Oferta de vivienda.
Sectores público y privado: Obligados a colaborar
Javier Martín Banderas
«Las oportunidades están donde hay problemas y gente quejándose»
Jack Ma
En 2023 el número de transacciones de vivienda en España ascendió a 640.000 unidades. De estas, menos del 10% fue vivienda de obra nueva y, de entre ellas, únicamente algo más de 5.000 uds contaba con algún grado de protección.
Por otro lado, la creación neta de hogares en los años 2022 y 2023 fue superior a 550.000, lo que ha supuesto un déficit de vivienda cercano a las 200.000 uds/ año. La previsión para los años 2024 y 2025 sigue esta tendencia haciendo que el déficit acumulado de vivienda nueva en España supere las 800.000 viviendas a finales de 2025.
Los datos anteriores describen un mercado incapaz de satisfacer la demanda de vivienda España, siendo el resultado del lento deterioro -al menos desde 2008- de un conjunto de variables estructurales que afectan tanto a la oferta como a la demanda, y cuya situación no será fácil reconducir.
Este entorno no hará más que empeorar salvo que los sectores público y privado coordinen sus esfuerzos para identificar y ejecutar medidas, tanto en el corto como en el medio plazo, que permitan satisfacer una creciente demanda insatisfecha.
Como siempre, no existe una solución mágica que pueda resolver de un solo ´golpe´ un problema de la complejidad del que nos ocupa.
Dejando al margen la legislación básica de ámbito nacional sobre suelo, vivienda y fiscalidad que afecta al sector; las administraciones autonómica y local junto con el sector privado pueden adoptar medidas que, en el corto plazo, ayuden a mitigar las tensiones que hoy se registran.
Desde el sector público es posible promover cambios legales que liberen activos ociosos -costes hundidos- modificando la legislación urbanística que les aplica. Esto afectaría tanto a aquellos que son propiedad de las administraciones como de particulares y empresas. Estos cambios, sobre solares y/o edificios existentes, implicarían el cambio de uso a residencial y, en su caso, un incremento significativo de la edificabilidad actualmente asignada.
En cuanto a la colaboración públicoprivada, las administraciones pueden ofrecer solares de su propiedad para la promoción de vivienda protegida en alquiler en régimen de derecho de superficie aceptando, cuando la viabilidad económica del proyecto lo demande, canon negativo por la disponibilidad del suelo.
El sector privado, tras superar una profunda reconversión, debe seguir incrementando su capitalización, aumentando el número y tamaño de las empresas promotoras. De esta forma, los promotores están adquiriendo capacidad financiera para invertir en mejorar la productividad del proceso inmobiliario -costes y plazos- y, al fin, poder afrontar proyectos con estructuras de financiación de mayor volumen y complejidad.