“La burocracia es el principal problema que sufre el sector”

Javier Fal-Conde. Fundador y CEO de Grupo Arttysur.

Está acometiendo una inversión cercana a los 55 millones de euros en dos proyectos vinculados al turismo y el ocio, fuertemente castigados por la crisis actual. ¿No es un riesgo embarcarse en algo así, sobre todo para una empresa de tamaño mediano?
Es evidente que la situación que atraviesan ambos sectores es muy complicada debido al Covid-19 y todo apunta a que van a tener que transcurrir varios años hasta que volvamos a ver las cifras previas a la pandemia, especialmente en lo que se refiere al turismo. Hay que tener en cuenta que, aunque se abran totalmente las fronteras, va a tardar en recuperar la velocidad de crucero debido a que han cerrado numerosos hoteles y muchas compañías aéreas están bajo mínimos. Poniendo el foco en los dos proyectos de Arttysur que usted mencionaba, llevamos trabajando en ellos desde antes de la pandemia y es verdad que estamos sufriendo ciertos retrasos ajenos a nosotros, pero no son relevantes. En líneas generales, tengo que decir que soy muy optimista respecto a su recorrido futuro.

En Sierra Nevada, Arttysur Lux Village es el proyecto más importante que su compañía ha puesto en marcha desde su nacimiento. ¿Cómo está yendo el ritmo de comercialización de las casas?
La respuesta está siendo magnífica. Estamos invirtiendo 45 millones de euros, con fondos propios, para la construcción en el corazón de Pradollano de dos hoteles de cinco estrellas y 17 viviendas de lujo en madera finlandesa a un precio cercano a los 900.000 euros. Solo quedan seis casas por vender, pese a que todavía no están terminadas y falta urbanizar, lo cual ya tendremos listo para la próxima temporada. A esto hay que añadir que, debido a las restricciones de movilidad, muchos clientes potenciales no han podido acercarse a ver la casa piloto y solo han podido hacerlo a través de Internet.

¿Esto, en su opinión, demuestra que el segmento inmobiliario de lujo y gran lujo sigue gozando de buena salud?
Indudablemente; solo hay que observar las operaciones que se están realizando en todo el mundo. Diariamente vemos compras por valor de decenas de millones de euros, tanto de grandes fondos como de inversores particulares, que destinan un porcentaje importante de su patrimonio a este tipo de activos. Estoy convencido de que es una tendencia que se va a mantener en el tiempo.

Pero Andalucía, quitando ciertas zonas -principalmente de la Costa del Sol-, sigue ajena a este tipo de operaciones. ¿Cree que Sierra Nevada puede ser un foco de atracción para este tipo de inversores?
Estoy absolutamente convencido de ello desde hace años. De hecho, lo mío en Sierra Nevada es un empeño que viene de lejos. Ya he promovido allí varios edificios y en este nuevo proyecto, parte del suelo lo tengo desde 2004 y he ido comprando el resto poco a poco. Una parcela se la adquirí al Ayuntamiento de Monachil, otra a Inmobiliaria Aliseda, una tercera a Cetursa el verano pasado… y el resto a propietarios particulares. Mi sueño era hacer un proyecto único, algo que no existiera aquí pero que es habitual en muchas estaciones de esquí del mundo. Mucha gente me ha dicho que estoy loco, pero tengo clarísimo que hay demanda para un producto de estas características en un lugar como Sierra Nevada, que a su vez es un enclave único en Europa, empezando por su climatología. Otro factor a destacar es la importante inversión que se va a acometer en el dominio esquiable así como en nuevos medios mecánicos.

Hemos hablado de las viviendas, pero el complejo también contempla la construcción de dos hoteles, quizá el segmento inmobiliario que más está sufriendo la pandemia, con grandes cadenas inmersas en una situación crítica. ¿No teme encontrarse sin ofertas para gestionar sus dos futuros establecimientos?
A día de hoy, la situación del sector hotelero es dramática. Tengo amigos que se dedican a este negocio y están al límite. Son empresarios que han levantado de la nada imperios globales, sobre todo en el Caribe, donde la marca España es sinónimo de calidad y buen hacer. Por ello, confío en que, a medio plazo, se recuperen. En el caso concreto de estos dos hoteles de Sierra Nevada, tenga en cuenta que el primero no abrirá sus puertas hasta la temporada 23/24, por lo que confiamos en que la situación haya mejorado sensiblemente. Además, se trata del primer gran proyecto hotelero de lujo que se lleva a cabo en la estación en veinte años, lo cual nos va a beneficiar. Otro punto a nuestro favor es que la actual oferta es muy dispar, es decir, hay un hotel (el Lodge Sky & Spa) con un ticket medio por noche cercano a los 800 euros, mientras que el resto no supera los 200 euros, con lo cual hay una horquilla muy amplia en la que podemos movernos nosotros. En Sierra Nevada esquía gente de altísimo poder adquisitivo, lo que sucede es que es necesaria una oferta adecuada para atender a ese público. Es importante entender que esta estación no depende del turismo, pues todos los esquiadores son nacionales o extranjeros residentes en España, y esto nos beneficia enormemente.

¿Han mantenido ya contactos con algún operador hotelero o todavía es pronto?
No solo hemos mantenido contactos, sino que estamos a punto de cerrar un acuerdo con una prestigiosa cadena para que gestione uno de los dos hoteles. Por motivos de confidencialidad, no puedo decir quién es, pero espero tener pronto buenas noticias. Lo que sí puedo avanzar es que uno de ellos se comercializará bajo la fórmula de ‘condohotel’, es decir, se venderán habitaciones a clientes particulares e inversores. Estos podrán disponer de ellas una serie de semanas al año y el resto del tiempo las explotará la cadena gestora, ofreciendo al comprador una rentabilidad del entorno del 7% anual. Es una figura poco habitual en España, aunque muy común en otros países con Estados Unidos a la cabeza, pero también dentro de Europa, especialmente, en Francia. En España hay poca cultura de nieve, por lo que el inversor que suele esquiar pocos días siempre tendrá la garantía de que su inmueble le dará una alta rentabilidad cuando no vaya a esquiar.

El otro gran proyecto en el que está inmerso se ubica en el complejo Jardín de Las Cigarreras, en Los Remedios (Sevilla), donde está desarrollando una zona de ocio. ¿En qué situación se encuentra?
El proyecto global, que se ubica sobre una parcela de casi 16.000 metros cuadrados a orillas del Guadalquivir, irá concluyéndose a diferente ritmo. El Jardín de las Cigarreras tiene cuatro zonas diferenciadas. Una de ellas será un gran parque público junto a la lámina del río. Bajo el mismo se construirá un aparcamiento para 262 plazas. El tercer proyecto es un edificio -el más cercano al Mercantil- de la Cámara de Comercio. Y, por último, contempla una zona de ocio y hostelería que explotará Grupo Arttysur durante los próximos 50 años bajo el nombre de ‘Puerto Tartessos’. Aquí se ubicará un edificio de dos plantas -la baja para eventos y la alta para un restaurante panorámico con una terraza de unos 250 metros dando al río- y al pie de la orilla habrá seis locales bajo el formato de restaurante-bar de copas. Nuestra idea es que la inauguración sea en la primavera de 2023.

¿Qué inversión está prevista?
Solo en lo concerniente a Arttysur, se sitúa en alrededor de ocho millones, más toda la adecuación posterior de cada uno de los inquilinos.

Pese a que aún faltan 20 meses para su inauguración, ¿han contactado ya con empresas para que se ubiquen allí?
Estamos negociando ya con los principales operadores del sector y la respuesta está siendo magnífica porque todo el mundo se quiere posicionar allí. Estoy convencido de que va a cambiar la configuración de Sevilla debido a que la zona de ocio se va a trasladar a este enclave. Lo que es inconcebible es que nuestra ciudad haya vivido tanto tiempo de espaldas al río, es decir, justo lo contrario a lo que sucede en otras ciudades similares dentro y fuera de España.

Estando inmersos en dos proyectos de tal envergadura, ¿tiene en cartera entrar en algún otro a corto plazo?
Nunca se sabe, pero inicialmente la respuesta es ‘no’. Además de los proyectos mencionados, Grupo Arttysur también gestiona un patrimonio inmobiliario destinado al arrendamiento con más de 50.000 metros cuadrados de superficie bruta alquilable. Como verá, bastante trabajo tenemos ya.

Precisamente, dentro de este patrimonio, son propietarios del residencial de VPO de Los Bermejales. Allí un grupo de vecinos les denunció por la vía penal acusándoles de no querer venderles las viviendas en las que viven en régimen de alquiler. ¿En qué momento procesal están?
Es un caso cerrado. Todos los tribunales nos han dado la razón y se ha archivado definitivamente. Este proceso ha sido un sinsentido desde el primer momento. Un grupo reducido de inquilinos (20 sobre un total de 230) nos exigían que les vendiéramos la VPO pese a que la ley andaluza lo prohíbe al no cumplirse los plazos que marca la normativa. Siempre hemos estado muy tranquilos y, como era previsible, la Justicia nos ha dado la razón.

Ya que habla de la Justicia, una de las críticas que siempre se le hacen es que es muy lenta. ¿Sufren esa misma lentitud las empresas del sector inmobiliario y la construcción por parte de las diferentes Administraciones Públicas?
Sin duda; de hecho, la burocracia es el principal problema que sufre el sector. Es esencial que se eliminen los eternos procesos administrativos que nos afectan, porque no solo ralentizan los proyectos, sino que arruinan o se espanta a los inversores, especialmente a los internacionales. Cuando hago la planificación económica de un proyecto, tengo claras todas las variables a excepción de las relativas a la Administración. Yo sé cuándo termino mis obras, pero no puedo poner fecha de entrega de los inmuebles, porque estoy, por ejemplo, a expensas de la licencia de primera ocupación. Esto de cara a los bancos y la financiación es terrible, porque asumimos unos riesgos económicos muy elevados.

Las empresas llevan décadas quejándose de este problema, pero pasan los años y parece que todo sigue igual. ¿Es algo irresoluble?
Pues quizá lo sea, porque son asuntos que suelen estar en manos de los funcionarios y los políticos no se atreven con ellos. Otro tanto sucede con los estudios ambientales, que en algunos casos se demoran años. Yo estoy de acuerdo con que hay que ser respetuoso con el entorno, pero es imprescindible que las decisiones se tomen con mucha más celeridad. En caso contrario, perderemos oportunidades que generan riqueza y empleo a favor de otras regiones o países en los que la respuesta por parte de las Administraciones es mucho más rápida.

¿Las declaraciones responsables pueden ser la solución?
Es una iniciativa positiva, pero tiene un problema al no estar bien regulada. Yo puedo entregar la declaración responsable, pero de poco sirve si el inspector puede venir cuando quiera, incluso muchos meses después. ¿Eso es normal?

Andalucía se quiere postular como un polo de atracción de inversiones y para ello está dando pasos como el reciente anuncio de bajadas de impuestos. ¿Es suficiente para las empresas?
Cualquier medida en esta línea es muy positiva, pero quiero insistir en lo que decía antes sobre la burocracia, porque en un proyecto inmobiliario vale mucho más el tiempo que los impuestos. Le pongo un ejemplo: un préstamo promotor para una inversión de 25 millones tiene anualmente un coste de intereses de unos 750.000 euros. Teniendo esto en cuenta, ¿qué es más importante, un punto menos de carga impositiva o un retraso de seis meses en la tramitación? Por ello, es necesario que haya unas reglas claras del juego para que todo el mundo pueda hacer sus cálculos. En este sentido, creo que, dentro de España, en Madrid están haciendo bien las cosas y agilizando los procesos. Tampoco quiero olvidar otro problema: hay Administraciones Públicas que mantienen importantes deudas con las empresas y muchas han tenido que cerrar por falta de liquidez. Eso es indignante.

Ante esta situación, ¿se ha planteado en algún momento trasladar la sede de su compañía?
Nunca. Por encima de todo, mis hijas viven en Sevilla. Pero, además, Andalucía es mi tierra y aquí hay grandes oportunidades y talento, aunque debemos creérnoslo. Por no hablar de que hay una calidad de vida que no existe en ningún otro lugar del mundo. Y lo digo después de haber visitado más de ochenta países.

¿Qué nos falta entonces para dejar de ser los últimos en los principales indicadores económicos, como paro, PIB per cápita…?
Hay muchos factores de todo tipo y sería un debate muy largo, pero voy a decir algo que muchos pensarán que es una barbaridad: hay que eliminar muchas ayudas directas, tanto a ciudadanos como a empresas. Las ayudas tienen que ir directamente a la creación de empleo. ¿Por qué, por ejemplo, se han dado tantos créditos ICO y no se ha planteado la posibilidad de no cobrar los seguros sociales a aquellas compañías que mantengan el empleo? En paralelo, nuestras Administraciones deben apostar por las inversiones productivas, es decir, por las que generan riqueza y puestos de trabajo. Pero esto es algo que hemos hecho mal en toda España y solo hay que ver la cantidad de grandes infraestructuras que están en desuso o con una utilización que no es acorde al dinero gastado. A modo de anécdota, siempre me ha llamado a atención los cientos de millones de euros que llevamos gastados en España en nuestras aceras, mientras que calles de las ciudades más importantes del mundo, como Oxford Street o la Quinta Avenida, son de hormigón.

¿No cree que el sector también debería hacer autocrítica en torno a lo que ha sucedido en las dos últimas décadas?
Ha habido tantos piratas que no se puede hacer una idea. Tantos como especuladores. Era tan fácil ganar dinero que hasta los ciudadanos entraron en el ladrillo para especular. Suelos que pasaban por diez o doce manos antes de que se pusiera la primera piedra; pisos que se compraban sobre plano y eran revendidos varias veces. También es criticable que hubo empresarios que decidieron presentar el concurso de acreedores en vez de luchar por salir adelante, y de ahí las grandes bolsas de suelos e inmuebles que aun siguen teniendo los bancos. Otros, en cambio, se arriesgaron para mantenerse en pie. Ante ellos hay que quitarse el sombrero, porque es gente que crea empleo y riqueza.

Para concluir, cada vez se habla más de que la construcción está a las puertas de una revolución con las nuevas tecnologías o la industrialización del sector. ¿Comparte esa opinión?
Es indudable que vamos a ver cambios importantes, pero no me atrevería a calificarlo de revolución. En Sierra Nevada, por ejemplo, estamos haciendo todo de manera sostenible, pero la realidad es que el sistema de construcción es el mismo, eches el hormigón in situ o en una fábrica. Hay sistemas constructivos tipo bloques que se utilizan mucho en algunos ámbitos (como las naves industriales), pero para las viviendas lo veo complicado a corto plazo y pienso que el proceso va a ser más lento.

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