Perspectivas para 2023 en el inmobiliario andaluz ante el cambio de ciclo
Leopoldo Parias
España en general, y Andalucía en particular, se encuentra ante una nueva encrucijada macroeconómica. Las perspectivas de crecimiento económico se ven lastradas por la alta inflación derivada principalmente de la crisis energética y, en menor medida, de un encarecimiento de determinadas materias primas alimenticias.
Si analizamos la situación y las perspectivas del mercado inmobiliario andaluz, debemos poner el foco en el estudio diferenciado por subsectores o tipologías de activos dentro del sector inmobiliario. A modo de ejemplo, no impacta esta situación de igual forma en la obra nueva residencial de lujo en costa, que en la transacción de vivienda plurifamiliar en las afueras de ciudades de menos de 100.000 habitantes. Así como no afecta de igual forma en el mercado de alquiler de locales high street como en el mercado logístico. Por tanto, para mayor rigurosidad, debemos realizar el análisis desde el punto de vista de las diversas tipologías de activos que están consolidadas en el mercado y otras más incipientes. Las dinámicas que mueven los mercados de unas y otras tipologías de activos atienden a diferentes variables y, por tanto, merecen un análisis diferenciado.
Dentro del sector living, en el mercado residencial, y ligado al contexto macroeconómico, nos encontramos con varios retos. El primero es el mantenimiento de ritmos razonables de compraventa. No obstante, no se lograrán los niveles de 2021 no por un mal funcionamiento del mercado sino por el efecto “demanda embalsada” que se produjo en 2020: las viviendas que no pudieron ser escrituradas en 2020 sí que lo fueron en 2021. Comparar frente a un año como 2021 puede llevar a conclusiones erróneas.
Si nos fijamos en la compraventa de vivienda en función de su valor, se empieza a ver cierto desgaste en la transacción de segunda mano por valor de menos de 300.000€. Por encima de ese valor en el mercado de la segunda mano y en el mercado de obra nueva residencial (independientemente del valor) hasta la fecha las compraventas no están sufriendo impactos relevantes. No obstante, en un momento de cambio de ciclo como el actual no debemos descartar impactos en el ritmo de compraventa y/o en las valoraciones de los mismos con independencia del segmento de demanda al que atiendan.
Además, nos encontramos con una inflación disparada. Para combatir esto, el Banco Central Europeo está apostando por una política monetaria restrictiva, a través de la subida de los tipos de interés, lo cual tiene un impacto directo en el encarecimiento del Euribor y de las hipotecas. Por tanto, a la larga esto tendrá una repercusión en el sector residencial, especialmente en aquel tipo de comprador más propenso a hipotecarse, caso del acceso a la primera vivienda por parte de los jóvenes o en aquel segmento de la población con unas tasas de esfuerzo ya de por sí por encima de niveles razonables.
Otro de los retos, mencionado en el párrafo anterior, es el del acceso a la primera vivienda por parte de los jóvenes. En este sentido, cabe destacar algunas iniciativas de organismos públicos y privados tendentes a avalar una mayor cantidad a los compradores de primera vivienda. Medidas necesarias, pero aún incipientes si lo que queremos es facilitar el acceso a la primera vivienda de un segmento tan amplio de la población como son los jóvenes.
Otro de los problemas del sector, cuasi crónico y más de largo plazo, que nos encontramos es el de la falta de suelo finalista. Para producir suelo finalista, materia prima esencial de toda promoción de obra nueva, la Junta de Andalucía aboga por la simplificación de la “maraña” urbanística administrativa a través de la Ley de Impulso para la Sostenibilidad del Territorio de Andalucía (LISTA). Pendientes de conocer la letra pequeña definitiva del reglamento de la LISTA, esta nueva normativa persigue facilitar el reto de la producción de suelo finalista.
Sin salirnos del sector living, pero en una tipología de activo en pleno auge como son las residencias de estudiantes, nos encontramos ante una renovada oferta en ciudades como Granada, Málaga o Sevilla. En este sentido el principal reto para 2023 es conocer los tiempos de absorción de la nueva oferta disponible por parte de la demanda. El sector educación es un sector anticíclico por su propia naturaleza, por lo que la respuesta de esta tipología de activo ante el cambio de ciclo se prevé menos acusada si lo comparamos con otras tipologías.
Y, para finalizar con el sector living, centrándonos en el senior living, vemos cómo los apartamentos tutelados y/o serviced apartaments para personas mayores son una gran oportunidad para Andalucía. Andalucía debe capitalizar el turismo de calidad que hoy en día prospera en toda la comunidad, independientemente del destino elegido (si Costa del Sol, Cádiz u otra). En este sentido, nos encontramos con una falta de propuestas generalizadas tanto del sector público como privado andaluz para potenciar este segmento, clave sin duda si analizamos la estructura poblacional tanto de España como del resto de Europa.
Avanzando en otra tipología de activos inmobiliarios, el sector hotelero, tras un verano récord a nivel de pernoctaciones y tarifas medias, Andalucía tiene que seguir apostando por un turismo de calidad. Y de igual forma que en el residencial, las perspectivas de 2023 pasan por ver cómo el aumento de la inflación y la pérdida de poder adquisitivo de las familias a nivel nacional e internacional puede afectar tanto a los niveles de ocupación como a las tarifas medias de los hoteles andaluces.
Por último, si analizamos el sector retail y el logístico, nos encontramos con las dos caras de una misma moneda. El primero se encuentra en un profundo momento de transformación, tanto retail high street como centros, parques y medianas comerciales. Por el contrario, podemos ver cómo el logístico continúa en su senda de crecimiento por el auge del ecommerce, tendencia que se ha potenciado a raíz de la pandemia. Es sin duda el logístico un mercado con oportunidades, especialmente en la generación de producto de calidad y con cumplimiento de criterios de sostenibilidad.
Por encima de todos estos retos, el mantenimiento del empleo se antoja crucial si queremos que el mercado residencial no se vea más afectado, las oficinas no pierdan ocupación y los centros comerciales no bajen su nivel de consumo, entre otros muchos efectos dentro del sector inmobiliario. Aquellas políticas tendentes a garantizar el mantenimiento del empleo tendrán una especial relevancia en un sector tan ligado a la macroeconomía como es el inmobiliario.
Independientemente de la tipología de activo, las empresas promotoras y patrimonialistas inmobiliarias andaluzas afrontan este cambio de ciclo mucho más saneadas a nivel apalancamiento, con mayor inversión de fondos propios en sus proyectos y, en el caso de las promotoras residenciales, con niveles de preventas en sus promociones mucho más elevados que en épocas pasadas.
En cualquier caso, nuestra visión es que, a pesar de unas perspectivas que apuntan a importantes retos a superar en mitad de un cambio de ciclo, hay mucho que hacer a nivel inmobiliario. Y, sobre todo, en Andalucía, tierra dinámica y de oportunidades para todos.