Pasado, presente y futuro de la vivienda

Juan Antonio Gómez-Pintado

Presidente de la Asociación de Promotores y Constructores de España – APCE

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Hemos asistido durante la última legislatura a los mensajes sobre la importancia que la vivienda tiene como quinto pilar del estado del bienestar, y sobre todo, por lo que representa en la estructura de una sociedad sana, donde lo que se desea es que esta no sea un bien de lujo, sino más bien el derecho que tenemos al acceso de la misma, y por tanto, siendo las administraciones garantes de los derechos de los ciudadanos las que pongan las herramientas para que se pueda simplificar el entramado jurídico complejísimo y que sin duda representa una ardua labor a la hora de producirla de una manera asequible y accesible. Esto me lleva a pensar en un título para este artículo y a una reflexión final que me van a permitir que les adelante: “Pasado, presente y futuro de la vivienda” y la reflexión final: el problema de la vivienda sí tiene solución.

La política de vivienda en nuestro país, en el pasado, tenía un elemento clave dentro de su concepción ideológica, que era la de desarrollar una gran clase media, que es a lo que hemos venido asistiendo durante muchos años hasta la crisis del 2008, donde además era la iniciativa privada la que desarrolló la gran bolsa de vivienda asequible a través de las viviendas protegidas (VPO) y donde fuimos el motor de construcción del gran parque de vivienda que dio lugar a un desarrollo sin precedentes en nuestro país. Medidas como la subsidiación de los intereses del préstamo hipotecario, deducciones fiscales e IVA reducido, facilitaban notablemente el acceso a la vivienda, medidas que desaparecieron con la crisis del 2008, dejando prácticamente a nuestro país sin una política de vivienda, ya que solo se dedica un escaso 0,20% de nuestros presupuestos generales a vivienda.

Por el contrario, los promotores privados hemos promovido entre el periodo que va desde el año 1976 al 2022 más del 85% de las viviendas asequibles (VPO) en nuestro país.

En España según el INE y MITMA tan solo en el año 2022 se produjo un déficit de 120.000 viviendas. En lo que va de ciclo 250.000, las previsiones es que esta cifra continúe durante los próximos años, generando una presión por falta de edificación de vivienda nueva y expulsando a las familias al mercado de segunda mano, haciendo así que nuestro parque edificado sea uno de los menos eficientes en el consumo de energía y cada vez más obsoleto.

Pero ¿qué podemos hacer para resolver esta situación?

Llevamos mucho tiempo desde el sector vaticinando cual sería el resultado de la falta de accesibilidad a la vivienda en el caso de no plantear medidas rigurosas y con seriedad en el sector, muchos son los documentos intercambiados con las diferentes administraciones actuantes cada una en su especialidad a los efectos de mostrar nuestras preocupaciones y a la vez las posibles soluciones para paliar esta situación, y me van a permitir que exponga alguna de ellas:

EN MATERIA DE SUELO

• En el largo plazo un cambio en la manera de concebir y gestionar el suelo a través de las diferentes leyes del suelo, haciendo que estas sean menos encorsetadas, mas, flexibles y, sobre todo más sencillas, para evitar la judicialización del urbanismo.
• En el corto plazo, un cambio de mentalidad en la administración, para que se coloque al lado del promotor y no enfrente a la hora de impulsar desarrollos urbanísticos.
• Puesta en carga de todo el suelo vacante posible, para promover vivienda protegida, aunque conlleve cambios de uso.
• Asimismo, se entiende que las cesiones deben servir para políticas sociales de vivienda, no para engrosar los presupuestos de los ayuntamientos.
• Fomentar la colaboración público-privada que posibilite actuaciones de alquiler asequible bajo fórmulas de derecho de superficie y de concesiones.

PRECIOS MÁXIMOS DE VENTA

Incremento de los precios en consonancia con los costes de construcción, que viabilice las promociones. Además, las actualizaciones de los precios debieran ser automáticas en función de una indexación al IPC como ya ocurre en Cataluña, así se evitaría la congelación de estos durante años caminando de espaldas a lo que acontece en la economía.

MARCO JURÍDICO

• Reducción de la burocracia.
• Aprobar la ley de seguridad jurídica en el urbanismo.

FLEXIBILIZACIÓN DE LAS CONDICIONES DE ACCESO

• No limitar el número de viviendas en el caso de suelos destinados a vivienda VPO, esto facilita el acceso a inversores que quieren dedicar la promoción a alquiler.
• Fiscalidad más favorable a los compradores, ya que más del 25% del precio de la vivienda son impuestos.
• Fomento del built to rent asequible de iniciativa privada mediante la deducción del IVA generado en el proceso constructivo y el empleo de fondos Next Generation para impulsarlo.

FINANCIACIÓN

Nuevas fórmulas de financiación como por ejemplo Help to Buy

MANO DE OBRA EN CONSTRUCCIÓN

Llevar adelante políticas de formación profesional que palien la necesidad de mano de obra que tenemos en estos momentos y que va camino de empeorar.

Todas estas medidas (en caso de ser adoptadas) nos llevan a la conclusión que les adelantaba al inicio: el problema de la vivienda sí tiene solución; es solo una cuestión de voluntad política que incluye la modernización de nuestras administraciones.

Los objetivos que debemos tener como sociedad son:

• Posibilitar el acceso a la vivienda de las familias de rentas medias y bajas.
• Adelantar la emancipación de nuestros jóvenes.
• Incrementar nuestra tasa de natalidad.

Porque la vivienda necesita mas gestión y menos ideología, necesita un compromiso de todos y para todos.