Se consolida la recuperación del mercado inmobiliario de Málaga

La consultora Savills Aguirre Newman ha presentado recientemente el informe Visión 2018 Mercado Inmobiliario en Málaga, en el que realiza un completo análisis de los principales segmentos del mercado inmobiliario en la capital de la Costa del Sol, esto es, retail, oficinas, centros comerciales, industrial/logístico y hoteles.

Entre las principales conclusiones del mismo destaca que la oferta inicial de vivienda se ha incrementado un 24% en el último año, mientras el precio medio unitario de la vivienda plurifamiliar ha aumentado un 5,4%. En retail se ha producido un incremento importante en las rentas de la zona prime, en tanto que el mercado de oficinas ha experimentado un crecimiento de los precios motivado por el aumento de la demanda y el descenso de la disponibilidad. También experimenta un fortalecimiento el segmento logístico, al tiempo que la demanda turística está impulsando el mercado hotelero.

 

La recuperación del mercado inmobiliario en Málaga se consolida. Esta es una de las principales conclusiones del informe Visión 2018. El sector inmobiliario y de la construcción crece más rápido en Málaga que en Sevilla, con un total de 5.236 viviendas iniciadas en 2017 frente a Sevilla, donde se han alcanzado las 2.980, y 2.580 viviendas terminadas frente a 1.511 en Sevilla.

Para José Félix Pérez-Peña, director Andalucía/Málaga de Savills Aguirre Newman, “Málaga se configura como uno de los principales focos de atracción inmobiliaria a nivel nacional, con un potente posicionamiento internacional gracias a la metamorfosis de la ciudad y a la irrupción de nuevos actores en el mercado inmobiliario”.

El estudio apunta que la oferta inicial de vivienda en Málaga se ha incrementado un 23,8% en 2017 frente a 2016. En concreto, la oferta inicial de obra nueva en la ciudad se elevó el pasado año a 3.589 viviendas plurifamiliares y 370 unifamiliares, siendo la zona Puerto de la Torre la que concentra el stock más alto, con un 55% sobre el total.

El distrito centro es el área donde se registra el precio medio más elevado de la vivienda plurifamiliar, con 3.073 euros/m² (situándose el máximo en 5.555 euros/m²), mientras en la vivienda unifamiliar, Málaga Este es el referente con un precio medio de 2.568 euros/m² y máximo de 2.938 euros/m².

El precio medio de la vivienda plurifamiliar se ha incrementado un 5,4% en 2017 respecto a 2016, alcanzando los 216.713 euros (1.727 euros/m²), una superficie media de 125 m² y un stock sobre oferta inicial del 35%. Respecto a la vivienda unifamiliar, el precio medio ha descendido un 47,7%, descenso que viene motivado por la inclusión en los análisis de los distritos Alhaurín de la Torre, Churriana y Rincón de la Victoria, cuyo creciente interés por parte de promotores e inversores ha aumentado. El precio medio es de 274.420 euros (1.616 euros/m²), una superficie media de 170 m² y un stock sobre oferta inicial del 55%.

Según el informe, el número de promociones iniciadas durante 2017 ha sido de 54, similar a las iniciadas en 2016, y el plazo medio necesario para comercializar íntegramente una promoción en Málaga capital se sitúa en torno a los 11 meses.

El estudio también concluye que el mercado de alquiler de larga estancia sigue sufriendo las consecuencias de la falta de nuevos desarrollos y del auge de la vivienda vacacional, por lo que continúa la tendencia alcista en precios m²/mes en toda la provincia y empieza a explorarse el análisis de suelo en desarrollo por la mayoría de players del mercado debido a la escasez de suelo finalista.

En cuanto a inversión, Visión 2018 corrobora la consolidación del interés en la compra de suelo residencial y el incremento del interés inversor, nacional y extranjero, por desarrollos inmobiliarios dedicados al alquiler de larga estancia.

Retail

Respecto al segmento retail, destaca el importante crecimiento en las rentas de la zona prime, alcanzando un máximo de 300 euros/m²/mes en la calle Larios, frente a los 215 euros de 2016 (renta media de 205 euros/m²/mes vs 190 euros/m2/mes en 2016) para locales con superficies inferiores a 100 m². Esta zona prime tiene una tasa del 100% de ocupación frente a una tasa de disponibilidad del 10,79% en los ejes comerciales y un 18,63% en los ejes secundarios. También destacan los mínimos históricos en yields, del 4,5% (Madrid, 3,5%; Barcelona, 4%).

La calle Marqués de Larios se ha consolidado como una de las principales calles comerciales de España, lo cual está suponiendo un efecto expansivo en la zona prime y centro de la ciudad y convierte a la ciudad en una de las más dinámicas de España en retail, comparable a Bruselas o Estocolmo en rentas teóricas.

Entre las principales conclusiones en este segmento se subrayan un aumento de operaciones internacionales y de marcas de alto nivel con necesidad de tener presencia en la ciudad; la imposibilidad de dar satisfacción a la creciente demanda de grandes superficies comerciales en la zona centro (más de 800 m²); el incremento generalizado de rentas y precios de venta en todas las zonas, gracias a la recuperación económica, y la existencia de operaciones en inversión de relevancia (más de 10 millones de euros) en la zona prime.

Oficinas

En cuanto al segmento de oficinas, Visión 2018 destaca que en 2017 se ha producido un importante dinamismo en el mercado, con un ritmo optimista y un descenso en la disponibilidad. La absorción, en valores absolutos, ha alcanzado los 12.000 m² en las zonas Centro Distrito de Negocios (CDN) y Resto Distrito de Negocios (RDN), siendo también reseñable la reducción del stock registrada en la zona descentralizada (DEC) y en la zona fuera de la ciudad (OUT).

Las rentas han mantenido un comportamiento positivo, motivado por el aumento de la demanda y la reducción de la oferta, más acusado en CDN y RDN. En concreto, las rentas máximas han sido en el CDN, 17 euros/m²/mes; 12 euros/m²/mes en el RDN; 10 euros/m2/mes en DEC y 9 euros/m²/mes en la zona OUT.

Asimismo, el cambio de modelo de trabajo, el incremento de la demanda en las Administraciones Públicas y el creciente interés de empresas internacionales por ubicar su sede en la ciudad, posicionan a Málaga como destino de oficinas en Europa. Sin embargo, existe una escasa disponibilidad de superficie en el distrito CDN y se acusa la necesidad urgente de nuevos proyectos competitivos por ubicación, calidades y equipamiento, por lo que es un momento idóneo para la entrada de inversores en nuevos desarrollos de oficinas: rentas competitivas, demanda sostenible y creciente, y yields muy atractivas.

Centros comerciales

Respecto al segmento de centros comerciales, es significativo que importantes empresas eligen Málaga como puerta de entrada al mercado español. Por ello, a lo largo de este año se han anunciado varios proyectos de renovación de algunos centros, como Málaga Plaza y Larios Centro, que ya rozan el 100% de ocupación. En total, existen 24 centros comerciales en la provincia y 14 en el centro ciudad.

Mercado industrial

Málaga consolida su importancia como lugar estratégico de la actividad logística. Sin embargo, se han agotado las superficies logísticas de calidad en la zona metropolitana, lo que hace que se no se pueda cubrir en la actualidad la totalidad de la demanda existente. Por ello, urge el desarrollo de nuevas instalaciones en la capital que cumplan con los estándares actuales, que permitan modernizar el mercado y dar servicio a la demanda existente. De esta manera, es necesaria la implicación de las autoridades públicas en el desarrollo de nuevos proyectos adaptados al mercado logístico actual.

Mercado hotelero

En Málaga hay 108 hoteles, con un total de 5.191 habitaciones, mientras que la Costa del Sol cuenta con 450 hoteles, con 40.512 habitaciones. Durante 2017, se ha estabilizado el número de establecimientos, al tiempo que se ha producido una concentración en la tipología de 4 estrellas, un crecimiento de precios medios y de niveles de ocupación.

Ante la demanda turística internacional, que es el motor del sector, Málaga se ha convertido en una ciudad de oportunidades de inversión, con más de 1.000 nuevas habitaciones previstas para este año ante la necesidad de crecimiento del mercado hotelero a corto plazo en la capital, lo que está elevando el interés inversor de nuevos players internacionales.