación es insostenible. Se trata, ésta, de una generación sin acceso a la financiación cuasi total de la vivienda, como venía siendo norma en década anterior. Una generación que a pesar de tener empleo e ingresos recurrentes no cuenta con ahorros, y aquí las cuentas son obvias, ya que adquirir una vivienda implica tener recursos propios por importe del 30% de su precio, para hacer frente a la entrada e impuestos. En esta situación, de jóvenes con empleo sin capacidad de emanciparse, tenemos casi medio millón de andaluces.
Esta situación genera consecuencias muy profundas ya que se tratará de una generación de un alto esfuerzo en alquiler, y por lo tanto sin capacidad de ahorro, que retrasa (y en muchos casos impide) la natalidad, con una serie duda sobre la viabilidad del futuro de las pensiones, y donde la buena noticia del aumento de la esperanza de vida, acrecienta esta situación.
Se deberá abordar esta situación actuando en dos frentes. Por un lado, fortaleciendo la demanda, donde medidas como “Help to buy”, los programas de alquiler , los ajustes impositivos o hacer más universales las condiciones de elegibilidad para acceder a una vivienda de protección, pueden ser muy útiles. Por otro, aumentando, en tiempo razonable, la oferta de vivienda disponible, quitando de este modo tensión al mercado de precios, lo que puede conseguirse mediante la colaboración público privada, para la construcción de vivienda libre y protegida, planteando incentivos al privado para la promoción de VPO, por revisión del marco de desarrollo o su financiación, o generando de una manera más ágil suelo finalista.
En Andalucía no podemos hablar de inmobiliario sin hablar del mercado internacional, ¿estamos cuidando suficientemente este segmento del mercado?
Ciertamente el Turismo residencial en Andalucía tiene un peso específico muy importante, ya que aunque la venta a extranjeros representa un 15% del total de las transmisiones, unas 15.000 viviendas anuales, traducido a cifra de negocio se estima un importe superior a los 5.000 millones de euros, ello sin incluir los impactos indirectos del consumo de sus usuarios ni el generado por la explotación de las casi 70.000 viviendas turísticas registradas en nuestra comunidad.
Por esto pensamos que deben preverse partidas concretas en los presupuestos de turismo para la promoción inmobiliaria destinada al no residente, y acciones directas de la consejería de turismo encaminadas a la promoción de Andalucía como destino permanente.
Relacionado con esta capacidad de atracción de nuevos residentes, no cabe otra cosa que felicitar al gobierno de la Junta de Andalucía por la medida que elimina el Impuesto de Patrimonio, aunque todavía quedan nuevas reformas, en esta misma línea, que podrían venir a incentivar a estos nuevos residentes, sirva de buen ejemplo la medida que ponía en marcha, hace ya años, el gobierno de Portugal, aplicando un régimen fiscal específico para Residentes No Habituales que les ha permitido atraer talento, profesionales en retiro, empresas y trabajadores cualificados que eligen por primera vez establecerse en el país vecino.