Notas sobre el Proyecto de Ley de Vivienda
Manuel Sillero Onorato
Abogado
Recientemente se han hecho públicas las líneas gruesas de la Ley de Vivienda que ha sido aprobada inicialmente por el Congreso, estando pendiente de su refrendo, o modificación en su caso, por el Senado.
Pese a que se desconozcan los detalles y redacción final del texto que sea finalmente aprobado, con la información de que disponemos podemos realizar unas primeras valoraciones respecto a su contenido.
Invirtiendo el orden habitual expositivo, y sin perjuicio de su posterior justificación, nos permitimos valorar la misma con anticipación a su análisis, debiendo considerar que la Ley adolece de grave desconexión con la realidad, tanto del sector inmobiliario como de la titularidad y destino de los inmuebles ofrecidos en alquiler, en cuya regulación se centra especialmente, entre otros aspectos.
Su vocación es la de ser una norma habilitadora para el posterior concreción y ejecución por parte de las Comunidades Autónomas en el ámbito de sus competencias respectivas, lo que provocará, no sólo desigualdades entre los derechos y regulaciones de las distintas CCAA sino, lo que es peor, inseguridad jurídica sobre las políticas que desarrollen los diferentes equipos de gobierno que se sucedan al frente de las Comunidades Autónomas a lo largo del tiempo amparándose en la misma Ley.
Así mismo, una norma que debe tener el carácter vocacional de ser estructural parece haber sido concebida con vocación coyuntural o, lo que es peor, para satisfacer un interés programático, con desprecio de los efectos desestabilizadores que ello pudiera generar en el sector inmobiliario y, especialmente, entre los promotores y titulares del parque de viviendas, bien sea desde su posición como propietarios o como arrendadores.
Un claro ejemplo de esto último lo podemos apreciar respecto la pretendida creación de un índice que limite los incrementos de las cuotas arrendaticias, siempre por debajo del IPC, como medio de control, pretenden justificar, de las subidas “desorbitadas” que se están produciendo a causa de la revisión de las rentas conforme al IPC, pero sin que se haya constatado que dicha revisión se haya producido de manera generalizada en el citado porcentaje. Y es que la tozuda realidad es que los propietarios han ponderado el mantenimiento de inquilinos cumplidores frente al incremento de rentas, modulando sus revisiones por debajo de lo pactado.
Pero aún en el caso de que se estuviesen produciendo dichas actualizaciones de los precios del alquiler (evidentemente antes de que se aprobase la vigente limitación del 2%), no puede obviarse que previamente al presente período inflacionista hemos vivido muchos años de un IPC bajo, e incluso negativo, habiéndose temido por sufrir una deflación, sin que parezca que la Ley prevea cómo proceder en períodos como los anteriores, ya que si se crea una limitación en la revisión de las rentas por debajo del IPC, y el IPC vuelve a ser negativo, el resultado de la revisión nos llevaría al absurdo de bajar el importe de las mensualidades.
Esta limitación en la revisión de los precios de los alquileres, necesariamente y tras el transcurrir de unos pocos años, provocará un desfase entre los importes legalmente actualizados y la teórica actualización de las rentas conforme a la evolución del IPC, lo que redundará en la percepción de ser el alquiler de larga duración una mala opción como medio generador de ingresos o inversión, por lo que los propietarios optarán por otros destinos para las viviendas lo que redundará en la reducción de la oferta de alquileres.
Desde otra perspectiva, las previsibles revisiones salariales conforme al IPC frente a la actualización de las cuotas arrendaticias por debajo del IPC provocarán un empobrecimiento relativo de los arrendadores que buscarán otras alternativas distintas del alquiler de larga duración que se pretende fomentar, al tiempo que podrá hacer caer la venta de viviendas cuyo atractivo como bien de inversión se verá denostado.
E incluso, se llegará a provocar un pernicioso desfase entre los precios del alquiler de las zonas tensionadas y las no tensionadas que redundarán en la retracción de la oferta de alquiler en las zonas tensionadas, muchas de ellas actualmente dedicadas a ofertas turísticas o como alquiler de vivienda no habitual, que quedan al margen de la encorsetada regulación de los alquileres que va a imponerse.
Todo ello nos recuerda a los dañinos efectos que se sufrió en el mercado inmobiliario a causa de los alquileres de renta antigua que fue objeto de numerosos y desafortunados parches normativos para corregir sus efectos.
Recordemos que tras la limitación inicial de la revisión de los precios del alquiler al 2% se observó una reducción del 17% en la oferta de viviendas para alquiler de larga duración y se produjo un incremento del 9% en los precios de las cuotas mensuales para los nuevos contratos.
En todo ello subyace la consideración, por parte de los redactores de la Ley, de que la titularidad de todas las viviendas en alquiler recae en fondos o entidades financieras, pretiriendo que el 14% de las familias españolas son titulares de más de una vivienda, habiendo encontrado en la adquisición de un segundo inmueble una eventual forma de complementar sus ingresos, sin que debiera serle de aplicación las medidas limitativas que pretender sancionar o evitar actuaciones especulativas.
Por lo que atañe a los desahucios, en una nueva muestra de alejamiento de la realidad, parte de la consideración que los mismos son injustos pese a que tenga su origen en un incumplimiento de las obligaciones del ocupante del inmueble que afecta y ataca al derecho de propiedad de su titular, previendo la reconducción de la controversia a fórmulas de arbitraje como método de alargamiento artificioso de la posesión por quien no tiene legítimo derecho para ello.
Ello, además, encierra la negación de la realidad de que numerosos desahucios se producen respecto ocupantes que nunca han tenido título válido para la ocupación del inmueble sin que se le dé respuesta a ésta problemática, por lo que se contribuirá a la consolidación temporal de actuaciones ilícitas que debieran haber sido objeto de regulación en sentido contrario al observado. Al tiempo, se está incitando al impago por parte de los arrendatarios sabedores del largo y dificultoso proceso de desahucio establecido.
Se trata, en definitiva, de hacer política social desplazando hacia los propietarios la asunción de su coste económico mediante la limitación de sus facultades, lo que viene a torpedear el derecho a la propiedad privada constitucionalmente reconocido.
También es de destacar la mención que contiene la norma respecto el traslado legal de los honorarios de los servicios inmobiliarios al vendedor/arrendador, bajo la consideración de que es éste el que se beneficia de los servicios de las agencias inmobiliarias, en lo que parece un intento pobre y desafortunado de trasladar “mutatis mutandi” los criterios jurisprudenciales sobre la asunción de los “gastos según Ley” en las operaciones de compraventa de inmuebles.
Con ello se desatiende a la realidad que cada vez son más los compradores o arrendatarios interesados quienes encomiendan a los agentes inmobiliarios la búsqueda activa de inmuebles, por lo que son éstos los que solicitan los servicios sin que se encuentre justificación para hacer recaer en los propietarios el injusto pago de los honorarios.
A este respecto baste recordar las veces que hayamos podido ver por las calles o en los portales de las viviendas los carteles de agencias inmobiliarias demandando ofertas de viviendas para comprar o alquilar.
Desafortunadamente para el sector de agentes inmobiliarios, no se ha aprovechado la Ley para abordar la regulación del ejercicio de la actividad, sino que se ha introducido una carga para el propietario/arrendador que pude tener el pernicioso efecto de fomentar los numerosos medios de oferta directa que ofrecen las redes sociales y los portales de anuncios.
Al tiempo, es dable prever que entre los agentes se produzca una rebaja de precios en sus servicios como medio de captación de negocio entre los propietarios, hasta ahora reacios a pagar por los servicios de intermediación, o la implantación del cobro de honorarios sujetos a otros conceptos distintos de la intermediación como pudiera ser la prestación de servicios de asistencia legal para la formalización de los contratos a los arrendatarios y compradores.
Por último, por más que quizás sea lo de mayor calado, no podemos dejar de valorar muy negativamente que se prevea la posibilidad de destinar fondos de los Planes de Viviendas para ofrecer alternativas habitacionales lo que ha de traducirse, para preocupación de los promotores inmobiliarios, que se desplaza el fomento de nuevas promociones de viviendas como actuación prioritaria de los Planes, sin olvidar la carga que se impone a las nuevas de, además de reservar el 30% para el parque público de viviendas, que la mitad de ellas sean destinadas al alquiler social.
La aprobación definitiva de la norma puede provocar una quiebra en la estabilidad del mercado inmobiliario que verá sacudida la elefantiásica inercia que caracteriza a su actividad, afectando a numerosos proyectos e inversiones.