Las claves de la recuperación

Juan Fernández-Aceytuno
Consejero delegado de Sociedad de Tasación

 

NADIE duda de que 2020 va a pasar a la historia por la Covid-19. La pandemia irrumpió durante el primer trimestre y, desde entonces, ha condicionado el día a día de personas, empresas y países. El mundo se ha tenido que adaptar a las nuevas circunstancias y el sector inmobiliario también. ¿Cómo ha evolucionado el mercado durante los últimos meses? ¿Hacia dónde camina? ¿Cómo será una vez que se supere o controle la pandemia?

Cuando la pandemia se expandió por España, en Sociedad de Tasación comprendimos que nos enfrentábamos a una crisis sanitaria sin precedentes cercanos. Por ello, desde el primer momento pusimos el foco en reforzar nuestra área de análisis de mercado, con el objetivo de examinar de cerca su evolución en el actual contexto de incertidumbre y volatilidad; y en estudiar cómo había sido el comportamiento del mercado inmobiliario en contextos de pandemia, a través de los casos de Hong Kong en 2003 y China en 2020.

El estudio de otras crisis pandémicas nos permitió comprobar cómo, a diferencia de las crisis financieras, estas miden su recuperación en un plazo de tiempo más corto. Es cuestión de trimestres y no de años. En cuanto se descubre y distribuye de forma masiva una vacuna eficaz y se recupera la confianza, se puede superar la crisis de forma progresiva.

A su vez, la labor de análisis y seguimiento del mercado se ha materializado en la revisión del valor de más de 175.000 muestras de mercado, tanto de vivienda nueva como usada. Tras este trabajo minucioso de monitorización del mercado, en el que seguimos trabajando, hemos visto que la pandemia no ha alterado por ahora el ciclo inmobiliario previo a la Covid-19, donde ya se observaba una ralentización de la subida de los precios.

Si hablamos de la vivienda nueva, por ejemplo, lejos de bajar ha subido un promedio del 0,8% en España durante el primer semestre, incluyendo el periodo del primer Estado de Alarma. En el caso de la segunda mano, observamos que está bajando el precio unitario. Es decir, el precio por metro cuadrado que se paga por una vivienda. No obstante, debemos ser muy prudentes a la hora de valorar esta disminución, porque este valor técnico puede bajar como consecuencia de diversos factores, como por ejemplo el hecho de que esté cambiando la tipología de vivienda que se adquiere: más grandes, alejadas del centro de las ciudades y a un precio inferior.
De hecho, la compra de este tipo de viviendas es una de las tendencias que detectamos tras el inicio de la Covid-19. En este sentido, el teletrabajo podría favorecer que muchos profesionales opten por salir del centro de las ciudades y decidan fijar su residencia en el área metropolitana de los grandes núcleos de población o incluso en provincias limítrofes, siempre y cuando tengan buenas vías de comunicación y conexión a Internet.

En Andalucía, de hecho, ya se está detectando esta tendencia a vivir en zonas periféricas de las grandes ciudades, buscando una vivienda de mayor calidad, más espacio exterior y mejor distribución y dotación de zonas comunes. Un hecho que ya se observaba en ciudades como Sevilla, por ejemplo.

Por su parte, el mercado de suelo residencial se encuentra en una situación de estabilidad, prudencia generalizada y expectación. En general, salvo excepciones puntuales, no se observan nuevos desarrollos o iniciativas de promoción, más allá de las iniciadas antes de la Covid-19. A su vez, las transacciones inmobiliarias descendieron, como es lógico, durante el Estado de Alarma y desde junio han iniciado un incremento progresivo.

En este contexto de incertidumbre, y ahora que se empieza a observar un incipiente fin de la pandemia tras los avances científicos con diferentes vacunas, todos los actores que operamos en el mercado inmobiliario nos planteamos la misma pregunta: ¿cómo evolucionará el sector en 2021? A la hora de trazar las perspectivas para el próximo ejercicio es importante destacar que el sector inmobiliario afronta la pandemia en una situación de solvencia muy diferente a la crisis financiera de 2008 a 2012, ya que reúne unas condiciones de estabilidad económica y profesionalidad que no se daban entonces. De hecho, tanto las entidades financieras, ahora sumidas de nuevo en un proceso de reestructuración, como el sector inmobiliario pueden y deben ser parte de la solución para superar esta crisis.

La recuperación de la actividad dependerá de una serie de factores entre los que destaca, en primer lugar, el descubrimiento de una vacuna que sea efectiva y se pueda distribuir de forma masiva entre la población. Este hecho tiene vital importancia porque permitiría resolver el problema de origen de la crisis sanitaria y generar la necesaria confianza social para activar el mercado.

Un segundo factor que va a marcar el próximo año y la propia recuperación es la evolución del turismo, un sector muy conectado con el mercado inmobiliario y la construcción, que representa una actividad económica estratégica para España, por su papel como generador de riqueza y puestos de trabajo.

El tercer aspecto que va a marcar el devenir de 2021 son las ayudas y la financiación que España va a recibir de la UE. En este sentido, en Sociedad de Tasación creemos que la colaboración público-privada y el desarrollo de mecanismos de escucha será esencial para que toda esta financiación pueda tener un impacto real y decisivo en la recuperación del tejido productivo y empresarial del país. Esto será especialmente relevante en la consecución de un necesario parque de vivienda asequible.

Si damos un paso más allá y pensamos en el mercado inmobiliario post-pademia, España va a mantener encima de la mesa a corto plazo algunos de los retos que ya tenía hasta ahora, como por ejemplo el problema de acceso a la vivienda. Esta es y seguirá siendo la asignatura pendiente del país especialmente con el colectivo de los jóvenes. Un segmento de la población que en muchos casos tiene poder adquisitivo suficiente para pagar una hipoteca, pero carece de la liquidez suficiente para asumir el pago de la entrada inicial necesaria.

En este sentido, pensamos que una buena opción para hacer frente a este problema pasa por implantar programas como el Help to Buy, ya en funcionamiento en otros países como Reino Unido, a través de distintas opciones como avales del Estado al comprador de una vivienda siempre y cuando se cumplan una serie de requisitos, respaldo de compañías aseguradoras, etc.

Al mismo tiempo, también observamos como la pandemia ha acelerado la digitalización del sector. La posible extensión del teletrabajo en las empresas es un fenómeno que va a afectar a nuestras relaciones laborales / profesionales y también a nuestras decisiones de compra de vivienda, cuyo diseño y planteamiento va a ser repensado. Al mismo tiempo, los nuevos modelos constructivos van a tener más peso y, en el plano económico, la financiación verde sale reforzada de esta pandemia debido a la necesidad cada vez más demandada de medir con rigor la evaluación del desempeño sostenible de la inversión en el largo plazo.

A su vez, si ponemos las luces largas, observamos cómo la apuesta por la sostenibilidad es una realidad que va a más y va a marcar el futuro de la economía en general y también del mercado inmobiliario en particular. Concretamente, está llamada a incorporarse al valor de los activos, a la validación de inversiones a largo plazo y a la propia edificación de todo tipo de activos inmobiliarios, por citar tres ejemplos. Nuestra visión es clara: la sostenibilidad va a ser uno de los ejes de futuro. El metro cuadrado será sostenible o no será. Ai