“Los ayuntamientos siguen esperando como agua de mayo la resurrección del ladrillo”

Julio Rodríguez López
Economista

Con el objetivo de arrojar un poco de luz a un escenario dominado por una creciente incertidumbre, Andalucía Inmobiliaria ha entrevistado a Julio Rodríguez López (Motril, 1943), un experto economista cuyos conocimientos y experiencia le convierten en una voz autorizada para reflexionar sobre una realidad -en especial la que gira en torno al sector inmobiliario- que se antoja cada vez más compleja. Doctor en Ciencias Económicas y Estadístico Superior del Estado, Julio Rodríguez ocupó, como último puesto de relevancia antes de su jubilación el pasado abril, el cargo de adjunto a la Dirección General de Regulación del Banco de España. En su trayectoria profesional también destaca el haber sido consejero de Economía e Industria de la Junta de Andalucía (1982-1985), presidente del Banco Hipotecario de España (1985-1994), presidente de la Caja General de Ahorros de Granada (1994-2001) y gerente de la Universidad de Alcalá (Madrid, 2006-2008). En la actualidad, y desde enero de 2002, sigue siendo vocal del Consejo Superior de Estadística, en representación de UGT; y ejerce como profesor del Master ‘Política Territorial y Urbanística. Especialidad: Gestión Urbanística’ del Instituto Pascual Madoz, de la Universidad Carlos III de Madrid. Defensor de la idea de que el sector constructor es decisivo para Andalucía, asegura que ello “no obsta para que desde la Junta se deba favorecer una mayor diversificación de la actividad productiva, que acabaría volviendo a impulsar al sector citado”. 

 

Ante su reciente jubilación y tras una intensa vida laboral, durante la cual ha ocupado cargos de notable importancia, entendemos casi obligada una primera cuestión al respecto. ¿Se siente satisfecho con su trayectoria profesional?
En líneas generales, sí. Pero, con la perspectiva que da el tiempo, considero como poco afortunadas algunas decisiones que tomé en el pasado.

Entrando ya en materia, en septiembre de 2010 decía usted para nuestra revista que “el futuro de la economía andaluza pasa por la recuperación de la presencia del sector de la construcción”. ¿Sigue pensando lo mismo a día de hoy, cuando la actividad constructora está, según fuentes del propio sector, en una situación dramática?
Sigo pensando que el sector citado es decisivo para Andalucía. Ello no obsta para que desde la Junta de Andalucía se deba de favorecer una mayor diversificación de la actividad productiva andaluza, lo que acabaría volviendo a impulsar al sector citado.

Más allá del crecimiento del empleo, imprescindible lógicamente para la formación de nuevos hogares y la consiguiente compra de viviendas, ¿qué factores considera esenciales para que vuelva a revitalizarse esta actividad?
Es decisiva la recuperación del crédito, el retorno de un flujo menos restringido de crédito que el actual para la compra de vivienda, tanto nueva como usada. Es también importante que deje de reducirse la renta disponible de los hogares, que depende del empleo y también de los niveles salariales.

¿Alguna especificidad en el caso de Andalucía, donde el mercado de la segunda residencia tiene un peso muy notable, como lo tiene también el del stock de viviendas vacías?
Andalucía puede sufrir más que el resto de España la desaparición de los estímulos estatales a la promoción y compra de viviendas protegidas, que han tenido siempre un mayor peso en esta autonomía que en España. La presencia de una mayor demanda del resto del mundo (Rusia, sobre todo) de segundas viviendas favorecerá las provincias costeras, que todavía tienen un amplio stock de viviendas nuevas no vendidas.

¿Aprecia una recuperación de la confianza en el sistema y el mercado inmobiliario español por parte del ciudadano extranjero, tanto de inversores como de clientes finales?
Se aprecia que los precios más reducidos de la vivienda animan la demanda exterior, pero de eso a que haya una mayor confianza en el sistema bancario español hay mucha distancia.

Entre las últimas informaciones que se han podido conocer acerca de los precios de las viviendas, la agencia de calificación crediticia Standard & Poor’s prevé que estos caerán hasta un 20% en los próximos cuatro años. ¿Está de acuerdo con estas previsiones y, por otra parte, de qué cree que puede depender que dichos precios toquen suelo?
Queda margen para una mayor reducción de los precios de la vivienda si persiste la restricción crediticia. No está clara la intensidad de la potencial tendencia bajista, pero no aventuraría una caída adicional superior al 10% en promedio.

Tras el periodo inicial de funcionamiento transcurrido, ¿cómo valora la repercusión de la Sareb en el sistema financiero español? ¿Y en el mercado inmobiliario?
Es pronto para conocer el alcance que va a tener Sareb sobre el mercado inmobiliario. De momento el “banco malo” ha adquirido casi 40.000 millones de activos de los bancos controlados o intervenidos por el Frob. No parece muy riguroso adelantar rentabilidades anuales del 14% en 15 años para los recursos aportados al capital de Sareb. En todo caso hay mucho ruido en torno a Sareb y poca información rigurosa. El Eurogrupo no parece sentirse cómodo con la presencia de los bancos en el capital de Sareb.

¿Cuándo llegará la normalidad a las entidades financieras españolas para que la concesión del crédito, tan importante para la economía de las empresas y las familias, vuelva a reactivarse?
La persistencia de la recesión produce aumentos en la morosidad bancaria que pueden llegar a requerir nuevas aportaciones de capital a las entidades en situación más delicada. Es posible que con el tiempo se vaya delimitando en España la realidad de unos bancos en situación saneada y con posibilidades de captación de recursos en los mercados, a la vez que hay otros bancos, procedentes sobre todo de antiguas cajas de ahorros, a los que les va a costar tiempo y esfuerzo efectuar tal captación, y de los que poca aportación crediticia se puede esperar.

¿Cómo valora la situación en la que ha quedado el sistema financiero de cajas de ahorro en Andalucía tras los distintos procesos de fusiones y absorciones acontecidos en el país, que ha propiciado que a día de hoy solo quede una caja con sede en Andalucía, Unicaja, además de las cajas rurales, cuando al inicio de la crisis aún quedaban cinco cajas? ¿Puede estar el exceso de politización entre las principales causas que han provocado esta profunda transformación, que ha derivado en un claro debilitamiento de dicho sistema? ¿Qué otras causas apuntaría como principales?
En Andalucía, entre las antiguas cajas de ahorros, quedará Unicaja (que ya absorbió Caja Jaén), que acaba de absorber por compra a CEISS, banco resultante de la fusión de las mayores cajas de Castilla y León (Caja España y Caja Duero). Cabe esperar que el banco que produzca la adición a Unicaja de dicha entidad castellana, en el que Unicaja tendrá una posición de control, mantenga su sede en Málaga, lo que es positivo para Andalucía. Caja Granada, en vías de convertirse en fundación, tiene en torno al 5% (y un solo consejero) de BMN, banco en el que ahora el Frob tiene el 75% de los recursos propios. De las dos cajas sevillanas y de Caja Sur solo queda el nombre de la última en un banco por completo controlado por Kutxa Bank.
Quedarán además unas cuantas cajas rurales, cuyo papel resulta ahora fortalecido con la desaparición de las cajas de ahorros como entidades de crédito. La clave de dicha desaparición en Andalucía y la transformación en bancos de las que han subsistido está en la excesiva concentración de riesgos inmobiliarios (sobre todo crédito a promotor) en el activo y en la fuerte apelación a los mercados mayoristas para financiar la burbuja, lo que provocó la restricción crediticia que todavía se sufre.
No ha habido unas peculiaridades andaluzas en este proceso, que ha resultado similar al ocurrido en el resto de España. Junto a la concentración de riesgo inmobiliario, afectado de lleno por el pinchazo de la burbuja, y la excesiva apelación a los recursos en los mercados mayoristas, se ha demostrado que “cualquiera no vale para cualquier puesto”. Solo cabe lamentar la desaparición de las cajas y desear que dicho proceso no conlleve fenómenos de exclusión bancaria como los que en su día justificaron la creación de las cajas de ahorros.

¿Cómo calificaría la actual legislación hipotecaria?
Tal legislación ha funcionado pero se ha revelado como insuficiente ante la burbuja inmobiliaria sufrida y ante el problema tremendo de los desahucios.

¿Considera suficientes las reformas previstas por el Gobierno? Específicamente, ¿hay que llegar más lejos en la fórmula de la dación en pago?
La Ley 1/2013, de refuerzo de la protección a los deudores hipotecarios, ha mejorado aspectos ligados a la tramitación de los procedimientos de ejecución hipotecaria, ha fortalecido algo el alcance del Código de Buenas Prácticas y ha posibilitado la suspensión del proceso de ejecución en el caso de clausulas abusivas. Pero cabía esperar más, a la vista del alcance del problema de la morosidad de los préstamos a comprador de vivienda. El sistema de ejecución vigente en España resulta todavía bastante más duro para el deudor moroso que en el resto de Europa Occidental. Solo se ha mejorado en poner un tope de tres veces el tipo de interés legal del dinero en los tipos aplicables a la deuda hipotecaria durante el periodo de tramitación del procedimiento de ejecución. El deudor moroso sigue perdiendo la vivienda, queda muy endeudado con la entidad de crédito y tiene embargada buena parte del salario, si lo tiene. Se está todavía lejos del sistema de la “segunda oportunidad” vigente en Europa Occidental, según el cual un juez puede establecer un plan “largo” de pagos al deudor si se está en presencia de un caso de “insolvencia sobrevenida no dolosa”.

El peso de la vivienda habitual en los procedimientos de ejecución hipotecaria iniciados en 2012 es muy elevado, según los últimos datos ofrecidos por diferentes organismos. ¿El Decreto-Ley de la Junta de Andalucía que permite la expropiación temporal de viviendas a los bancos, puede ser una solución a tan grave problema? ¿Está suficientemente justificado? ¿Tiene plenas garantías jurídicas?
En 2012 hubo más de 30.000 desahucios de vivienda habitual en España por impago del préstamo hipotecario, lo que resulta una cifra elevada. Hay 25.300 millones de euros en créditos morosos para compra y rehabilitación de vivienda, lo que implica un riesgo de que siga creciendo el número de procedimientos de ejecución hipotecaria entre compradores de vivienda insolventes, en gran parte por la persistente caída del empleo. La Disposición Adicional del Decreto de la Junta no es que resuelva el problema de la morosidad, pero permite que los hogares que van a ser desahuciados de la vivienda habitual tengan el problema del alojamiento resuelto en un plazo de 3 años. De momento no parece que dicho Decreto plantee excesivos problemas jurídicos, solo que su contenido puede chocar algo con el texto y motivación del Memorándum firmado en el verano de 2012 entre el gobierno español y el Eurogrupo, con vistas a financiar la capitalización de los bancos españoles más problemáticos.

¿Tiene aún recorrido la vivienda protegida en nuestro país?
Tiene recorrido seguro la vivienda protegida destinada al alquiler, y ello con el fin de que se cree un parque social de viviendas de alquiler.

¿Cree que una mayor cultura financiera de los ciudadanos españoles propiciaría que el ahorro no estuviese tan masivamente dirigido hacia el segmento inmobiliario, o nuestra tendencia a la propiedad depende de otros factores? ¿Sería un factor importante frente a otra crisis futura?
Más que un problema de apego de los ahorradores españoles a la vivienda resulta más difícil de eliminar la tentación de los ayuntamientos de calificar masivamente suelo como urbanizable residencial al margen de la demanda real de vivienda. Los ayuntamientos siguen esperando como agua de mayo la resurrección del ladrillo, con independencia de la demanda real y potencial que haya de dicho bien. Mientras continúe siendo cicatera la financiación local, se añora por los ayuntamientos el “empujón” que a las finanzas locales le produce la nueva promoción inmobiliaria.
Una parte del suelo ahora así calificado debería de volver a recalificarse como suelo para actividades productivas, si es que se quiere impulsar la creación de empleo. Este último es un problema que tiene alcance nacional, pero que no motiva apenas a los gobiernos locales. Queda un potente subsector productor de viviendas, que ya ha sufrido un colosal proceso de adelgazamiento y que continuará produciendo en función de la demanda efectiva de vivienda.
La financiación crediticia es ahora escasa para la compra de vivienda. Los bancos prestan solo para que se les compre una vivienda de las muchas que todavía tienen en su activo. La promoción inmobiliaria va a ser más difícil de financiar en el futuro, en especial para los promotores que no estén ligados a un grupo bancario.

Para concluir, ¿cree que todo lo acontecido en los últimos años hará crecer la opción del alquiler en España, equiparándonos más a otros países europeos?
La Encuesta de Condiciones de Vida del INE relativa a 2011 indica que hay un 12% de hogares que viven de alquiler, proporción que resulta muy reducida, lejos de los promedios de Europa Occidental. Dicha proporción debe de aumentar, reforzándose el peso general del alquiler en España. Este proceso parece ahora imparable y debe de llevar a que la proporción de hogares que viven de alquiler en España supere al 20%. El aumento de la oferta de alquiler no debe hacerse a costa de envilecer la situación de los arrendatarios, como sucede con la nueva LAU. Las ayudas directas a los inquilinos deben de reintroducirse, así como también debe de fomentarse la promoción de nuevas VPO de alquiler por parte de promotores públicos y privados.