“Hay muchas responsabilidades del promotor inmobiliario que pueden hacerle perder todo su patrimonio”

Antonio Morera Vallejo

Presidente de MIC Insurance y de Grupo Morera y Vallejo

 

Antonio Morera Vallejo lleva toda su vida dedicado al seguro, centrado siempre en las necesidades del cliente, buscando ese aspecto social que es la esencia del sector, para ayudar a dar seguridad individual y colectiva en la cobertura de los riesgos y las responsabilidades. Desde la compañía de seguros MIC Insurance, que es la plataforma desde la que distribuye seguros en España y Unión Europea, se ha especializado en ofrecer todo tipo de pólizas aseguradoras para el Sector de la Construcción. Ahora, con el objetivo de seguir ayudando al profesional al desempeño de su labor con total tranquilidad, ha diseñado un innovador producto para el promotor inmobiliario que le ayudará a garantizar todas sus posibles responsabilidades y obligaciones en un solo paquete asegurador.

 

Toda una vida dedicada al seguro, de todos los sectores y productos en los que se ha especializado, ¿por qué está tan centrado en el mundo de la construcción?

Mi vida profesional comenzó en Mapfre siendo muy joven, y actualmente vuelvo a estar en la posición de compañía de seguros como presidente de MIC Insurance, pero entre estos dos puntos he sido corredor de seguros durante muchos años, y  esto me ha hecho siempre estar muy sensibilizado con las necesidades reales de los clientes. Desde Morera & Vallejo Correduría de Seguros hicimos una labor muy innovadora diseñando productos específicos para colectivos profesionales, destacando las campañas de responsabilidad civil profesional para Aparejadores, Arquitectosy Constructores. Fue un negocio muy importante, y me sentí vinculado para siempre con el sector. Después fue bastante fácil, durante el gran boom de la construcción, desarrollar productos que eran obligatorios para promotores y constructores, lo complicado fue buscar alternativas cuando llegó la crisis. Pero también lo hicimos, y le dimos un gran impulso a los seguros de caución y afianzamiento de cantidades. Somos especialistas en el sector porque tenemos experiencia desde hace 40 años, y esto nos hace ser grandes conocedores de su problemática, no solo en España, sino también en Francia donde nuestro negocio en construcción está perfectamente asentado desde hace años, y somos una de las compañías líderes en estos ramos.

¿Y se puede seguir innovando en materia aseguradora en este sector, que no es tan dinámico como otros?

Desde luego que sí, siempre hay que buscar mejores soluciones para garantizar más y dar más tranquilidad, que al final es de lo que se trata el seguro, dejar más tranquilo al tomador de la póliza y al asegurado. Además, la legislación y las exigencias burocráticas se mueven sin parar definiendo hasta la saciedad los puntos de responsabilidad en el mundo de la construcción en favor de ofrecer los máximos respaldos al cliente final. Y en este sentido, por ejemplo, el promotor inmobiliario asume unas responsabilidades brutales de las que no siempre se es consciente de las consecuencias.

¿Cuáles son esas responsabilidades a las que se enfrenta el Promotor Inmobiliario?

Hablamos de que, como titular del proyecto debe por supuesto de contratar la Garantía Decenal obligatoria, pero debe saber que además de su propia responsabilidad civil profesional, será subsidiariamente responsable de las posibles negligencias  que sus técnicos (arquitectos, aparejadores, ) puedan cometer, aunque sean profesionales independientes. Además debe tener en cuenta que, al ser el máximo representante de la obra se enfrenta a posibles reclamaciones como Alto Cargo por errores o negligencia en la promoción durante un plazo de diez años después de la entrega. Y estamos hablando de indemnizaciones muy cuantiosas y complicadas de defender en el momento en que haya una reclamación sólida. Por ejemplo, si durante el periodo de 10 años posterior a la terminación de una obra el arquitecto deja de pagar su póliza de Responsabilidad Civil Profesional por cualquier razón, o el capital asegurado fuera insuficiente, la falta de garantía la debe asumir el promotor. Y realmente, hay un porcentaje muy alto de profesionales técnicos que han dejado de pagar sus pólizas profesionales porque no han tenido trabajo, o porque se han dedicado a otras actividades. Si en este caso hubiera  un problema en la obra ejecutada cuya responsabilidad recayera sobre el arquitecto,  lo tendría que asumir subsidiariamente el promotor, con todas sus consecuencias económicas. Otro ejemplo que hemos vivido desde nuestra posición de compañía aseguradora ha ocurrido durante el periodo en el que el edificio está terminado y se está tramitando la entrega de las viviendas con sus correspondientes escrituras, que más o menos son un par de meses. Pues en este periodo el edificio sufrió un incendio, la póliza Todo Riesgos Construcción había finalizado, y carecía de cobertura de daños durante ese tiempo, por lo que el promotor tuvo que asumir el importante costo de las consecuencias del incendio. Nosotros damos la solución, garantizando las viviendas también durante este periodo, hasta que sean debidamente recepcionadas por los compradores.

Pero estas responsabilidades han existido siempre, al menos desde la entrada en vigor de la LOE… ¿no cree que el promotor inmobiliario ya ejerce su actividad con suficientes respaldos financieros sobre sus riesgos? 

Es que aquí entra precisamente eso, las obligaciones financieras, que es otro importante escollo  al que se enfrenta el promotor.  En MIC Insurance llevamos varios años siendo número 1 en el ranking del seguro de caución en España, por lo que somos grandes especialistas en ofrecer el Afianzamiento de Cantidades entregadas a cuenta, la garantía entre privados de permuta, la garantía financiera del contrato de reserva, así como las garantías relacionadas con la obtención de licencia de obra. Nosotros damos solución a estos requisitos a través del seguro de caución desde hace años, y somos líderes en su gestión, por lo que esto es una ventaja añadida. La idea es facilitarle la vida al promotor inmobiliario, que contacte con nosotros y que con sólo un paquete asegurador pueda garantizar  todo lo que necesita. La realidad es que hoy en día podemos decir que no está totalmente asegurado.

Es cierto que el profesional está acostumbrado a gestionar cada uno de los requisitos aseguradores de forma distinta, y a poner en manos de gestores trámites tan diversos como las garantías financieras como las pólizas de seguros… ¿qué ventajas tiene para el titular de la promoción de una obra enfrentarse a todas sus hipotéticas responsabilidades y requisitos económicos en un solo paquete asegurador? 

Se trata de hacerlo de la forma más cómoda posible, …ojo, que este producto que contiene todas estas coberturas que hemos ido mencionando, desde la Garantía Decenal, el Afianzamiento de Cantidades Anticipadas, el Todo Riesgo Constructor, la Responsabilidad Profesional de Arquitectos y Aparejadores, la Responsabilidad Civil Profesional como Promotor, también en su caso la de Gestor de Cooperativas,  la de Altos Cargos, lo hemos diseñado nosotros porque tenemos el conocimiento y la experiencia en todos estos riesgos, que sí, son muy diversos, pero en todos ellos somos expertos desde hace más de 40 años,  y gracias a esto  hemos conseguido afinar unas primas muy competitivas que nuestros colaboradores (agencias de suscripción y corredores de seguros) valoran mucho y están respondiendo a las expectativas del mercado, además de por generar una mayor calidad aseguradora a sus clientes.

Desde esta posición de expertos y con la perspectiva que da el conocimiento de todos estos años formando parte del sector de la construcción, ¿cómo ve el futuro para las promociones inmobiliarias?

El sector inmobiliario ha sufrido, como todos los sectores, una fuerte sacudida durante la pandemia, alcanzando parámetros económicos que no se veían desde el estallido de la burbuja hace 13 años. Pero hay muchos matices que diferencian esta crisis de la sufrida en 2008, puesto que en esta ocasión, este segmento económico  no ha sido origen y centro de la crisis, y las entidades financieras pueden ofrecer una estabilidad que en el anterior periodo no tenía.Además, creo que la aprobación por parte del Parlamento andaluz de la Ley de Impulso y Sostenibilidad del Suelo de Andalucía (LISTA), va a ayudar a impulsar el sector, en cuanto se vayan desarrollando los distintos reglamentos.En estos momentos existe una gran demanda de vivienda y se augura un importante crecimiento, por lo que y creo que es un gran punto de salida para aferrarse a las oportunidades y las nuevas tendencias, y encarar 2022 con optimismo y buenas perspectivas. Eso sí, será necesario mejorar los instrumentos financieros que faciliten la absoluta tranquilidad del promotor inmobiliario, tanto a nivel obligatorio como voluntario, en el sentido que hemos venido hablando. La tranquilidad del promotor inmobiliario da lugar a la confianza del cliente final, y esto redunda sin duda en el impulso y crecimiento de un sector que lleva de la mano a la economía del país.

¿Cuáles son los retos a los que se enfrenta el sector?

Para el promotor inmobiliario los retos del futuro pasan por algunas amenazas que hoy por hoy suponen una paulatina adaptación a los retos que la sociedad está marcando, por ejemplo, la digitalización, la modernización del mercado y la simplificación de los requisitos administrativos. En este sentido se está avanzando ya en trámites como la digitalización de licencias y plataformas para la industrialización de viviendas. Desde el sector asegurador también avanzamos en esta línea de máxima agilidad en la contratación y mayor calidad en las garantías. La compañía aseguradora debe estar siempre codo a codo con el promotor, tanto durante todo el desarrollo de obra viva, como durante todo el periodo que continúa asumiendo responsabilidades. Es importante contar con ese asesoramiento asegurador durante todo el periodo, no sólo el de la obra viva, sino durante el tiempo en el que la promotora es responsable sobre la construcción.

¿Y las tendencias sobre financiación?

Tradicionalmente, el sector inmobiliario en España ha confiado en gran medida su financiación al sector bancario, incluyendo por supuesto las garantías financieras exigidas por la administración: afianzamiento de cantidades entregadas a cuenta, la garantía entre privados de permuta, la garantía financiera del contrato de reserva, así como las garantías relacionadas con la obtención de licencia de obra. Sin embargo, la fuerte consolidación de este sector, la creciente estandarización de los instrumentos de financiación y las fuertes restricciones regulatorias y de capital de las entidades financieras, está provocando que se busquen nuevas alternativas.  Desde hace años es bastante más frecuente que los promotores inmobiliarios utilicen los seguros de caución para cubrir sus requisitos financieros. Se trata de pólizas aseguradoras que se gestionan de forma mucho más rápida que las solicitudes de avales bancarios, con mejores condiciones económicas, y que, además, no computan CIRBE, con lo cual no perjudican la capacidad crediticia del tomador.