La venta de vivienda de obra nueva en Málaga resiste la crisis del Covid-19

A principios de 2020 Andalucía presentaba unos indicadores macroeconómicos que invitaban a seguir creyendo en el crecimiento del sector inmobiliario regional, con un PIB per cápita que crecía ligeramente por encima del dato nacional, al 2,9% en comparación con el año anterior. Además, el volumen de población potencial comprador de viviendas era ligeramente superior en Andalucía al del resto de España, por lo que las perspectivas eran positivas.

Según se detalla en el análisis elaborado por Deloitte ‘Evolución del mercado residencial en Costa del Sol y Málaga capital en 2020’, entre enero y octubre de 2020 el mercado de obra nueva de la provincia de Málaga ha mantenido el nivel de preventas a pesar de la crisis sanitaria y económica. Adicionalmente la paralización de las notarías durante el confinamiento no ha sido obstáculo para que se hayan escriturado 3.358 viviendas de obra nueva en la provincia de Málaga, hasta un 36% más que el mismo periodo del año anterior, lo que demuestra un bajo nivel de incidencia en rescisiones de contratos previos al Cocid-19.

“En 2019 -último año del que se tienen datos completos- más de la mitad de las viviendas de obra nueva en construcción en Andalucía se encontraban en la provincia de Málaga”, explica Juan Ramón Rubio, director de Financial Advisory Real Estate de Deloitte, la principal firma de servicios profesionales de Andalucía. “Municipios como Málaga, Estepona, Mijas, Marbella, Benalmádena o Torremolinos lideraban este ranking”, añade.

Ubicación, público objetivo y enfoque del producto: claves para la venta

A partir de mediados de abril y en pleno confinamiento, hubo un aumento de los contactos con los principales portales inmobiliarios, lo que significa que había interés y existía una potencial demanda. “Sí que hubo un incremento de las preventas en la fase de desescalada en Málaga capital”, afirma Diego Bermúdez, gerente responsable de Real Estate en Andalucía y Extremadura de Deloitte. “Se generó un efecto de demanda embalsada que hizo crecer a corto plazo las reservas de obra nueva. Esto se debió por un lado a la necesidad de viviendas de mayor tamaño y las nuevas necesidades de los compradores y por otro a que el pequeño inversor vio el residencial como refugio para sus ahorros. Esta situación ha sido coyuntural y el número de viviendas de preventas de obra nueva se está estancando, lo que significa que a corto-medio plazo las promotoras van a planificar de forma más conservadora los lanzamientos de nuevos proyectos”, añade.

En este sentido, “es el propio mercado el que se regula, tal y como prueba el 43% de caída de visados de obra nueva en la provincia de Málaga en los nueve primeros meses de 2020, respecto al mismo periodo del año anterior que, si bien es un dato impactado por el confinamiento, no deja de ser especialmente relevante”. No obstante, será vital para el éxito de las promociones la adaptación a las necesidades del cliente, a las ubicaciones con mayor demanda, dirigirlas a su público objetivo y el enfoque que se le dé al producto.

Aumento de ventas a extranjeros de vivienda nueva en la Costa del Sol

De acuerdo con la información recogida en el análisis de la consultora, el caso de la Costa del Sol es distinto dadas las peculiaridades del segmento en cuestión. Las restricciones a la movilidad, en especial a la movilidad internacional, han tenido un impacto significativo en este mercado. En los meses de julio y agosto caía el número de visitantes internacionales en la Costa del Sol un 75% y el número de pernoctaciones en hoteles cerca de un 80% respecto al mismo periodo del año anterior.

Esto se tradujo en menores ventas de vivienda entre enero y octubre de 2020 respecto al mismo periodo del año anterior en la provincia de Málaga, tanto de extranjeros residentes (-23,4%) como no residentes (-32,5%). “No obstante”, según destaca Javier Cuartero, gerente de Financial Advisory Real Estate de Deloitte y responsable de Investigación, “de nuevo la obra nueva resiste mejor la pandemia, ya que cabe resaltar que el número de viviendas de obra nueva adquiridas por extranjeros residentes ha aumentado más de un 50% entre enero y octubre de 2020 respecto al mismo periodo del año anterior, hasta las 1.065 transacciones”.

Es precisamente “el mercado internacional uno de los pilares básicos del mercado residencial malagueño. Una de cada tres viviendas transaccionadas en la provincia es adquirida por un comprador extranjero”, añade Javier. “Málaga y Almería, suman 76% de las compraventas de vivienda de extranjeros en Andalucía, y Málaga sigue siendo la provincia andaluza donde más viviendas se transaccionan, – 30,876 solo el año pasado- “.

Precios y tendencias a futuro

Después de años de aumento significativo del precio de la vivienda, se espera un cambio de tendencia en la Costa del Sol. “Esto se debe principalmente al menor número de visitantes extranjeros y que por tanto supondrá el descenso en la demanda de vivienda de segunda residencia”, explica Juan Ramón. “La corrección de precios se acusa más en otros mercados de España y Andalucía, esto demuestra que Costa del Sol es un mercado con menor variaciones en precio y más resiliente”.

Sin embargo, “Málaga ciudad sigue con precios similares al ejercicio anterior, dado que el mercado de primera residencia ha sido en menor medida afectado por la falta de movilidad y ha experimentado una mayor demanda en la fase post confinamiento. En obra nueva la tendencia es que no se produzcan ajustes relevantes de precio y si de volumen de la oferta que será regulada por la capacidad de absorción de los mercados “

Otra de las tendencias históricas es la diferencia de precios medios entre obra nueva y segunda mano, que se prevé que se acentúe en los próximos años. “En 2007 en Andalucía, la diferencia de ticket medio de compra entre obra nueva y segunda mano fue de 23.000€. Con el desplome de la obra nueva en la anterior crisis, en 2014 la diferencia se redujo a tan sólo 5.000 €”, matiza Juan Ramón. “Con la puesta en marcha de nuevas promociones inmobiliarias de más calidad y la exigencia de las nuevas normativas técnicas, la diferencia de precio medio ha crecido hasta los 85,400€ en 2019. Esta diferencia de precio se ha incrementado en 2020 y se prevé que siga acentuándose en los próximos años”.

Pero ¿qué deparará al mercado inmobiliario malagueño en un escenario post pandemia, inexplorado e inédito? “El lanzamiento de medidas de aportación de liquidez y de sostenimiento de la economía (ICO, ERTEs, etc.) hace que todavía no se haya trasladado todo el impacto de la crisis a la economía real y al mercado de la vivienda. También influirá sin duda la distribución de la vacuna en la velocidad de la recuperación”, explica Diego Bermúdez. “Se espera una caída leve de los precios de la vivienda, más marcada en viviendas de segunda mano, y una recuperación paulatina del mercado internacional, que favorecerá especialmente a la Costa del Sol”.

También “va a salir beneficiada la vivienda en alquiler. Hay una clara apuesta entre los inversores por la vivienda en alquiler de calidad, en un entorno de tipos de interés bajos que favorece la inversión inmobiliaria como valor refugio”. Asimismo, según Bermúdez, “las crecientes restricciones a la financiación bancaria harán que los promotores acudan a fuentes de financiación alternativa, abriendo un amplio abanico de interesantes posibilidades donde escoger. Málaga atrae y seguirá atrayendo población, lo cual significa que la recuperación de su demanda será más rápida que en otras regiones andaluzas, no cabe duda”.