La Costa del Sol se prepara para volver

Por Elena Segura

Comienza el viaje de vuelta para aquellos que elegían como destino vacacional esta zona del litoral. Los inversores han seguido atentos la evolución del mercado hotelero y su intención está clara, también quieren volver. Así lo indican las operaciones que empiezan a fraguarse en la provincia de Málaga. El interés está puesto fundamentalmente en operaciones de tamaño medio o grande, donde los fondos especializados han puesto el foco. Y Estepona-Benahavís-Marbella conforman el triángulo de oro turístico donde se concentran la mayor parte de estas inversiones.

Volver. Es el mensaje que centra todas las campañas turísticas de los municipios que conforman la Costa del Sol. Tratan de recuperar a los visitantes que cada verano visitaban el litoral malagueño. Pero el sector turístico tendrá que esperar a algunos más que a otros, y si distinguimos por nacionalidad, los que más se están haciendo esperar son los británicos. Esto no es poca cosa, porque uno de cado cinco turistas que llegan a España procede de ese país, pero las últimas restricciones impuestas allí, donde sitúan en color ámbar a la península ibérica, limitarán la entrada de los británicos al menos hasta el mes de julio.

Lo cierto es que existen buenas condiciones para que en un plazo corto de tiempo el turista vuelva a ser el de antes. Según los datos que maneja Savills Aguirre Newman, y que se desprenden de una encuesta realizada a profesionales del sector, la industria empieza a vislumbrar la recuperación, con un consenso entre los encuestados de alcanzar los niveles pre-covid en los parámetros operativos, de ocupación y tarifa media diaria (ADR) en 2023, con algo de ventaja en los hoteles de segmentos más altos.

Los inversores siguen atentos todos estos movimientos, para optar por el camino que les ofrezca mayores beneficios. Según Colliers, la provincia de Málaga se ha posicionado durante los últimos años como uno de los destinos preferentes para los inversores hoteleros en España. Ya lo era así antes de la pandemia, cuando el volumen promedio anual en el periodo 2015 – 2019, era de 280 millones de euros. Y afinando un poco más, era la Costa del Sol la que concentraba la mayoría de la inversión, en concreto un 69%.

Pero llegó la pandemia y la inversión descendió un 88% respecto a 2019. La actividad se redujo drásticamente y solo unos pocos se atrevían con pequeñas operaciones, con establecimientos muy localizados y de menos de 50 habitaciones. Han sido tiempos difíciles, la actividad turística se desplomó, los establecimientos hoteleros echaron el cierre y los inversores solo podían esperar a que la situación mejorase.

En los últimos meses se ha estado viendo cómo el sector comienza a mover sus fichas en el tablero. Según Colliers, no es de extrañar que, ante las positivas perspectivas de recuperación del sector, una vez se avance en la campaña de vacunación y se despeje la incertidumbre relativa al Covid-19, el apetito e interés de los inversores se encuentre en niveles máximos. La consultora tiene contabilizadas, a día de hoy, hasta ocho operaciones en pipeline para 2021 en la Costa del Sol, con un volumen de inversión conjunto de 360 millones de euros.

En el segmento de lujo, uno de los municipios que más destaca es Marbella, el destino vacacional español de más rendimiento financiero o RevPar en el segmento cinco estrellas. Esta zona, según Colliers, sigue despertando el interés de numerosos inversores y operadores, como reflejan las numerosas aperturas de operadores internacionales previstas para los próximos años: Four Seasons, W Marbella, Conrad Costa del Sol, Byblos Hotel, the Unbound Collection, entre otras.

El escollo de la financiación

El interés de los inversores tiene un freno, el de la financiación, una tarea que se ha complicado con la pandemia. La banca tradicional se ha centrado en ayudar a sus propios clientes, en solucionar sus problemas del día a día y no tanto en conseguir dinero para nuevos proyectos. Las entidades financieras han dejado al sector hotelero en stand by, esperando a ver su evolución.

Ante esto, ¿qué soluciones hay? Los inversores se han afanado en buscar nuevas fórmulas. En un principio, la financiación alternativa era difícil de encajar en los proyectos porque tenía un coste muy elevado, alcanzando el 12% ó 15% de tipos de interés, pero esta tendencia cambió a inicios de 2021, cuando determinados fondos internacionales vieron este gap y lo convirtieron en una oportunidad. Por eso, determinados fondos y banca internacional han creado líneas de financiación que pueden llegar al sector hotelero español a un coste más razonable, en un rango de entre un 5,5% y un 7,5%. Casi nadie duda de la recuperación del sector vacacional, y lo que faltaría sería ponerle fecha a cuándo se hace efectiva, y esa visión positiva hace que estas financiaciones alternativas estén llegando cada vez más y a precios más interesantes. Y permiten cogerlas por un plazo de tiempo hasta que llegue la financiación de la banca tradicional.

Un ejemplo de éxito en este sentido sería el de la rehabilitación del Hotel Byblos en Mijas, donde Colliers asesoró a Intriva Capital en la obtención de 20 millones de euros del Fondo de Desarrollo Urbano Impacto Andalucía, gestionado por Arcano Capital, que servirán para la reconstrucción, recuperación y relanzamiento de este establecimiento. Gracias a esta operación, se ha podido recuperar este emblemático hotel de lujo, de 200 habitaciones, que prevé abrir sus puertas a mediados de 2022.

Muchos se preguntan, ¿cuál sería la inversión ideal en estos tiempos? La sensación de los profesionales del sector es que ahora mismo el foco está puesto en operaciones de tamaño medio o grande, ya que en el caso de los hoteles más pequeños, el comprador natural siempre ha sido el hotelero español, las cadenas patrimonialistas, y ese inversor ahora mismo está desaparecido. Los fondos buscan operaciones de mayor volumen. Y la tendencia futura apunta a que muchos operadores turísticos propongan estructuras de riesgo como rentas variables, por encima de rentas fijas y poca actividad inversora, obligando a replantear modelos de explotación para muchos propietarios. Los establecimientos turísticos se adaptarán al nuevo escenario turístico, donde priman seguridad, salud y sostenibilidad, una mayor digitalización e innovación, tanto para ganar en una mayor eficiencia en la gestión como para atender a nuevos clientes como los ‘digital nomads’.

Esa inversión está encontrando un buen escenario en el litoral malagueño. En Málaga, el puerto se ha convertido en la entrada de cruceros, que ya vuelven a llegar, y en el corazón de diversos proyectos que se localizan en sus inmediaciones y que esperan el pistoletazo de salida. Allí se espera la construcción de un hotel junto al dique de Levante, la reabilitación de la Casa de Botes en un restaurante, o el complejo de oficinas contemplado en Muelle Heredia, entre otros proyectos. Pero la mayoría de los movimientos se producen en el triángulo Estepona-Benahavís-Marbella.

El pasado mes de mayo abría sus puertas en Estepona el Ikos Andalucía, presentado como el primer resort en España de esta cadena griega, con categoría cinco estrellas. Para ello, ha realizado una inversión de unos 180 millones de euros, en un complejo de 411 habitaciones y suites, que utiliza la fórmula del ‘todo incluido’, llevando este concepto hasta límites insospechados.

Fitur ha sido testigo de cómo este municipio está tratando de exprimir al máximo su atractivo y su posición estratégica para atraer al turismo, promocionando su imagen de Jardín de la Costa del Sol. Estepona lleva trabajando desde hace años en este concepto. Ahora, con su proyecto para abrirse al mar, quiere también abrir al Mediterráneo este ‘jardín’. Esta iniciativa comprende la urbanización y la construcción de un nuevo equipamiento sociocultural, con zona comercial y de restauración, ubicado en la avenida de España, junto al Faro. Se trata de un enclave estratégico, en una parcela de 3.162 m2 situada junto al paseo marítimo y próxima a zonas tan relevantes como el puerto deportivo o el centro urbano. Y detrás de él se encuentra el arquitecto y urbanista malagueño Salvador Moreno Peralta, que será el responsable de redactar este proyecto.

El municipio registra también nuevas aperturas, como la del nuevo establecimiento de cuatro estrellas de la cadena Silken, el Pilar Andalucía, el pasado mes de mayo, fruto de una inversión de 10 millones de euros. Son cerca de 3.000 m2 en el centro de Estepona que albergan 36 habitaciones, cuatro restaurantes, un spa y dos salones de actos.

Por su parte, en Marbella se va a asistir también a la apertura de nuevos establecimientos. Es el caso de los hoteles de La Ciudadela Marbella, que ha tratado de innovar ubicando en edificios singulares e históricos del centro de la ciudad diversos hoteles boutique que mantengan la identidad del municipio como destino de la alta sociedad. Las aperturas más próximas -a las que ha anunciado que seguirán otras- son las del Maison Ardois, de nueve habitaciones, y las del Hotel Santo Cristo, de 15 habitaciones. Ambos han mantenido y recuperado los elementos de la historia marbellí de estas casas señoriales y le han dado valor y protagonismo.

También se ha visto en la zona movimientos entre inversores, como la venta de H10 Hotels de su hotel de Marbella a Bain Capital Credit, LP y Stoneweg Hospitality, a través de su joint venture inmobiliaria hotelera. Se trata del que fuera el primer hotel de la cadena en la Costa del Sol, ubicado en Puerto Banús, con categoría cuatro estrellas y 400 habitaciones. Ahora será renovado con la idea de mejorar su comercialización y captar a clientes de eventos internacionales.

También en Marbella se espera la construcción del Four Season o la reapertura del Hotel Don Miguel. Y existen otros proyectos por la zona como el futuro Hotel Conrad Costa del Sol, el primer cinco estrellas gran lujo de Hilton en España, que tenía previsto abrir sus puertas en 2022 en Casares de la mano del grupo inversor Platinum Estates. Muchas iniciativas que mantienen la esperanza de que la Costa del Sol seguirá seduciendo y atrayendo a su turista como lo ha hecho siempre. Ai