“Es fundamental contar con un entorno de estabilidad jurídica y legal para poder impulsar los planes de negocio y mantener el atractivo inversor”

Jorge Pérez de Leza

CEO de Metrovacesa

Jorge Pérez de Leza es el CEO de Metrovacesa desde finales de 2016, momento en el que entró en la compañía para reorganizar la firma y relanzar su actividad promotora tras la crisis económica en España.
Anteriormente, el directivo trabajó durante doce años como director ejecutivo en el Grupo Lar. Cuando se incorporó en el año 2005, fue el responsable de dirigir todas las operaciones europeas (incluidas las de Polonia, Alemania, Rumanía, Hungría y Letonia), gestionando una cartera de más de 600 millones de euros. De 2013 a 2016 fue responsable de negocio para España, y tuvo un papel importante en la salida a bolsa y posterior crecimiento de Lar España REIT.
Antes del Grupo Lar, fue COO de Excit@Home en Europa, una revolucionaria empresa que ofrecía acceso a internet. También pasó 6 años en las oficinas de The Boston Consulting Group de Madrid y San Francisco.
Tiene un MBA de la Harvard Business School, y un BSC y MSC en Mindustrial Management por la Universidad Pontificia Comillas de Madrid.

Los datos de ingresos, preventas y entregas con los que está concluyendo 2021 para Metrovacesa, en contraste con los números del año anterior, ¿están convenciendo a los accionistas? ¿Cómo valora las principales magnitudes que arroja a día de hoy la compañía?
Sí, los últimos resultados que hemos presentado, correspondientes al tercer trimestre de 2021, son muy positivos y son el reflejo del gran progreso operativo y estratégico llevado a cabo por la compañía en los últimos años. Nuestros últimos resultados reflejan un fuerte aumento en la cifra de ventas y de entregas de viviendas, con una mejora en los márgenes y en la rentabilidad de la compañía. Hemos conseguido, además, cumplir con uno de nuestros principales compromisos: superar el objetivo de generación de caja de 100 millones de euros antes de que finalice el año, lo que nos permite mejorar la remuneración a nuestros accionistas.
Con respecto a las principales cifras, hemos registrado una nueva cifra récord de preventas, alcanzando las 1.546 unidades durante los primeros 9 meses del año. Además, cerramos el periodo con un beneficio neto positivo de 10,4 millones de euros, unos ingresos de 335,2 millones (un 423% más que en el tercer trimestre de 2020) y un EBITDA de 29,8 millones (frente a los -11 millones de euros del mismo periodo del año anterior).

Metrovacesa ha dado entrada en su capital a varios fondos de inversión. ¿Qué representa para ustedes esta apuesta de los grandes actores?
Significa que lo estamos haciendo bien y que estamos cumpliendo con las expectativas del mercado, tanto por parte de los inversores nacionales como internacionales. Que grandes firmas e inversores de renombre confíen en nuestra marca y en nuestro plan de negocio, muy enfocado en la generación de caja para el accionista, supone un impulso muy grande para nosotros, para seguir trabajando en la misma línea y tratando de ofrecer valor añadido a nuestros accionistas y clientes.

Más allá de vuestro caso en particular, ¿prevé movimientos importantes en el escenario promotor español (fusiones, adquisiciones, salidas a bolsa…)?
El sector promotor residencial en España está enormemente fragmentado, con una cuota de mercado muy pequeña en comparación con este sector en otros países europeos. Por otro lado, algunas promotoras tienen como accionista de control a fondos de capital riesgo extranjeros, cuya estrategia normalmente es salir de su inversión pasados unos años. Por eso no sería de extrañar que se produzca alguna operación dentro del sector.

¿Qué pros y contras presenta el mercado inmobiliario español para atraer al inversor, también nacional, pero fundamentalmente extranjero?
El mercado inmobiliario español cuenta con una significativa solidez, siendo uno de los principales sectores de actividad en España, ya que contribuye de forma positiva a la creación de empleo y crecimiento económico general de la economía. Asimismo, la alta calidad de vida en España convierte a nuestro mercado inmobiliario en uno de los más atractivos, con alta demanda de vivienda, tanto a nivel nacional como internacional. El sector está cada vez más profesionalizado y cuenta con nuevas herramientas y ejes de acción que le permiten ofrecer productos y servicios totalmente adaptados a las necesidades de los clientes, fundamentalmente en términos de sostenibilidad y de digitalización.
Sin embargo, es fundamental contar con un entorno de estabilidad jurídica y legal para poder impulsar los planes de negocio y mantener el atractivo inversor. Pensamos que en España hay demanda insatisfecha, tanto en el mercado de alquiler como en el de la venta de viviendas y la mejor manera de satisfacer esta demanda es facilitando la inversión en este tipo de productos, aumentando así el volumen de oferta.

¿Cuáles son a su juicio las claves del buen comportamiento de la vivienda de obra nueva en un momento tan complicado como el actual?
El mercado residencial español está experimentando un importante dinamismo apoyado en condiciones coyunturales y estructurales. Por un lado, el entorno de liquidez y reducidos tipos de interés existente facilita el acceso a la financiación. Además, los cambios en las preferencias habitacionales surgidos a raíz de la pandemia junto con la escasa rentabilidad de los activos alternativos favorecen la demanda de vivienda por reposición y por inversión. La riqueza financiera se está transformando en venta de vivienda. Esto, junto al fuerte incremento de la tasa de ahorro experimentado a raíz de los confinamientos domiciliarios obligatorios han generado una demanda fuerte que confiamos que sea duradera para los próximos años.
Desde un punto de vista más estructural, los determinantes fundamentales del sector son sólidos y mejores que en el pasado: la evolución del precio ha permanecido contenida, no hay grandes desequilibrios, y las empresas y hogares tienen una buena situación financiera.

¿Hay un equilibrio oferta-demanda?
El mercado inmobiliario español no es homogéneo y varía mucho la situación según la localización a la que nos refiramos. En ciudades como Madrid, Barcelona, Bilbao o Valencia por ejemplo existe una mayor demanda de vivienda, y sin embargo la oferta de vivienda en construcción no está creciendo al mismo ritmo. En cualquier caso, desde firmas como Metrovacesa trabajamos con el objetivo de desarrollar nuevas promociones que permitan suplir estas necesidades de vivienda de obra nueva. Es importante resaltar que para solucionar el problema de escasez de vivienda en las zonas donde existe mayor demanda, es necesaria la colaboración público-privada.
En todo caso, especialmente en aquellas plazas donde hay una tensión entre oferta y demanda menos exagerada esperamos que la demanda permanezca sólida mientras que la oferta irá incrementando el volumen de obra nueva de manera progresiva para dar respuesta a esta demanda.
Así, esperamos que los precios crezcan en el bienio 2021-22, pero que lo hagan de manera contenida, con subidas moderadas, y que permitirán compensar el probable aumento del coste de construcción debido al coste de las materias primas.

La apuesta de su compañía por Andalucía es clara. ¿Qué representa para la estrategia de Metrovacesa y cuáles son sus planes para esta comunidad?
Sí, nuestro compromiso con Andalucía es total y es una comunidad que representa una parte muy importante dentro de nuestra cartera de proyectos y de nuestro plan de negocio. Uno de los proyectos más relevantes en el que estamos trabajando actualmente es Isla Natura – Palmas Altas, un nuevo barrio sostenible en Sevilla donde invertiremos más de 400 millones de euros para la construcción de más de 2.800 viviendas. Queremos hacer de Sevilla un referente urbanístico y colaborar en el impulso de vivienda de obra nueva en esta ciudad, donde existe actualmente una gran demanda. La Costa del Sol es otro de nuestros enclaves estratégicos, donde tenemos en marcha casi una veintena de proyectos que suman más de 1.200 viviendas. Somos una de las promotoras de referencia en esta zona de España y trabajamos con el objetivo de ayudar a posicionar a esta región como una de las de mayor atractivo inversor del país.

El incremento de los costes de construcción, ¿empieza a pasar factura en su promotora? ¿Está teniendo consecuencias en el precio final de las viviendas, no solo en vuestro caso, sino en el mercado en general?
Es cierto que factores como la inflación, el aumento del coste de la construcción o la posible escasez de algún tipo de suministro pueda afectar a la evolución del precio de la vivienda durante el próximo año en nuestro país. En el caso de Metrovacesa todavía no nos hemos visto envueltos en este contexto. Las firmas constructoras con las que trabajamos son todas de primer nivel y han sabido proveerse de materiales ante esta situación, por lo que por el momento no hemos visto afectadas nuestras promociones por esta situación y haremos lo posible para mantenernos así.

Conceptos como responsabilidad medioambiental, digitalización o innovación, ¿qué representan en la Metrovacesa de hoy?
Son una de las bases principales de nuestra estrategia. En Metrovacesa entendemos la sostenibilidad como una apuesta estratégica por el respeto medioambiental, el desarrollo social, y el impulso económico a lo largo de toda nuestra cadena de valor. Trabajamos en la sostenibilidad día a día ya que las iniciativas y la normativa en el marco de la sostenibilidad no paran de innovarse y trabajamos intensamente en estar a la vanguardia. Asimismo, perseguimos la mejora de la competitividad del Grupo mediante la asunción de prácticas de gestión basadas en la innovación, la eficiencia y la sostenibilidad, e impulsamos las relaciones de confianza basadas en la igualdad y el respeto con nuestros grupos de interés mediante una comunicación abierta, fluida y transparente.
La innovación es otro de nuestros pilares básicos, sobre los que se sostiene nuestra estrategia y plan de negocio. Desde nuestros inicios hemos apostado por el uso de herramientas digitales que nos permitan estar más cerca de nuestros clientes y ofrecer un servicio excelente y adecuado a las necesidades que se nos demandan. Han demostrado ser de gran utilidad durante los peores meses de la pandemia y desde la compañía trabajamos incansablemente con el objetivo de ser un referente en innovación dentro del sector inmobiliario de nuestro país.

Build to rent u otro tipo de activos alternativos, ¿van a tener un papel protagonista en su cartera de proyectos?
Sí, son tendencias que se están consolidando mucho en los últimos años y creemos que el futuro del sector pasará por implementar estos modelos de negocio. Los operadores especializados en alquiler se están convirtiendo en un nuevo cliente objetivo para promotoras que cuentan con activos de calidad y capacidades para el desarrollo de grandes proyectos llave en mano, como es el caso de Metrovacesa. En el caso del build to rent vemos como el interés ha traspasado ya la frontera de Madrid y Barcelona y empiezan a aparecer nuevos inversores interesados en otras localizaciones como Sevilla o Valencia.
En nuestro caso, en los últimos años hemos cerrado ya varios acuerdos de este tipo en plazas como Madrid o Valencia, y esperamos llegar a nuevos acuerdos de cara al próximo año, incluyendo otro tipo de activos como residencias de estudiantes.

¿Cuáles son a su juicio las principales transformaciones que está experimentando el mercado inmobiliario español –nuevas tipologías de viviendas, nuevas ubicaciones, incremento del teletrabajo…?
La pandemia ha modificado de manera importante las preferencias por el tipo de vivienda de obra nueva. Tras los meses más duros del confinamiento, desde Metrovacesa observamos como aumentaba la demanda por hogares más amplios, con nuevas necesidades de espacio, pisos más luminosos y con terraza, cercanos a zonas verdes. Esta demanda también se desplazó a zonas periféricas, ya no prima tanto vivir en el centro de una ciudad sino tener buenas conexiones por carretera y transporte público y poder vivir en espacios amplios. Las viviendas de obra nueva también ofrecen un mayor ahorro energético y mayor eficiencia y sostenibilidad, algo que se está valorando mucho y que en edificios ya construidos hace décadas es difícil obtener. Espacios más grandes y zonas verdes son las claves ahora y creemos que seguirán siendo dos puntos estratégicos en la demanda de obra nueva de cara a los próximos años. En cierto modo la tendencia ahora es buscar viviendas más grandes y con terraza o espacios verdes, un aspecto que abunda más en las promociones que se encuentran situadas en la periferia de las ciudades.

La apuesta por el teletrabajo, combinado con la presencialidad en la oficina, ¿está de verdad representando un foco de atracción de personas y empresas a España o son más ruidos que nueces?
España siempre ha sido un destino atractivo por su calidad de vida, el clima, los costes en comparación con otros países de Europa o la gastronomía. Son muchos factores los que hacen de nuestro país un gran reclamo. Todavía es pronto para tener conclusiones definitivas, ya que hemos vuelto a una cierta normalidad en los últimos meses y el porcentaje de teletrabajo se ha visto reducido.
Es interesante destacar el concepto que nosotros llamamos “Primera residencia y media”, en la cual el comprador adquiere una residencia en una ciudad como por ejemplo Málaga, y la utiliza mucho más tiempo que si fuera una segunda residencia, al combinar el teletrabajo desde esta vivienda con el fin de semana.

Para concluir, ¿le preocupa el impacto en el sector de la nueva ley de vivienda?
La valoración sobre la nueva Ley de Vivienda es negativa, tanto por el contenido, donde consideramos que el diagnóstico es equivocado, y las medidas, por tanto, también, como por la inseguridad jurídica que genera tanto en inversores nacionales como extranjeros. Entrando en detalle, en primer lugar, desde el punto de vista del negocio residencial, los efectos son limitados, puesto que no suponen una modificación sustancial de las condiciones existentes y, además, la potestad, que recae en los distintos organismos regionales para su aplicación, limita su ámbito de actuación.
En este sentido, esta diferenciación regional podría generar una desincronización adicional de los distintos mercados locales y la consiguiente aparición de ciclos regionales diferenciados que dificultarían la elaboración de políticas públicas a nivel nacional. En segundo lugar, desde el punto de vista del alquiler, no es sostenible la visión de que existan grandes tenedores de vivienda en nuestro país con tan sólo un 4-5% de viviendas en manos de grandes propietarios. Por tanto, dado que no se justifica la existencia de monopolios ni de oligopolios, entendemos que el control de precios es una política ineficaz y nociva.
Los principales efectos que puede generar la nueva ley de vivienda van desde la inseguridad jurídica ante el cambio unilateral de reglas de juego, la dificultad de gestión y aplicabilidad, la reducción de inversión extranjera, pudiendo afectar especialmente a proyectos Build to Rent, la pérdida de competitividad frente a mercados extranjeros y, por tanto, de atractivo inversor, la disminución de rentabilidad en proyectos llegando a causar la inviabilidad de algunos de ellos y la reducción de oferta de vivienda libre, en venta y en alquiler.

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