Vivienda y competitividad
Javier González de Lara
Presidente de CEA
Acceder a una vivienda es uno de los grandes desafíos sociales y económicos de Andalucía. Afecta a las familias, especialmente a los jóvenes, y también al mercado de trabajo. Cuando vivir cerca del empleo resulta casi inasumible, se frena la movilidad laboral, se retrasa la emancipación y las empresas tienen más dificultades para fidelizar talento.
Una comunidad capaz de atraer inversiones y crear empleo debe ofrecer la posibilidad de habitar un proyecto de vida. Por tanto, abordar este problema exige tratarlo como una infraestructura esencial para la competitividad y la cohesión territorial.
La vivienda nos compromete a todos y nos exige soluciones compartidas y reflexionadas. Por una parte, sabiendo que la iniciativa privada es determinante, en pocas ocasiones se consulta a la empresa encargada de llevarlas a cabo. La participación debe tener mayor peso en las políticas de vivienda, dando voz a la construcción, al sector inmobiliario y a las organizaciones empresariales, dispuestos a plantear medidas y soluciones consensuadas y duraderas.
Hay una cuestión primordial: padecemos desde hace años una crisis de oferta. La prioridad es ampliarla, los números son incontestables, parece obvio decir que hay que hacer más casas y promover un entorno favorable a su construcción.
La escasez difícilmente se resolverá solo desde el ámbito público, por lo que resulta poco afortunada la estigmatización de las empresas que operan en el mercado inmobiliario.
Cada año se crean más unidades familiares que viviendas se construyen. Hay que hacer más casas que presenten soluciones variadas: vivienda libre y protegida, compra y alquiler, fórmulas asequibles y modalidades adaptadas a hogares cada vez más diversos. No hay una respuesta única para todas las familias ni para todos los territorios.
Todo eso, teniendo en cuenta que una promoción empieza mucho antes del primer ladrillo. El suelo, el planeamiento, la urbanización, las licencias y la coordinación administrativa condicionan plazos que a menudo no responden a la urgencia del problema. Andalucía ha avanzado en simplificación urbanística, pero debe aprovechar su legislación para poner suelo en carga y evitar que trámites e informes paralicen actuaciones de interés general.
Agilizar no equivale a rebajar garantías. Exige procedimientos claros, criterios homogéneos, administraciones coordinadas y tiempos razonables. Conviene avanzar, cuando sea posible, de la autorización previa a la responsabilidad técnica y el control posterior. La seguridad jurídica nace de normas comprensibles, previsibles y eficaces, no de multiplicar pasos administrativos.
La gestión del suelo requiere flexibilidad. Solares vacíos, locales comerciales y suelos terciarios o dotacionales sin utilidad original podrían contribuir a la oferta residencial bajo condiciones adecuadas. Revisar usos, densidades o aprovechamientos ayudaría a adaptar las ciudades a hogares más pequeños y nuevas formas de convivencia, preservando la calidad urbanística.
Dicho esto, el suelo y la regulación no agotan el debate. Hay un punto primordial: la fiscalidad. Debemos examinarla desde la adquisición del suelo y la construcción hasta la compra, tenencia, alquiler o transmisión. IVA, Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, Actos Jurídicos Documentados, IBI, ICIO, plusvalía municipal y tasas se acumulan en el ciclo inmobiliario. Son costes que influyen en la inversión y repercuten, en distinta medida, en el precio.
¿Es coherente reconocer la vivienda como bien esencial, reclamar más oferta y mantener una estructura tributaria que encarece su producción, adquisición y movilización? El Instituto de Estudios Económicos (IEE) ha señalado la intensidad con que España grava el ciclo inmobiliario. Los impuestos sobre las transacciones elevan el coste de cambiar de vivienda y obstaculizan así la movilidad laboral.
El análisis comparado citado por el IEE sitúa el tipo marginal efectivo de imposición sobre la vivienda ocupada por su propietario en España en el 30,3 %, frente al 9,7 % de media de la OCDE y el 6,5 % de la Unión Europea. Estas magnitudes invitan a revisar el sistema y avanzar hacia una fiscalidad más equilibrada.
Andalucía tiene margen para actuar dentro de sus competencias. Facilitar a los jóvenes la primera vivienda debe integrarse en una estrategia que reduzca costes de acceso y favorezca la movilidad residencial. Deducciones y bonificaciones pueden orientarse a la primera vivienda, al alquiler estable, a la vivienda protegida o a la rehabilitación. Estado y ayuntamientos deben examinar el efecto agregado de sus tributos y coordinarse. Una medida aislada difícilmente compensará los costes de las demás fases.
La rehabilitación merece atención especial. Mejorar la eficiencia energética, regenerar barrios y recuperar viviendas sin condiciones adecuadas permite sumar oferta sin consumir nuevo suelo.
Hacen falta incentivos fiscales accesibles y trámites más sencillos. Entre las opciones examinadas figura un IVA superreducido temporal para determinadas obras residenciales de rehabilitación. Sea cual sea la fórmula, la fiscalidad debe favorecer la mejora y la incorporación de viviendas al mercado.
Necesitamos un alquiler amplio, profesional y seguro. Fomentar la confianza entre propietarios e inquilinos, un marco jurídico previsible y los incentivos adecuados pueden movilizar viviendas fuera del mercado. Favorecer su rehabilitación y premiar su incorporación estable al alquiler ampliaría las posibilidades de quienes no pueden o no desean comprar.
El reto tiene múltiples aristas, supera la capacidad de cualquier administración por sí sola. La colaboración público-privada debe ser central: el sector público aporta suelo, recursos y capacidad normativa; las empresas, financiación, conocimiento técnico y experiencia en construcción, promoción y gestión. Alinear estas capacidades permitiría aumentar la oferta con rapidez y sostenerla en el tiempo.
Los derechos de superficie sobre suelo público permiten promover viviendas a precio tasado y alquiler asequible sin que la Administración pierda su titularidad. La vivienda protegida necesita reglas que aseguren su función social y viabilidad económica. Un proyecto que no llega a construirse tampoco satisface la necesidad social que pretendía atender.
Conviene acompañar la vivienda protegida de financiación e incentivos fiscales adecuados. En el ejemplo analizado, la fiscalidad podría suponer una cuarta parte del precio final. Si queremos precios asequibles, debemos revisar los costes que las administraciones incorporan al proceso.
Este esfuerzo es inseparable de una política de juventud. No podemos atraer y fidelizar talento joven mientras la emancipación o la primera vivienda sean cada vez más difíciles. Una oferta suficiente, la revisión de la fiscalidad autonómica y los avales públicos deben reducir conjuntamente las barreras iniciales, sin sustituir la necesidad de construir y movilizar más viviendas.
Para construirlas necesitamos capacidad productiva. La industrialización permite acortar plazos, mejorar la calidad, elevar la productividad y avanzar en eficiencia energética. Requiere inversión tecnológica, formación profesional y cualificación en los oficios que demanda la construcción.
No existe una solución simple. Las ayudas alivian situaciones concretas, pero una política sostenible debe actuar sobre la oferta. Con motivo de las pasadas elecciones autonómicas, CEA planteó un catálogo de medidas en sus «195 Propuestas Empresariales» para avanzar hacia la Andalucía que queremos. Suelo disponible, trámites ágiles, fiscalidad adecuada, seguridad jurídica, financiación, capacidad empresarial y cooperación administrativa deben integrar una misma estrategia.
Andalucía debe convertir la urgencia en una política estable. Construir más y más rápido, rehabilitar, movilizar el parque existente y revisar los costes que lo dificultan son tareas complementarias. Una vivienda adecuada permite formar una familia o desarrollar un proyecto personal, pero también acceder a un empleo, emprender, atraer profesionales y fijar población.
CEA, organización empresarial de referencia con más de 200.000 empresas asociadas y 800 organizaciones territoriales y sectoriales, trabaja pegada al terreno y en diálogo constante con asociaciones, empresas e instituciones. De ahí nuestra convicción: resolver el desafío de la vivienda es una condición para crecer, crear empleo y fidelizar talento. Es una prioridad social y una política de desarrollo económico. La vivienda es una infraestructura esencial para el futuro de Andalucía.