Reflexiones sobre el impacto de la crisis sanitaria

Por Mikel Echavarren Pablos. CEO de Colliers International Spain

 

Los profetas del sector inmobiliario han proliferado como setas en las últimas semanas. Los hay que llevan vaticinando caídas de precios desde hace años, con artículos en prensa que destilan rencor hacia quienes probablemente tengan mejores casas y disfrutan por fin de su creencia en el hundimiento del mercado.

También se han visto gurús del inmobiliario que facilitan, incluso, previsiones de bajadas de precios hasta con dos decimales, lo que nos avergüenza a los pobres ignorantes que no tenemos tan afinada la calculadora.

En fin, tantos pronósticos se deben, en mi opinión, a una carrera por esgrimir la profecía más ajustada a la realidad futura para colgarse una triste medalla y también al exceso de tiempo libre de los escribientes.

La realidad es que nadie tiene ninguna certeza de cuál será el impacto de esta crisis en el sector inmobiliario ni en nuestras vidas. Básicamente, porque nadie ha vivido una pandemia de este calibre y un parón de la economía mundial provocado a golpe de decreto.

Pero me han pedido que reflexione sobre el escenario que se nos viene encima, y desde la humildad impropia de alguien de Bilbao, voy a tratar de explicar las similitudes y diferencias respecto a los últimos meses del año 2007 que anunciaban la crisis de la gran recesión y mi opinión sobre este nuevo escenario.

Trataré de rescatar de mi memoria las vivencias de la Gran Recesión, en la que lideramos la refinanciación del sector promotor español. En primer lugar, debemos recordar que al inicio de la crisis anterior las empresas inmobiliarias se encontraban en deudas hasta límites increíbles.

Tenían muchísima deuda en pólizas de crédito sin garantías hipotecarias que habían utilizado para comprar suelo en desarrollo y suelo finalista. También habían comprado suelo con préstamos hipotecarios prácticamente sin poner capital y mantenían promociones en curso por dos millones de unidades.

En este contexto, la banca y las cajas de ahorro entraron en pánico por preservar su liquidez, al cortarse bruscamente su recurso al mercado del Euríbor y comenzaron a presionar a los promotores exigiendo la devolución de sus pólizas de crédito, poniendo trabas a la subrogación de los préstamos promotor, pidiendo más garantías hipotecarias y elevando diferenciales y sus comisiones correspondientes.

Esa reacción del sistema financiero provocó la paralización de las ventas de obra nueva, el drenaje de la liquidez de los promotores, el desplome de los precios de las viviendas y la iliquidez de cualquier suelo.

El precio de la vivienda bajó, no solo por una crisis de demanda, sino por la necesidad agónica de los promotores de liquidar la financiación que habían utilizado para comprar suelo.

Asimismo, los bancos dejaron de prestarse dinero entre ellos, el Euríbor superó el 5% en el año 2008 y la financiación a promotores y compradores de vivienda se cortó en seco.

Adicionalmente, desde el año 2008 hasta 2012 la inmensa mayoría de las transacciones que se realizaron en el mercado inmobiliario fueron daciones en pago a la banca, ya que los inversores internacionales recelaban de la solvencia del Reino de España, cuando amablemente nos integraban en el grupo de países denominados bajo el acrónimo PIGS.

La situación de los promotores inmobiliarios, con carácter general, es radicalmente distinta en la actualidad. No tienen financiación para la compra de suelo, no tienen suelo en desarrollo adquirido tras la crisis, y las promociones en curso están en niveles medios de preventas superiores al 50%. El número de viviendas nuevas entregadas al año se sitúa en torno a las 100.000 unidades frente a las 400.000 viviendas de segunda mano vendidas anualmente.

La banca se encuentra también en una situación muy distinta. Tiene recurso a liquidez ilimitada por parte del Banco Central Europeo y no necesita, afortunadamente, entrar en pánico entre sus clientes. Ha aprendido durante la crisis que los activos que más se deterioran en el sector inmobiliario son las promociones inacabadas. Y no ha financiado la compra de suelo.

Estas grandes diferencias creo que explican por qué los promotores residenciales no necesitan hacer caja de forma desesperada, como en 2008, y por ello no estarán obligados a bajar precios en sus promociones en curso. Su objetivo principal será terminar las promociones y asegurar las entregas de viviendas. Es probable que tengan que asumir mayores costes de construcción por el parón de las obras, que tengan dificultades en su ejecución por la ruptura en la cadena de subcontratistas, que sufran las bajas de clientes afectados por despidos o por el miedo al futuro, pero todo ello afectará a sus márgenes sin que ello suponga bajadas significativas en unos precios que de media se encuentran en un 30% por debajo de los precios de hace 13 años.

La banca que tenemos ahora también ha aprendido de sus errores de la Gran Recesión y tiene la oportunidad de mostrar un perfil diferente ayudando a familias y a empresas. Ya lo está haciendo, y en la medida en que el Banco Central Europeo flexibilice el cumplimiento de sus ratios de capital, se comportará de forma muy diferente apoyando a sus clientes y a toda la sociedad.

El escenario es bien distinto, pero no es nada positivo. Esta crisis provocará un impacto gigantesco en la demanda por la pérdida de empleos, por el hundimiento del turismo internacional, por la extensión del miedo al contagio, a la proximidad de los otros, a los viajes en transporte colectivo y por el miedo al rebrote del coronavirus una vez que esté controlado.

El miedo al futuro, la pérdida de ahorros, de empleos y de nuestros seres queridos, modificará durante un tiempo indeterminable nuestros hábitos de consumo, de vida y de inversión. Sin duda todo ello afectará a la demanda de viviendas, que se reducirá significativamente. Las viviendas turísticas destinadas a extranjeros deberán esperar a mejores tiempos, tal vez un año, tal vez dos. Las viviendas de segunda mano verán reducido su precio medio, pero en menor medida que en los años 2008 a 2012 ya que sus propietarios tendrán muchas más facilidades para renegociar sus préstamos hipotecarios y los intereses se encuentran en mínimos.

Yo, personalmente, creo que veremos una mayor atonía del mercado residencial antes que caídas bruscas de precios, y estos además se centrarán en el mercado de vivienda usada antes que en el de obra nueva.

Del mismo modo las transacciones de suelo residencial serán mucho más selectivas, reduciéndose al mínimo las ubicadas en zonas turísticas, y las repercusiones se reducirán rápidamente anticipando promociones más conservadoras en los próximos dos años.

A diferencia del inicio de la crisis anterior, los inversores internacionales enfocan a España con fondos levantados recientemente de miles de millones de euros. Es evidente que quieren aprovechar esta nueva crisis comprando más barato que hace unos meses. Tienen liquidez, cuentan con financiación y tienen equipos expertos en el mercado inmobiliario español.

Las primeras ofertas que han movido en estas últimas semanas se han situado en torno a reducciones de precios del 15 al 20%. Cuando los propietarios de inmuebles muy endeudados se recuperen psicológicamente del shock del Covid-19, comenzarán a cruzarse operaciones. Ahora bien, la banca también será flexible con dicha financiación por lo que difícilmente veremos un mercado distress de deuda y más bien asistiremos a procesos de refinanciación que incluyan la venta de algunos activos.

El sector hotelero tiene dos años de extraordinaria complejidad por delante. Los establecimientos cerrados actualmente no generan tesorería para el pago de sus deudas ni de su estructura. Cuando comiencen a abrir sus puertas, es probable que se inicie una guerra de precios para atraer a la escasa demanda nacional. En ese contexto, los inversores tratarán de sacar provecho frente a quienes no puedan aguantar el ritmo de la competencia.

Asimismo, las zonas geográficas dependientes del turismo, de los turistas extranjeros principalmente y del turismo de congresos, sufrirán en mayor medida que zonas más industriales o con mayor empleo público. Ello se reflejará también en sus mercados residenciales y de activos en renta.

Los mercados más dañados por esta crisis son, lógicamente, los que afrontan mayores incertidumbres durante los próximos dos años: el hotelero, las residencias de ancianos, los locales destinados a restauración y parques y centros comerciales.

Se habla mucho del impacto directo de la crisis, pero no debemos olvidar los efectos indirectos. El endeudamiento y el déficit del Reino de España deberán reducirse de acuerdo con las exigencias de nuestros socios europeos y eso significará, probablemente, más impuestos y menos inversión, bajo los esquemas del actual gobierno. Esa vía se ha mostrado con una correa de transmisión hacia la mayor extensión temporal de la crisis. Ojalá impere el sentido de unidad basado en el sentido común y la lealtad entre las principales fuerzas políticas, aunque no soy muy optimista a este respecto. En caso contrario, nuestra recuperación será más lenta.

Los activos con mayores fortalezas, como las viviendas en alquiler, la logística, los locales de supermercados, las clínicas y hospitales y las oficinas con inquilinos solventes, serán la otra cara de la moneda. La inversión en estos activos será muy fuerte y posibilitará la recuperación del empleo.

Veremos caer a alguna constructora, a algunos promotores muy endeudados con financiación alternativa, a propietarios de hoteles, y a algún fondo de inversión sufriendo con activos ilíquidos.

Serán malas noticias llamativas en un contexto diferente, en el que nos podremos recuperar relativamente pronto, frente a la crisis anterior que arrastramos durante cerca de 10 años.

Mi consejo para el sector inmobiliario es superar en la medida de lo posible las fases de negación de la evidencia y de insultos al clero, reconocer la realidad y actuar de forma serena y pragmática. Quien se vea reflejado en el grupo de riesgo, tanto por sus activos como por su deuda, debería pensar en vender cuanto antes algunos inmuebles sin perder, si fuera posible, sus derechos a recuperarlos en el futuro. La experiencia nos demuestra que la tesorería manda y la caja es la clave del futuro.

Para el resto del mercado, se avecinan tiempos complejos pero también de oportunidades, de retroceder el reloj inmobiliario unos años e invertir a mejores precios.

Nada será igual en nuestras vidas, pero el escenario ofrece muchas posibilidades para recuperarnos. Sólo el dolor de los que se han ido es permanente, de tantos amigos, profesionales y empresarios del sector inmobiliario.

En su memoria y por el inmenso esfuerzo realizado por nuestro gran país, lo volveremos a hacer y nos levantaremos de este golpe.