Ley por el derecho a la vivienda: una de las apuestas sociales del Gobierno de España

Rafael Salinas

Abogado Urbanista

 

El Gobierno tramita su aprobación con el objetivo de movilizar el mercado inmobiliario y el fin de favorecer el estado de bienestar; plantea combatir la falta de accesibilidad al mercado de la vivienda como un derecho social. El Procedimiento de Urgencia del Anteproyecto seguirá los siguientes trámites: Audiencia e Información Pública, Informes Preceptivos, Aprobación definitiva por el Consejo de Ministros y Remisión a las Cortes Generales; determinando el Ministerio que formará parte de las “reformas” ante la Comisión Europea en el marco del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia.

Plantea como ejes fundamentales que las Comunidades Autónomas y Ayuntamientos puedan controlar el Mercado Inmobiliario, Movilizar las Viviendas Vacías con Cargas Tributarias, Aumentar el Parque de Viviendas y Regular los Desahucios para Personas Vulnerables.Conforme a la EXPOSICIÓN DE MOTIVOS, ARTICULADO y DISPOSICIONES:
La futura Ley regulará aspectos esenciales del Derecho Constitucional a “Una Vivienda Digna y Adecuada”, evitando en las innovadoras “Zonas Tensionadas” prácticas de retención y desocupación indebidas que podrían tener efectos muy negativos en el mercado residencial a nivel local.

Ordena políticas públicas de Planificación y Programación sobre dos categorías de Viviendas Protegidas:

Ampliación de la oferta de Viviendas Social afectas al Servicio Público, Parque Público Residencial, con mecanismos flexibles de ordenación como el de permitirse que una parcela calificada como dotacional pueda tener uso residencial.
Vivienda Social a Precio Limitado; Viviendas de titularidad privada a cuyos titulares las administraciones competentes otorgarán beneficios fiscales o urbanísticos a cambio de destinarlas a residencia habitual en régimen de alquiler a precios reducidos u otras fórmulas de tenencia temporal.

Con la finalidad de corregir los desequilibrios se regulará el Mercado de la Vivienda con la Congelación o Limitación de las Rentas en las “ZONAS RESIDENCIALES TENSIONADAS”.
Las Zonas se crearán por las Administraciones Competentes sobre la base y referencia de que los costes hipotecarios o alquileres (gastos de suministros incluidos) superen el 30% de los ingresos netos medios de las viviendas de estas o que el precio de alquiler supere al menos en un 5% el porcentaje de crecimiento del IPC de cada Autonomía.

Declarada una Zona como “Tensionada”, los arrendatarios podrán acogerse a una prórroga del contrato por un máximo de tres años y se aplicarán medidas de congelación de los arrendamientos tomando como referencia los contratos anteriores y en base a las rentas anteriores más el IPC; permitiéndose subidas de hasta el 10% si van unidas a mejoras o rehabilitación de las viviendas o se firmen contratos por 10 años o más.

Crea la figura de “GRAN TENEDOR” con el fin de que aquellas personas físicas o jurídicas titulares de más de 10 viviendas y con una superficie de más de 1.500 m2 construidos puedan ver afectadas-limitadas sus rentas conforme a los contratos anteriores o por los límites máximos que se determinen; índice y límites que se establecerán en el periodo de 18 meses desde la entrada en vigor de la Ley.

En su Disposición Final Segunda se establece un marco de ESTÍMULOS FISCALES con DEDUCCIONES, de entre el 50% hasta el 90%, SI SE FIRMAN EN UNA ZONA TENSIONADA y bajo las condiciones que se determinan y en los siguientes supuestos:

Un 90%, si la renta se baja un 5% sobre la del contrato anterior.
Un 70%, en el caso de que el contribuyente hubiera alquilado por primera vez y para contratos a jóvenes de entre 18 y 35 años, y cuando el arrendatario sea una administración pública o entidad sin fines lucrativos y en relación a los programas sociales que se determinan.
Un 60%, en los supuestos en que se hubiesen llevado a cabo obras de rehabilitación en los dos años anteriores.
Un 50%, en cualquier otro caso.

Con el objetivo de Movilizar el Mercado de las “Viviendas Vacías” y conforme a la Disposición Final 2ª, determina que los Ayuntamientos PODRÁN ESTABLECER un RECARGO de hasta el 150%, ahora está en el 50%, en la Cuota Líquida del IBI para aquellas viviendas que se hayan desocupado durante más de 2 años sin causa justificada y para propietarios con un MÍNIMO de 4 viviendas.

Sobre los PROCEDIMIENTOS de DESAHUCIO que puedan afectar a viviendas habituales de hogares vulnerables la Ley garantizará la AGILIZACIÓN de los PROCEDIMIENTOS ante los órganos judiciales y los departamentos de servicios sociales con el fin de que atiendan a las personas en situación de vulnerabilidad económica y social y con el fin de que se puedan plantear soluciones habitacionales a los afectados evitando el desamparo y como consecuencia de los desalojos.

Se incentivarán las VIVIENDAS PROTEGIDAS en Alquiler a Precio Limitado con el objetivo de que en las reservas en los instrumentos de planeamiento con destino a Viviendas Protegidas se establezca un porcentaje mínimo del 50% para viviendas en alquiler a precio asequible; “salvo en casos excepcionales en los que el instrumento de ordenación urbanística lo justifique atendiendo a las características de las personas demandantes de viviendas u otras circunstancias de la realidad económica y social”.

Sobre la calificación de un suelo como de reserva para viviendas sujetas a un régimen de protección pública, establecida en el artículo 20 del Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbanas 7/2015, se determina que “no podrá modificarse salvo en los casos excepcionales en los que el instrumento de ordenación urbanística justifique la innecesariedad de este tipo de viviendas o la imposibilidad sobrevenida de dicho destino, con independencia de que puedan modificarse las condiciones de la vivienda protegida para atender a la demanda y necesidades del ámbito territorial”.

La Disposición Final Cuarta Modifica el artículo 20 del Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana, Ley del Suelo Estatal 7/2015, en el siguiente sentido:

Sobre la reserva de una parte proporcionada a vivienda sujeta a un régimen de protección pública, estableciendo como mínimo los terrenos necesarios para realizar el 30% de la edificabilidad residencial prevista por la ordenación urbanística en el suelo rural que vaya a ser incluido en actuaciones de nueva urbanización, y el 10% en suelo urbanizado que deba someterse a actuaciones de reforma o renovación de la urbanización, el Anteproyecto introduce que “Las Administraciones arbitrarán los mecanismos de compensación pertinentes en relación a suelos urbanizados no sometidos a actuaciones de reforma o renovación y con el objetivo de incorporar esta clase de suelo a la reserva determinada”. En todo caso se respeta la Ley 7/2015 sobre que se podrá fijar o permitir excepcionalmente una reserva inferior o eximirlas para determinados Municipios o Actuaciones.

EN CONCLUSIÓN, considero que la futura Ley plantea y establece contenidos sociales muy respetables pero de difícil gestión y aplicación, al ser otras administraciones las que deben desarrollarla y aplicarla en el marco de sus competencias y por lo complejo de la creación de las Zonas Residenciales Tensionadas, eje sobre el que giran sus principales normas y en relación a rentas, plazos y beneficios fiscales.

En relación al IBI se establece un marco normativo que puede aumentar la carga recaudatoria en los Municipios cuyos Ayuntamientos decidan su aplicación, sin perder de vista el mínimo establecido de 4 viviendas que reduce sensiblemente el grupo de posibles afectados.

Sobre el marco de Estímulos Fiscales, estimo que son de interés pero de difícil aplicación al estar condicionados a que las Administraciones Competentes aprueben la creación de las correspondientes Zonas Tensionadas.

En relación a las Reservas con destino a Viviendas Protegidas y potenciando las de Alquiler a Precio Limitado se modifica la Ley del Suelo 7/2015, aprobada por el anterior Gobierno, a los efectos de ser aplicable la citada reserva para suelos urbanizados no sometidos a actuaciones de reforma o renovación con las excepciones generales que se establecen; norma muy difícil de aplicar por las administraciones competentes.