La reactivación de la primera residencia, imprescindible para la recuperación de la vacacional
Con la demanda en los niveles actuales, el excedente de vivienda podría desaparecer en 2017. Así lo afirma el informe sobre el mercado residencial publicado recientemente por Tinsa Research. El estudio incorpora también un análisis sobre la vivienda vacacional en la costa española, en el que se asegura que la demanda interna, necesaria para la recuperación del segmento ante la insuficiente demanda por parte de extranjeros, no se reactivará hasta que lo haga la de primera residencia.
Entre las conclusiones más destacadas sobresale cómo la demanda en los próximos años se verá afectada por un saldo migratorio negativo, un progresivo envejecimiento de la población residente y unas perspectivas para 2016 de descenso en el número de trabajadores. Con estas predicciones, se aventura una prolongación de la caída en la demanda de nueva vivienda hasta 2015, año en el que están previstas unas cifras cercanas a las 97.000 unidades. Para el presente 2013, se pronostica un descenso continuado en la oferta de nueva vivienda, hasta el punto que no llegarán a superarse las 35.000 solicitudes de visados, una cifra que continuará en 2014. El incremento de dichas solicitudes está previsto que se incremente a partir del segundo semestre de 2015.
Desde el año 2010, se terminan más viviendas de las que determina el potencial iniciado, finalizándose paulatinamente la obra retrasada. El informe que aquí se describe prevé el mismo efecto hasta 2015, fecha en la que se finalizaría toda la obra en curso fuera de sus plazos normales. Así las cosas, se estima que la finalización de viviendas descenderá desde las 120.000 de 2012 hasta las 50.000 de 2015.
Teniendo presentes los mencionados supuestos acerca de la evolución de la oferta y la demanda, el stock de vivienda nueva desocupada debiera reducirse a las 300.000 unidades en enero de 2016, frente a las 416.000 de principios de 2013, partiendo de los cerca de 500.000 inmuebles alcanzados en el punto álgido, entre 2009 y 2010. Descontando los inmuebles adquiridos como inversión a largo plazo, además de aquellos que prevé la Sareb que no estarán a la venta por su parte, la vivienda vacía se reducirá previsiblemente hasta los 195.000 inmuebles a comienzos de 2016. En sus previsiones, Tinsa avanza más aún, pues de mantenerse una demanda de 100.000 unidades anuales, en consonancia con lo previsto para 2015, dicho excedente desaparecería durante el segundo semestre de 2017.
La vivienda vacacional
El mercado de vivienda vacacional ha pasado de las 100.000 unidades en el periodo 2005-2006 a las 20.000 actuales, con una tendencia clara a mantenerse o decrecer hasta 2015. Se muestra asimismo un ligero repunte de la demanda por parte de ciudadanos extranjeros (en 2012, la compraventa de viviendas por parte de extranjeros no residentes en España alcanzó las 3.607, frente a las 2.392, 2.416 y 2.545 de 2009, 2010 y 2011, respectivamente, pero muy lejos de las 17.212 de 2006 o las 9.243 de 2007), si bien el informe revela que es insuficiente para la recuperación de este mercado, que depende en gran medida de las compraventas nacionales. Pero para que esta demanda interna sea una realidad, será imprescindible la recuperación de las ventas de inmuebles destinados a primera residencia, lo que a su vez solo será posible cuando exista confianza en los hogares, motivada por una mayor seguridad en el empleo y, consecuentemente, por la entrada de ingresos regulares en las familias, todo ello apoyado en un crédito fluido. Solo en las provincias de Murcia, Almería, Alicante y Tarragona se compraron más viviendas en el primer trimestre de 2013 que en el mismo periodo del año anterior.
En lo que respecta a los precios, la costa mediterránea es la que ha sufrido los mayores ajustes, situándose en un -43, mientras en la otra cara de la monea se localizan Baleares y Canarias, que experimentaron un -27,9% de media. Por localidades, Baiona (Pontevedra), con un -13,2%, registraría el menor descenso dentro de los municipios más destacados en el mercado de vivienda vacacional español, seguido por Capdevera (Baleares), Sanxenxo (Pontevedra), Ibiza y Formentera (Baleares), Sada (A Coruña) y Moaña (Pontevedra) que, con un descenso de un -17,5%, cierra el grupo de municipio en los que la vivienda ha descendido menos de un 20% desde máximos.
Por el contrario, el informe sitúa las localidades de Casares (Málaga) con la mayor caída, hasta un -55,7%, seguido por El Egido (Almería), Manilva (Málaga), Castelló de Empúries (Girona), Pineda de Mar (Tarragona), Mataró (Barcelona), Mogán (Gran Canaria), Vera (Almería), Roquetas de Mar (Almería) y Estepona (Málaga), que con un -50% cierra el grupo de municipios en los que el descenso medio ha sido superior al 50%. Las previsiones apuntan a que los precios continuarán descendiendo en el corto plazo, si bien en los últimos meses lo está haciendo a un ritmo inferior.
En cuanto a los ritmos de venta, son muy lentos en todos los casos, y muy dependientes de la zona y el producto. En la Andalucía Mediterránea, la venta de un piso requiere entre 8 y 20 meses, mientras la de una vivienda unifamiliar implica de 10 a 24 meses; por su parte, en la Costa de la luz se puede hablar de entre 12 y 20 meses en el caso de los pisos, y de 16-28 meses en el de las casas unifamiliares. El ritmo de venta de pisos más rápido se da en Canarias (6-12 meses), mientras Baleares tiene los mejores registros para las casas (10-12 meses).
La posición competitiva en este mercado mejora con un producto diferenciado, dirigido a un nicho de demanda concreto. De esta forma, dentro del stock actual existen productos con bajas posibilidades de venta.
Por otro lado, la composición de la pirámide de población española ofrece posibilidades de futuro en este segmento de la vivienda vacacional, al incrementarse el grupo de población en edad de poder plantearse este tipo de inversiones.
Por tipología de vivienda destinada a segunda residencia el producto es muy diverso, si bien la más demandada en líneas generales es el piso entre 55 y 80 m2, y la unifamiliar entre 100 y 120 m2.
Análisis por provincias andaluzas
En la Andalucía Mediterránea, el estudio comienza con Almería. En la zona de Levante, el tipo de inmueble más demandado es el piso entre 60 y 90 m2, con 2 dormitorios y 1-2 baños; y la vivienda unifamiliar con 100-120 m2, 3 dormitorios y dos baños. La demanda nacional procede de Almería, Jaén, Córdoba, Granada, Madrid y Barcelona, mientras la demanda extranjera procede de Francia, Alemania y Reino Unido. En el Poniente almeriense, las tres tipologías de vivienda con más demanda son el piso de 60-100 m2 y las unifamiliares de 125-175 y 200-300 m2. En este caso, almerienses, jiennenses, granadinos y madrileños conforman la demanda interior, mientras irlandeses, alemanes y británicos configuran la extranjera.
En Granada, la demanda se centra en el piso de 70-100 m2 y la unifamiliar de 125-175 y 250-350 m2. La demanda nacional es de Granada, Almería, Jaén, Córdoba, Málaga y Madrid, y la internacional de Francia, Alemania, Reino Unidos, Noruega y Suecia.
En la provincia de Málaga, el estudio analiza seis municipios. El Rincón de la Victoria apuesta por el piso de 80-100 m2 y la unifamiliar de 120-140 m2. Málaga y Madrid comprenden la demanda nacional, en tanto que Reino Unido y Francia copan la nacionalidad de la demanda extranjera. En Torre del Mar sobresale el piso de 70-90 m2 y la unifamiliar de 100-120 m2. La demanda interior procede de Málaga, Córdoba, Granada y Jaén, en tanto que la exterior no es significativa en este caso. En Torrox se apuesta por el piso de 60-80 m2 y la casa idéntica a la descrita para Torre del Mar. La demanda interior procede de las mismas provincias también que en Torre del Mar, con el añadido de los madrileños; la exterior proviene de Reino Unido y Alemania. En Nerja los más buscados son los pisos de 70-90 m2 y la casa de 90-110 m2. La demanda nacional es idéntica a la de Torrox, mientras la extranjera la centraliza Reino Unido. Por último, en Marbella-Estepona sobresale el piso de 80-100 m2, la unifamiliar de 125-175 m2 y las casas grandes (200-400 m2), con 4 o más dormitorios y 3-4 baños. Los españoles que más demandan estas viviendas son andaluces, madrileños, vascos y navarros; mientras los extranjeros son de muy variada procedencia: Francia, Alemania, Reino Unido, Noruega, Suecia, Suiza, Rusia y países árabes.
En la Costa de la Luz, el estudio arranca con Cádiz y continúa con Huelva. En cuanto a la primera provincia, en Sanlúcar de Barrameda la tipología más demandada es el piso de 50-90 m2 y la unifamiliar de 150-200 m2. Cádiz, Sevilla, Córdoba y Madrid integran la demanda nacional, frente a Estados Unidos y Alemania que representan a la extranjera. En Rota se apuesta por el piso de 50-90 m2. La demanda nacional es de Cádiz, Sevilla y Córdoba; y de Estados Unidos la internacional. En La Ballena (Rota), se apuesta por dos tipologías de piso, de 40-70 m2 y de 60-90 m2; además de por la unifamiliar de 120-150 m2. Sevilla, Córdoba, Madrid, Extremadura y País Vasco demandan estas viviendas en el plano nacional, mientras la estadounidense es la principal nacionalidad extranjera. En Chipiona se demanda el piso de 40-80 m2 y el dúplex con 100-120 m2, con 3 dormitorios y 2 baños. Gaditanos, sevillanos y cordobeses son los demandantes nacionales, mientras entre los internacionales repiten los estadounidenses. En El Puerto de Santa María se demandan dos tipos de unifamiliares: de 120-140 m2 y de 150-250 m2, la primera demandada por los sevillanos y la segunda por los madrileños; la demanda exterior, por su parte, no es significativa en este municipio. La última localidad gaditana analizada, Chiclana de la Frontera, presenta como tipología más solicitada el piso pequeño de 50-70 m2 y la casa de 110-130 m2. Estas viviendas despiertan su principal interés en Sevilla, Córdoba, Jaén, Madrid, Extremadura y País Vasco, así como en Reino Unido y Alemania.
En Huelva se definen tres tipologías diferentes de vivienda como las más demandadas: un piso de 70-100 m2, y las unifamiliares de 125-175 m2 y 250-350 m2. Huelva, Sevilla, Córdoba, Extremadura y Madrid representan la demanda interna, mientras Reino Unido, Alemania, Portugal, Noruega y Suecia hacen lo propio con la externa.