“LIORA by Pininfarina marcará un antes y un después en los proyectos residenciales en altura en la Costa del Sol”

Andrés Sánchez Lozano
Fundador y CEO de EXCEM Real Estate

 

Excem Real Estate está orientado, dentro de la línea de proyectos generadores de ingresos, a un concepto innovador de la industria inmobiliaria, apostando por alternativas como el coliving, el coworking o el hostel. ¿Con qué proyectos cuentan actualmente en estos segmentos?
En Excem Real Estate desarrollamos una estrategia de Income Asset Class centrada en cubrir las necesidades de los jóvenes. Tenemos tres tipos de activos. El primero fue el vehículo de inversión en residencial con el lanzamiento de nuestra Socimi EXCEM SIR y su gestora HOMIII dedicado al nicho del coliving. En el segundo vehículo de inversión nos centramos en el sector turístico y en comprar edificios para convertir en hostels, pero también dimos el paso en tener nuestra propia marca de hostels con la adquisición de la mítica CATS HOSTELS. Y por último, los jóvenes, además de vivir y viajar, también trabajan, por ello compramos edificios de oficinas para la actividad flexible del coworking.

¿Qué los distingue?
Son negocios de nicho, por lo que el cliente reconoce mejor el valor de lo recibido y lo busca directamente. Hay mayor fidelidad. Nos hemos especializado en el mundo de los jóvenes, ya que son el presente de hoy y el futuro del mañana. Entre las características de nuestros modelos de negocio destaca la gran flexibilidad de uso de nuestros espacios, ya sean los de coliving, coworking o las habitaciones compartidas o privadas de los hostels. El bajo precio que se paga los convierte en un modelo Low Cost, ajustándonos a una realidad mundial, todo el mundo es más pobre. Este tipo de negocio es muy defensivo, aguanta mejor las crisis y cuando la economía se recupera evoluciona acorde al mercado. El joven quiere pagar por lo que realmente usa, quiere tener flexibilidad y movilidad.

¿Funcionan bien estos modelos de negocio en España?
España es un mercado excepcional para este tipo de modelos de negocio. Si hablamos de los hostels, recordemos que España es el segundo país más turistico del mundo, y los jóvenes aman España. Si nos centramos en el coworking, nuestra estructura empresarial está basada en pymes. Estas compañías necesitan flexibilidad de espacios y de plazos de alquiler, así como rebajar el coste de inversión para arrancar sus negocios. Por último, el coliving es un modelo de negocio que cubre las necesidades y las restricciones de los jóvenes. Los jóvenes de hoy no pueden económicamente comprar una vivienda, no tiene dinero ahorrado ni sueldos que les permita comprar una vivienda, pero es que, si profundizamos, vemos que tampoco quieren. No quieren verse atados a un lugar ni a tener compromisos a largo plazo que les limite su capacidad de movimiento. Estos modelos de negocio tienen un gran recorrido en España.

¿Cuál es el perfil del usuario de este tipo de productos?
Fundamentalmente jóvenes de 23 a 30 años tanto de España, como europeos y, sobre todo, de LATAM.

¿Cómo ve el futuro del residencial en alquiler y qué modelos están ganando más protagonismo? Coliving Vs built to rent y coliving Vs residencias de estudiantes.
España es uno de los países de toda Europa con el menor índice de porcentaje de viviendas en alquileres vs en compra. Hay varias razones de carácter histórico, económico y sociológico. La falta de ahorro, los bajos sueldos e incapacidad de reparto, junto a un sistema bancario muy restringido para financiar la compra de vivienda, hacen que todos estos jóvenes solo tengan la opción del alquiler si quieren independizarse. El built to rent cubrirá las necesidades de estos jóvenes. Estos futuros portafolios de edificios de viviendas en alquiler podrán ser gestionados para el alquiler tradicional o ya creados desde su origen para ser explotados bajo el modelo de negocio del coliving. Portafolios en alquiler tradicional vs coliving van dirigidos a perfiles de clientes muy distintos.
El coliving se puede desarrollar en varios Asset Class, por ejemplo, en el residencial, como nosotros tenemos en nuestra Socimi SIR y con nuestra gestora HOMIII, pero también se puede hacer en Apartamentos turísticos y en usos dotacionales destinados a residencias de estudiantes. El concepto del coliving va más allá del tipo de activo, es un modelo de negocio que aporta al cliente un valor añadido del concepto de pertenecer a una comunidad, ser parte de un grupo y convivir con ese grupo todo tipo de experiencias a nivel educativo, cultural, social o turístico.

En cuanto al coworking, ¿le está comiendo terreno a la oficina tradicional?
Hasta ahora, el coworking tenía su propio perfil de cliente, pero post Covid, las oficinas tradicionales van a sufrir y experimentar un cambio estructural. Por necesidades de reducir el espacio ante la reducción del tamaño de las empresas, como motivo de haber aprendido a teletrabajar, todos nos hemos dado cuenta de que no necesitamos tanto espacio y el espacio que usemos queremos que sean espacios lo más flexibles tanto en metros cuadrados como en plazos de alquiler. El coworking saldrá muy reforzado y tendrá una gran evolución.

¿Cómo describiría su modelo de hostels?
Cuando compramos CATS HOSTELS, nos atrajo su posicionamiento como un party hostels. Siendo el party hostels más famoso en España. Revisando su valor diferencial, entendimos que debíamos cubrir un porcentaje más amplio del mundo joven. Tras un estudio profundo con magníficos asesores, decidimos reposicionarnos como un Fun Hostels, cubriendo prácticamente la mayoría de la demanda de los jóvenes. Nuestros hostels son divertidos, sociales, un hub de experiencias y contacto con jóvenes de todo el mundo, todo ello a un precio muy ajustado, con unos estándares de limpieza, seguridad y calidad muy por encima de la competencia y siempre localizado en el corazón de las ciudades.

¿Es Andalucía un mercado objetivo en este tipo de proyectos de coliving, coworking y hostel?
Andalucía es nuestra prioridad para hostels y coliving. El coworking será integrado en los hostels y en los centros de coliving.

En cuanto a vuestros proyectos de vivienda de obra nueva, tienen tres residenciales en marcha, uno de ellos en Andalucía. También en estos casos apuestan por ese concepto moderno de los espacios compartidos, en el marco del segmento del lujo. ¿En qué situación está dicho segmento frente a los destinados a un perfil económico bajo y medio?
En Estepona, la gema escondida de la Costa del Sol y por descubrir, decidimos desarrollar una estrategia posicionada en un perfil de cliente de High End. Este cliente, como todo ser humano, también le da mucha importancia a la parte social. En nuestro edificio LIORA by Pininfarina con 15.000 m2 hemos destinado 2.500 m2 para zona de amenities con sus servicios correspondientes. Los propietarios harán vida en sus casas y en todas las zonas comunes. El concepto de “compartir” o sociabilidad es una parte esencial de todos nuestros proyectos.

¿Dónde están y quiénes son los compradores de estos proyectos residenciales?
El cliente para un proyecto en la Costa del Sol está claramente en centro-norte Europa, así como españoles. Pero durante todo el diseño y análisis de mercados, nos dimos cuenta que LIORA es un proyecto que cubre las necesidades y las expectativas del cliente de LATAM. Hasta ahora nadie había desarrollado un producto acorde a lo que los latino-americanos están acostumbrados, pero con LIORA ya lo tienen. Tanto es así que ya hay varios mexicanos que han comprado.

¿Qué buscan fundamentalmente? ¿Tienen más facilidades para obtener financiación?
Este perfil de cliente busca comprar un proyecto que sea único, pero único de verdad. Para conseguir cubrir sus necesidades trabajamos en todos los aspectos como el location, el Branding y su valor de marca que lo diferencia del resto de proyectos, por eso Pininfarina aporta un valor único e inigualable. Solo unos pocos podrán tener esta obra de arte de la arquitectura. Cada vivienda en una pieza única, una masterpiece irrepetible, que forma parte de una edición numerada y limitada a 37 viviendas. Solo apto para coleccionistas de Arte.
Este perfil de cliente no necesita financiación. Invierte en esta vivienda con recursos propios como el que adquiere un cuadrado de Picasso o un Ferrari de colección.

En el caso de este residencial, LIORA, en Estepona, ¿qué aporta al mercado del lujo en la Costa del Sol?
LIORA by Pininfarina marcará un antes y un después en los proyectos residenciales en altura en la Costa del Sol. Nunca se había apuntado tan alto y si analizamos todos los detalles del proyecto, podremos comprobar que no hay nada igual. Posicionará Estepona en el mercado del High End a nivel mundial al igual que el Guggenheim posicionó a Bilbao.

¿Por qué han apostado por un proyecto tan singular?
Muy sencillo, pero nadie lo había visto ni hecho. Existe este perfil de cliente que quiere un proyecto de la singularidad, importancia, discreción, seguridad, privacidad, y servicios que nadie lo había hecho. Con este producto cubriremos la necesidad de un tarjetero de cliente exigente y que no encuentra dicha oferta.

¿Qué importancia le dan a diseño, bienestar, servicios?
Le damos la máxima importancia. El diseño y los servicios contribuyen al bienestar. Si además lo unimos a la integración de la arquitectura biofílica y el impacto de la naturaleza en el ser humano, nos damos cuenta que LIORA sigue un estricto protocolo para conseguir que cada propietario tenga el mejor nivel de vida posible, contribuido por todos los pequeños detalles como son la luz, la calidad del aire, el confort acústico, la movilidad y los espacios amplios dentro del edificio.

¿Tienen planes de crecimiento en Andalucía? ¿En qué sector (hostels, residencial, oficinas…)?
Por supuesto, Andalucía es una prioridad en nuestro crecimiento, tanto para los hostels, el coliving y los proyectos de High End.

¿Están enfrentándose a muchas dificultades para conseguir financiación para sus proyectos o para acometer planes de expansión?
La financiación se ha frenado desde la aparición de la Covid. Si bien los bancos saben discriminar entre qué proyectos y empresarios hay viabilidad.

¿Es más fácil para proyectos singulares/alternativos como los vuestros?
Nuestras estrategias tanto del High End como del Low Cost son dos de los nichos preferidos por la banca.

¿En Excem acuden más a la financiación tradicional bancaria o a fuentes alternativas?
En EXCEM trabajamos con más de 100 inversores y con toda clase de capital. Ajustamos la clase de capital acorde a cada proyecto, location, riesgo, duración, etc.

¿Cuál es el perfil de vuestros socios inversores?
La gran mayoría son socios capitalistas en el equity del proyecto. Pero también trabajamos con fondos de deuda.

Para concluir, ¿qué comportamiento espera del sector inmobiliario en general en el actual contexto de crisis económica derivada de una crisis sanitaria sin precedentes?
Con los costes del dinero en negativo, el exceso de liquidez privado y público, y la inseguridad de los inversores, creo que el sector inmobiliario saldrá muy reforzado de esta crisis. Siempre ha sido un valor refugio. Ai