Políticas de vivienda y su incidencia en el largo plazo
Juan Antonio Gómez-Pintado
Presidente de APCEspaña, ASPRIMA y Vía Ágora
No cabe ninguna duda que uno de los temas que más tinta hace correr en todos los medios de información son las políticas de vivienda, varios son los motivos.
La vivienda es un derecho constitucional, una fuente de actividad económica que supone un porcentaje del PIB por encima del 10% y que da trabajo a más de 1.300.000 personas. Pero sin duda, una de las razones fundamentales, es que necesitamos una vivienda para establecer un proyecto de vida, para generar una familia o un espacio de libertad en el que desarrollarnos. Y siendo esto así: ¿se siguen las políticas de vivienda adecuadas?
Pues ciertamente no. Nuestro sector lleva sufriendo desde el 2008 una falta de política de vivienda total y absoluta. Los planes de vivienda con algún tipo de protección básicamente desaparecieron y no había ninguna ventaja en la promoción de vivienda protegida respecto de las viviendas calificadas como libres. Ha sido en este último ejercicio cuando se ha dotado económicamente esta tipología de vivienda, pero solamente en la modalidad de alquiler y no de compra lo cual, en mi opinión, supone un obstáculo para el desarrollo correcto de la oferta y la demanda.
Este punto me lleva a una reflexión de futuro, cómo los jóvenes no tienen capacidad de acceso y se demanda vivienda donde hay polos de actividad, es decir, los grandes núcleos poblacionales, esto impide que una gran mayoría de jóvenes puedan emanciparse (somos el país de Europa donde más tarde se emancipan nuestros jóvenes). Además, aquellos que pueden hacerlo, están obligados en gran parte a elegir la vivienda en alquiler, dedicando más del 40% de su renta disponible al mismo. Esto perjudica su capacidad de ahorro y por supuesto pone muchas barreras o dificultades a la compra de vivienda.
En otro orden de cosas, es una generación que se va a encontrar en una situación muy compleja, ya que con un sistema de pensiones cuya sostenibilidad se cuestiona, si no se efectúan las reformas correspondientes, se encontrarán en el futuro con una pensión de jubilación que podrá no cubrir el pago de una vivienda de alquiler por no haber podido acceder en su momento a una vivienda en compra.
Aunque el esfuerzo que hay que realizar en el pago de una hipoteca es del 33% de la renta disponible versus más del 40% en el caso del alquiler, el problema que impide acceder a una vivienda en compra, es no haber podido ahorrar el 20% necesario para completar, junto con el 80% de una hipoteca, la compra de una vivienda. Por todo ello, pienso que sería necesario, a la hora de dedicar recursos a los planes de vivienda, buscar fórmulas para facilitar el acceso a una vivienda en compra. Si no se trabaja en esa dirección, y haciéndome eco del informe elaborado por la consultora EY, nos encontraremos con que estos jóvenes cuando lleguen a la edad de jubilación, no habrán podido acceder a una vivienda, y tendrán que dedicar un porcentaje de su renta igual o superior a un 103% de su salario a pagar el alquiler según el citado informe.
Además, se habrá incrementado la expectativa de vida, por lo que necesitaremos un incremento de las prestaciones sociales, escenario deseable pero que agravará el problema.
Por todo ello creo, absolutamente necesaria, la definición de una política de vivienda orientada al largo plazo y que de solución a este problema. Dentro de esta política me gustaría dar algunos ejemplos sobre incentivos o actuaciones que se podrían llevar a cabo:
Incentivos en el impuesto de la renta de las personas físicas. Los incentivos en el IRPF han sido tradicionalmente los más utilizados por el legislador español para incentivar la compra de vivienda. Estas medidas, apoyadas por el crecimiento económico, ayudaron a que el porcentaje de vivienda en propiedad en España pasará del 51.9% en 1960 al 82,2% a principios de siglo.
Reducción o deducción para la compra de vivienda habitual. Tradicionalmente este incentivo ha funcionado como una deducción en la cuota del IRPF. El cálculo del incentivo se establecía como un porcentaje de las cantidades satisfechas para la adquisición de vivienda habitual, incluyendo estas cantidades los gastos que corrían a cargo del comprador y en su caso, a la amortización los intereses, y el coste de los instrumentos de cobertura de riesgo de tipo de interés variable de los préstamos hipotecarios. Se establecía asimismo un importe máximo anual de deducción.
Esta medida tenía una amplia perspectiva social, pues permitía la deducción de una cuantía sustancial en una sociedad en que la renta media por persona apenas superaba los 9.300 €.
Con el fin de simplificar el incentivo y hacerlo más atractivo, sería recomendable que adoptara la forma de reducción en la base liquidable general, incluyendo la base de reducción los gastos satisfechos por el comprador ya mencionado y estableciendo límites al importe de la reducción en función de la edad del comprador.
Deducción o reducción para la compra de vivienda habitual nueva energéticamente eficiente.
Deducción por depósitos de cuentas ahorro vivienda junto con la deducción por adquisición de vivienda habitual. La anterior regulación de la ley del IRPF contenía en su artículo 68 una deducción por las cantidades que se depositaran en entidades de crédito como en cuentas que cumplieran ciertos requisitos y siempre que se destinarán a la primera adquisición de vivienda habitual. En la actualidad existen excepciones a las ganancias patrimoniales obtenidas por la transmisión de la vivienda habitual, siempre que el importe total obtenido por la transmisión se reinvierta en el plazo de 2 años, en la adquisición de una nueva vivienda habitual.
Incentivos en el impuesto sobre el patrimonio. La actual ley del impuesto de patrimonio contiene un importe máximo de exención de 300.000 € para la vivienda habitual del contribuyente sin tener en cuenta sus circunstancias personales. Este importe de exención no ha sido actualizado en los últimos 11 años a pesar de la evolución de los precios de la vivienda que ya hemos expuesto.
Otro tipo de medida podría ser agilizar los plazos de la administración para la concesión de licencias. A modo de ejemplo, la declaración responsable y la comunicación previa aparecen en el panorama actual como una solución directa a la problemática de las licencias urbanísticas, configurándose como un acto administrativo menos intervencionista y de verificación posterior, permitiendo que el ejercicio de ciertas actividades no se someta a la obtención de la licencia o a cualquier otro medio de control preventivo.
Desde una perspectiva estatal ha de resaltarse que la Ley 12/2012 de medidas urgentes de liberalización del comercio y de determinados servicios, que introduce la denominada licencia exprés. Como señala el preámbulo de la norma las cargas administrativas constituyen un obstáculo para favorecer la recuperación económica en el actual contexto, siendo en la mayoría de las ocasiones innecesarias y desproporcionadas, pudiendo alcanzar dichos objetivos mediante procedimientos de control que no retrasen ni paralicen el desarrollo de la actividad.
No podemos descartar el resto de fórmulas como, por supuesto, el alquiler y el fomento de la colaboración público privada para aumentar el parque inmobiliario.
Por nuestra parte, las empresas deberíamos mejorar los procesos: industrializando, utilizando materiales más sostenibles, innovando y en definitiva, reduciendo los costes de producción, para conseguir ese gran reto que es que nuestros jóvenes puedan acceder a una vivienda y puedan ejercer ese derecho constitucional.
Nos jugamos mucho en este reto que supone facilitar el acceso a la vivienda, por ello es necesario pedir un gran pacto para que no se utilice la vivienda como herramienta política.