Todo saldrá mal
Mikel Echavarren
CEO de Colliers International
El presidente del gobierno ha anunciado como una noticia muy importante que piensa desarrollar una empresa pública de vivienda que se encargará de construir y gestionar miles de viviendas en alquiler.
Por el entusiasmo de su anuncio y por el momento que ha utilizado para transmitirlo se presupone que dicha sociedad podrá solucionar de forma relevante el problema de acceso a la vivienda que existe en España.
Ahora bien, ¿que implica realmente crear una sociedad pública inmobiliaria, que pretenda incidir de forma significativa en el mercado de vivienda en alquiler?
En primer lugar, una sociedad de estas características debería tener como objetivo incidir en los mercados inmobiliarios de las principales ciudades españolas. Esto Implicaría tener suelo disponible de uso residencial en dichas ciudades y, de no tenerlo, tener los recursos suficientes para comprar suelo para el desarrollo de viviendas asequibles en alquiler.
La realidad es que el Estado tiene suelo que proviene fundamentalmente del ministerio de defensa, del Sareb y de SEPES, en ubicaciones muy variopintas, heredadas de dichos organismos y que no han sido buscadas conforme a ningún plan. Por lo tanto, es evidente que sería necesario buscar y comprar de forma activa en los próximos años suelo residencial en múltiples ubicaciones de la geografía española.
Adicionalmente, un porcentaje muy elevado de los suelos que provienen del Ministerio de Defensa se encuentran en distintas fases de desarrollo urbanístico, por lo que es muy improbable que estén disponibles para construir viviendas en los próximos cinco años. Los suelos de Sareb disponibles para construir viviendas se están gestionando en su mayoría a través de la sociedad Arqura para su venta a los usuarios finales, es decir, no se han diseñado ni construido como viviendas en alquiler y un porcentaje elevado de las mismas que se encuentran actualmente en construcción tienen ya un comprador.
Por todo ello, la sociedad estatal de vivienda debería estructurarse como una gran inmobiliaria dispuesta a adquirir suelo en el mercado, compitiendo con el resto de los promotores y comprando éste al máximo precio posible para tener alguna probabilidad de adquirirlo.
Comprar suelo no es tan fácil como irse de compras a un mercado de abastos. Supone tener expertos en los mercados locales, moverse más rápido que la competencia, analizar su viabilidad, el encaje de anteproyectos y decidir de forma ágil su compra en negociaciones bilaterales. Es un proceso que requiere mucha gente, gran agilidad, y una total transparencia para evitar posibles desviaciones o prácticas indebidas.
La compra de suelo, la urbanización del existente y las gestiones urbanísticas no son financiables por la banca. Por lo tanto, hay que invertir cantidades muy relevantes del precio final de las viviendas en esta fase, en torno al 30% e incluso al 50 % del precio de venta. Ese dinero, solo puede salir de los presupuestos del Estado o de la financiación pública. Podríamos estar hablando de invertir entre 50-70 mil millones en suelo para construir un 5% del parque actualmente existente de viviendas. Los famosos fondos europeos difícilmente podrían aplicarse a la compra de suelo o a la urbanización.
En la fase de construcción de viviendas, de nuevo, surge la necesidad de contar con expertos en la definición del mejor proyecto para el alquiler. Dichos expertos pueden y la construcción lógicamente pueden contratarse puntualmente en el mercado. Sin embargo, de nuevo hay que considerar la ingente cantidad de recursos económicos que deberían destinarse a esta fase. Por término general, la construcción de una vivienda de 90 m² puede situarse Actualmente, entre 150 y 200.000 €, dependiendo de sus calidades y sus zonas comunes. Si el gobierno quisiera llegar a construir, entre un cinco y un 6 % del parque actual de viviendas, supondría que tendría que invertir el importe necesario para construir cerca de un millón de viviendas en los próximos años. Es obvio que la inversión de entre 175 y 200.000 millones de euros no es una broma, ni siquiera para plantearla en un mitin.
Si todo esto parece complicado, una vez terminadas las viviendas comienza la fase más compleja, la gestión del alquiler y de su mantenimiento. En este sentido, me gustaría destacar dos aspectos, la ingente cantidad de profesionales que se requeriría para gestionar un parque de esta naturaleza y por otro las reglas de juego que deberían regir en la gestión del alquiler. Para los que consideran que esta empresa sería un equivalente a los mundos de Narnia querría recordarles que en Austria la empresa pública de alquiler, que es puesta como ejemplo de este tipo de empresas, por supuesto desahucia a todos aquellos inquilinos que no pagan sus rentas. De no hacerlo así, algo que podría estar en la mente de algunos políticos españoles, la gestión de arrendamiento sería un desastre de impagos y de ocupaciones ilegales.
El repaso de las consecuencias y necesidades de creación de esta sociedad choca con una serie de realidades inamovibles: el Estado no tiene la capacidad económica para desarrollar esta actividad, no existe financiación en el mercado para construir este volumen de viviendas, ni mano de obra ni profesionales expertos en la gestión de este volumen de viviendas en alquiler.
Añadamos la experiencia real de la construcción y gestión de viviendas en alquiler por distintas administraciones públicas españolas, que ha sido en general un desastre económico, y con este aderezo podemos concluir que el mensaje lanzado por el presidente del gobierno solo se entiende en un contexto de afirmación colectiva, de cara a la galería, que es inviable por todos sus ángulos y que es una vez más un gesto de Ilusionismo, sacando un conejo de la chistera frente a un público no informado.
Por último, añadamos el riesgo real de que esta sociedad sirviera, como muchas otras sociedades públicas, como destino laboral de personas que no tienen experiencia en esta actividad y que lo mismo valen de consejero de Loterías que de Paradores, Por no hablar de las múltiples posibilidades de desviación presupuestaria, de costes, de plazos y de otros aspectos que ofrece la actividad inmobiliaria.
Por todo ello, de seguir adelante con esta iniciativa, nos podemos preguntar, ¿que podría salir mal?
Todo.