No se producen viviendas suficientes y el mercado del alquiler está tensionado por la falta de oferta

Javier Braza

Cofundador y Consejero Delegado de Lagoom Living REIM, S.A.

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¿Qué balance hace de la trayectoria de vuestra firma en los últimos años?

Desde nuestro desembarco en España, concretamente en la capital de Málaga en junio de 2022, hemos comprometido inversión por valor de 170 millones de euros para la adquisición de suelo, edificación y puesta en explotación de más de 1.000 viviendas de calidad destinada a alquiler asequible. Nuestro plan de negocio suponía que esta primera fase, con las labores de adquisición suelo y gestión de licencias de obra, finalizaría en 2024. La realidad es que hemos cumplido el plan de manera anticipada y recientemente hemos anunciado la ampliación de nuestro plan de negocio en Málaga para el periodo 2024-2026, que contempla una inversión de 400 millones de euros en la edificación y puesta en marcha de una cartera de 3.000 viviendas de calidad destinadas a alquiler a precios asumibles por los inquilinos. Esta ampliación de nuestro plan de negocio se simultaneará con la consolidación de su primera fase que no es otra que el inicio de la edificación de las primeras 1.000 unidades durante 2024, con la adquisición de nuevos suelos y licitación de nuevos concursos en los distritos de nuevo desarrollo en Málaga

¿Cómo valoras el actual panorama del sector de la vivienda y cómo vislumbra su evolución futura?

Este sector, como el terciario y como todos los sectores que engloba el negocio inmobiliario se ven afectos por las mismas variables a nivel macroeconómico, lo que nos lleva a diferenciar lo acontecido en el presente 2023 que está siendo un año atípico, donde todos esperábamos cierta ralentización económica y sin embargo la economía ha aguantado, si bien con desequilibrios de los que ya comenzamos a notar sus efectos.

Nuestra previsión para 2024 detalla mayores complicaciones donde el efecto de la subida de tipos se refleje 100% en la demanda, hasta la fecha solo hemos atisbado cierta amenazada en el precio de la deuda, un mayor coste de capital y su repercusión en la valoración de carteras.

Ahora bien, nos encontramos en la afortunada paradoja que no se producen las viviendas suficientes, ya sea destinadas a venta o alquiler, da igual. El pasado 2022 se cerró con apenas 80.000 nuevos visados, de los que 9.200 tenían algún grado de protección; cerraremos el 2023 con apenas 100.000 unidades de los que 9.500 tienen algún grado de protección; la realidad es que necesitamos más de 150.000 unidades al año y no se fabrican.

Esto produce un efecto de contención brutal, se mantienen los precios de venta o se siguen incrementando de forma sostenida. El mercado de alquiler está cada vez más tensionado, ya que es la escasez de oferta la que mantiene las ratios de mercado.

¿Qué opina sobre las políticas y gestión del suelo por parte de las Administraciones? ¿Se desarrolla una política que realmente responde a las necesidades actuales de la vivienda y a su futuro?

En los últimos veinte años, el 80% de la vivienda protegida ha sido promovida por el sector privado; hablamos, debatimos y proponemos modelos colaborativos relativos a la gestión de suelo cuyo objetivo principal es fabricar casas, pero la realidad es que nos queda bastante para que dichos modelos no ya sean efectivos, más bien generen un consenso para su aplicación con rigurosidad y seriedad.

En 2012 en toda España se edificaron 52.000 viviendas con algún grado de protección, obviamente sobre suelo con algún grado de protección y los datos de 2023 no pueden ser más desalentadores pues se habrán edificado no más de 9.500 unidades.

La finalidad de la política y gestión en materia de suelo por parte de la Administración debe tener como objetivo incrementar el parque final de viviendas protegidas, pero obviamente estas políticas no están dando resultado. Es muy importante considerar que a pesar de que la vivienda es el quinto pilar del Estado de Bienestar, nunca ha tenido la dotación presupuestaria que han tenido otras necesidades sociales como la educación, sanidad o el empleo y es un idéntico marco competencial. El Programa de Estabilidad 2023-2026 plantea que el gasto anual de España en vivienda y servicios comunitarios se situará en el 0,5% hasta 2026, la misma proporción que en los años 2021 y 2022. ¿Qué políticas y qué gestión por parte de la Administración se pueden desarrollar sin una asignación presupuestaria razonable? La respuesta es fácil, ninguna más allá de un mensaje político convenido.

¿Cómo ve el futuro del mercado del alquiler en un país con un sentido de la propiedad tan enraizado?

Mientras no se produzca cierta paridad salarial versus incremento de precios de los arrendamientos nos seguiremos encontrando elevados porcentajes de familias que viviendo en este régimen a precio de mercado se encuentren en riesgo de pobreza y, me explico, nos encontramos ante un incremento significativo del precio del alquiler desde 2015 hasta la fecha. Además, este crecimiento ha sido superior al aumento de los ingresos de las familias en este periodo y ello ha generado cierta tensión en el mercado del alquiler en las zonas más demandadas y que ha afectado de forma más contundente a los hogares de rentas más bajas. En general, los hogares que viven en alquiler a precio de mercado suelen tener un nivel de ingresos relativamente modesto: según la Encuesta de condiciones de vida de 2022, las familias que viven en este régimen tenían una renta neta promedio de 21.271 euros anuales, un 28,4% inferior a la renta neta de los hogares que tienen su vivienda principal en propiedad (29.704 euros). Además, el 44,8% de los españoles que residían en viviendas arrendadas a precio de mercado estaban en riesgo de pobreza o de exclusión social (el porcentaje más elevado de la UE) y el 39,4% de ellos dedicaban más del 40% de su renta disponible a pagos relacionados con su casa (frente al 21,0% de la UE).

Como muestra un botón, entre 2019 y 2023 la evolución de este creciente mercado de alquiler ha sufrido un parón muy importante pues de los aproximadamente 450.000 nuevos hogares, solamente unos 5.000 fueron en alquiler a precio de mercado, mientras que el grueso se concentró en vivienda en propiedad.

Sin duda, un aspecto vital a tener en cuenta es la nueva Ley de Vivienda y su impacto sobre el mercado del alquiler; si me permite la expresión coloquial, no aprendemos, entenderemos que la experiencia internacional con la regulación de los precios muestra unos resultados muy poco satisfactorios. A corto plazo, se suele producir un descenso moderado del precio del alquiler en las zonas reguladas (centrado en los alquileres que eran más altos), pero a medio y largo plazo se reduce la oferta de vivienda en alquiler, aumenta el precio en las zonas no reguladas cercanas a las reguladas, el parque residencial se deteriora, ya que se invierte menos en mantenimiento y renovación y se reduce la movilidad.

¿Cuáles son los principales obstáculos para allanar el futuro al alquiler, el estrés y los precios disparados que tensionan el mercado en la mayoría de las grandes urbes son factores que lo distorsionan?

Sin ser reiterativo consideramos poco afortunada la nueva Ley de Vivienda, pero más importante es nuestra histórica inactividad en esta materia. En 1954 ya se regulaba la vivienda asequible, concretamente la denominada Ley de Viviendas de rentas limitadas, no olvidemos que la vivienda protegida supuso el hogar tipo de la clase media española en los años 80. De forma más o menos afortunada y progresiva fueron apareciendo los subsidios en tipos, ayudas tanto para la edificación, adquisición y alquiler de esta tipología de vivienda tan necesaria para nuestra sociedad y para las personas, que no ciudadanos votantes. Pues bien, como punto de inflexión en 2012 el art. 35 del Real Decreto -Ley 20/2012 de 13 de julio de medidas para garantizar la estabilidad presupuestaria y fomento de la competitividad suprimió cualquier tipo de ayuda y subsidiación. Esa ha sido la evolución normativa en nuestro país, si bien es cierto que recientemente se produce una actualización con el fin de dinamizar la situación mediante el Real Decreto 42/2022 donde se regula el bono alquiler joven y el Plan Estatal para el acceso a la vivienda 2022-2025.

Como resumen, el principal obstáculo somos nosotros mismos y esa es la realidad, somos incapaces de lograr un marco normativo regulador confortable para todos, somos incapaces de acompasar los tempos administrativos y políticos. Nos encontramos en momentos de excesiva comunicación política en detrimento de la acción administrativa, asignación presupuestaria y velar por este quinto elemento del Estado de Bienestar.

Tenéis planes bastante ambiciosos de inversión en Málaga, ¿qué detalles nos puede avanzar? ¿Por qué Málaga?

La gestación del proyecto Lagoom Living REIM parte de nuestra experiencia en el sector inmobiliario en el norte de Europa y España, somos un Holding de capital sueco y finalista especializado en viviendas destinadas a alquiler asequible con carácter de permanencia, La primera cuestión es, ¿porque España? Básicamente uno de los países de la Unión Europea donde hay menos vivienda protegida construida; el parque residencial protegido en España apenas representa el 2,5% del mercado en el país -el décimo registro más bajo de los Veintisiete-, frente al 9,3% de media en la Unión Europea y muy por debajo del 19% que representa Suecia.

Podríamos haber iniciado nuestro plan de negocio en otras ciudades como Madrid, Valencia, Sevilla, descartamos Barcelona por su inseguridad jurídica. Elegimos Málaga en base a su motor de demanda, el análisis socioeconómico (tasa de esfuerzo y perfil) y la composición de sus hogares. Sin duda y diferenciador fue su motor de oferta, nos encontramos un escaso parque de viviendas en alquiler profesionalizado, paquetizado. Las promociones dedicadas 100% al alquiler no superaban las 700 unidades en total.

Estáis apostando fuerte por los concursos públicos para la construcción de viviendas, como es el caso de Málaga ¿hay futuro y oportunidades en este ámbito?

Sin duda, priorizamos el modelo de gestión IPP de colaboración público-privada como instrumento decisivo para facilitar el acceso a la vivienda asequible de calidad, sostenible, autónoma y eficiente. La producción de estos proyectos presenta desafíos que demandan una más agilidad e involucrarse mucho más para la toma de decisiones por parte de los diferentes agentes implicados. Por ello, es necesaria una actualización de la normativa urbanística para dar facilidades de acceso a viviendas que esté al alcance de las personas que tienen auténtica necesidad de disponer de ellas.

Se habla mucho de la necesaria colaboración público-privada, cómo ve la rentabilidad y el futuro de esta herramienta en el sector de la vivienda, ¿hay de verdad una apuesta decidida por ella?

Debemos prestar especial atención a la evolución de la colaboración públicoprivada, donde se debe potenciar el papel de las Entidades colaboradoras urbanísticas, que son entidades privadas debidamente habilitadas para colaborar en la realización de actuaciones de verificación, inspección y control del cumplimiento de la normativa en el ámbito urbanístico. También debemos lograr una velocidad de crucero en todo el ámbito de la gestión administrativa, porque el capital inversor no debe ni tiene que estar a expensas de fluctuaciones políticas ni temporalidades de 3 o 4 años en barbecho debido a la inestabilidad de los tiempos administrativos. Medidas como la flexibilización de cambios de uso, equilibrio de cargas entre la Administración y promotores, incrementar la seguridad jurídica y un mayor pragmatismo del legislador arrojaría luz a esta situación donde los perjudicados son las personas con necesidad de vivienda, y hablamos de personas, no potenciales votantes.

Para lograr la ansiada evolución en esas iniciativas público-privadas debe escucharse a quien apuesta e invierte sus recursos o de todos los inversores en estos proyectos.

Además de Málaga, ¿tenéis algún plan de futuro en Andalucía con proyectos de alquiler? ¿Sevilla es una plaza atractiva?

Efectivamente, ciudades como Sevilla, Granada y Córdoba son focos de nuestra evolución. Sevilla está experimentando la evolución que la Comunidad de Madrid tuvo en el 2018-20 en cuanto a Buid to rent se refiere, cuenta con grandes reservas de suelo público que deben sacar a mercado en sus núcleos residenciales, entrenúcleos es un ejemplo. También Granada y Córdoba, evaluadas en otros parámetros de inversión, necesitan vivienda en alquiler.

¿Cómo ve el momento que vive Andalucía, es un territorio por explorar y por explotar para convertirse en motor económico de España?

Andalucía es por población y recursos una de las comunidades con más potencial para explotar y tiene la posibilidad de hacerlo y más teniendo en cuenta el cada vez menor papel de Cataluña en la economía española. Andalucía puede y debe explotar su potencialidad económica. Ha desarrollado el tejido empresarial para hacerlo y al igual que la Comunidad de Madrid, actualmente está focalizada en su progreso empresarial.

Para poder dar ese paso necesita una mayor acumulación de capital y dimensionar sus empresas enraizadas. Es de perogrullo, pero en general en nuestro país pecamos de poco emprendimiento y por ende de microemprendimiento.

¿Y fuera de Andalucía, cuáles son vuestros planes?

Sin duda la Comunidad de Madrid y Valencia, priorizando acudir a concursos públicos ya sean enajenación y derecho de superficie. En este punto nos preocupa las composiciones de carteras de suelo ofertadas en los diferentes planes, ciertamente dispersas y amparadas en pliegos no totalmente homogéneos y esto provoca escasa participación licitadora.

¿Cómo estáis abordando actualmente la financiación de vuestros proyectos, aspecto clave en este sector? ¿Tenéis previsto ampliar vuestro capital y dar entrada a capital foráneo, como ya estáis haciendo con inversores nórdicos?

Desde la prudencia, desde el inicio de operaciones contemplamos el actual escenario de subidas de tipos, entorno inflacionista, regulación de mercado y el mayor coste de capital, nuestra inversión conoce este mercado, se compone de un mix donde confluyen instituciones, fondos de pensiones y family offices con origen en el norte de Europa con un volumen de 40.000 viviendas en gestión, donde este modelo de hogar supone el 40% del total. España es un país de capital constreñido donde aún no ha desembarcado la incertidumbre real que ya se ubica en el resto de los países europeos, significando una desaceleración de la inversión en nuestro sector.

Nuestro equity es finalista y exige unos retornos razonables, nuestras yields estabilizadas son las exigidas por el capital institucional. Quizá es nuestra fortaleza. Desde luego siempre exploramos posibilidades, pero no deben contemplar la inmediatez del capital intermedio, dada la característica de nuestro servicio, pues consideramos la promoción, gestión y explotación de viviendas destinadas a alquiler asequible como un servicio a la sociedad, obviamente con sus retornos de capital, por lo que no descartamos salir a mercado de bonos.

¿Cómo ve el estilo y modelo de construcción actual? ¿Cuáles son los rasgos diferenciadores de vuestra firma?

El modelo tradicional de construcción está obsoleto, la escasez de mano de obra, la gente no quiere trabajar en este oficio, la tradicional falta de productividad y los bajos salarios, el incremento de los costes de materiales, la incertumbre de los mercados de materia prima, nos lleva a nuevas modalidades contractuales ya sea los IDP, contratos colaborativos, libros abiertos, etc.

Los nuevos sistemas constructivos como la edificación industrial, semi o total, huella verde, Breeam, etc., nos lleva a afrontar el proceso constructivo con garantías y eso el mercado de capital lo descuenta. Se trata de acotar riesgo, controlado el impacto del precio y plazo, es vital en el modelo financiero. En Lagoom Living creemos firmemente en las fórmulas descritas pues la finalidad es dotar de un parque de vivienda de calidad destinadas a alquiler asequible.

Nos gustaría conocer más sobre vuestra forma de hacer viviendas, vuestras excelencias, diseño y calidades.

Entiendo que todo está inventado, hoy en día te diferencias en base a la filosofía edificatoria, optimización de espacios y fundamentalmente en concepto y el nuestro no es otro que la integración y aportación de un sentido de pertenencia a la comunidad, dentro de una misma intervención y con las propuestas arquitectónicas coordinadas entre sí con la finalidad de que haya un lenguaje común, interactividad y la creación de un ecosistema comunitario social al amparo del concepto Product As A Service (PAAS).

Para concluir, ¿cómo ve el futuro de la firma y en qué lugar le gustaría situarla a medio y largo plazo?

Nuestro futuro se basa en dar continuidad a la filosofía implementada desde su fundación en junio 2022, como ya he comentado, actualmente somos el mayor player de vivienda de calidad destinada a alquiler asequible en Andalucía, nuestra cartera por sí sola es mayor que la suma de la totalidad de carteras profesionalizadas en Málaga y no descartamos en absoluto salir a mercado a medio plazo y situarnos entre los 5 o 6 mayores actores del sector, entendiendo que somos de los pocos que asumimos también el riesgo promotor.