Más allá de los bancos: La revolución de la financiación alternativa en el sector residencial

Marga Cuadra

Managing Director de Velox Finance

---

La banca siempre ha sido la principal vía de financiación para las PYMES. Puesto que no podían acceder a otros sistemas como cotizar en el mercado bursátil, los bancos eran primordialmente su única manera de acceder a una inyección de capital y emisión de deuda. Sin embargo, en 2008, como consecuencia de la crisis económica mundial, estos actores dejaron de prestar dinero, lo que provocó la aparición de la financiación alternativa, que desde entonces ha crecido exponencialmente.

La financiación alternativa está compuesta por todas las fuentes de financiación que se sitúan fuera del ámbito bancario convencional. Por lo general, las entidades que proporcionan el capital en este tipo de financiación son instituciones financieras privadas e independientes de los bancos.

La financiación alternativa en el sector inmobiliario representa ya el 10% en Europa continental, todavía muy por debajo del mercado anglosajón, y seguirá ampliando cuota en los próximos meses ante la nueva situación de los tipos de interés. Esta es una de las conclusiones recogidas en la jornada ‘El nuevo entorno de financiación inmobiliaria’, organizada por la consultora inmobiliaria Savills.

Pese a ser el residencial un sector con la demanda garantizada por la enorme necesidad de vivienda, los encargados de poner oferta en circulación tienen hoy más retos que nunca para que ello ocurra. El endurecimiento de las condiciones financieras, la necesidad de comprar el suelo con fondos propios, o el elevado porcentaje de preventas exigido hace que buenos proyectos se queden estancados.

Esta situación ha provocado la aparición de un nuevo “player” dentro del sector inmobiliario, los fondos de deuda. Estos vehículos al final del día operan como entidades financieras, otorgando préstamos, y exclusivamente enfocados en el sector inmobiliario.

Por norma general, los fondos de financiación alternativa tienen un plazo de vencimiento de tres años con un ticket mínimo de inversión elevado, lo que limita el acceso a las PYMES cuyas necesidades de financiación por proyecto oscilan entre los 2 y 5 millones de euros.

Esos proyectos, hasta ahora, tenían pocos visos de salir adelante, conocemos muy bien la complejidad que supone cerrar una operación, y la forma de poder atender de manera eficiente a todos los promotores pasaba por automatizar el proceso de financiación. Hoy en día, la tecnología se utiliza para absolutamente todo, pero la financiación es algo demasiado especial como para meter una ‘máquina’ de por medio.

O eso se pensaba antes de nuestro proyecto y de la gran acogida que ha tenido en el mercado. Gracias a la innovación, podemos digitalizar el proceso de comunicación con el cliente, y también redefinir la manera de analizar y cerrar las operaciones apoyándonos en la Inteligencia Artificial, Big Data y Machine Learning. Este sistema permite al analista recibir gran cantidad de información adicional a la proporcionada por el cliente, ofreciendo una perspectiva objetiva y en tiempo real sobre el riesgo de la operación, convirtiendo la toma de decisión en un proceso mucho más sencillo y rápido al que conocíamos.

El cliente se beneficia de la rapidez de respuesta y profesionalidad en la toma de decisiones. Lo cual provoca que quede satisfecho porque el proceso de solicitud de financiación tedioso que todos conocíamos aquí no existe. Es tal la manera en la que hemos repensado el sistema, que somos capaces de cerrar una financiación en tan solo un mes.

Esta tecnología cubre todo tipo de proyectos residenciales: promoción de obra nueva, adquisición de activos ya construidos, reformas, refinanciaciones… y lo mejor es que podemos estudiar muchos más proyectos de manera simultánea, ayudando a muchos más promotores e inversores a cumplir con sus planes de negocio y entregar viviendas.

El equipo que ha desarrollado este proyecto está formado por perfiles tanto financieros inmobiliarios como tecnológicos. Los fundadores del proyecto suman más de 50 años de experiencia inmobiliaria y financiera, y otros 25 de experiencia en digitalización de negocios tradicionales.

TIPOS DE CLIENTES

Son diversos los tipos de clientes que se benefician de este tipo de solución financiera:

• Empresa familiar cuya nueva generación quiere diversificar el pool de financiación o encontrar una alternativa a la sequía bancaria.
• Inversor que compra para reformar y luego vender y necesita de extrema flexibilidad en plazos.
• Patrimonialista que quiere apalancar sus activos para realizar nuevas adquisiciones
• Empresa que necesita refinanciar una deuda previa.
• Promotor que quiere desarrollar un activo o finalizar una obra que ya ha empezado.

Y es que la tendencia del mercado es clara, las empresas españolas encuentran cada vez más ventajas en diversificar sus fuentes de financiación y en potenciar las alternativas no bancarias. Según el último informe de BDO, el 76% de los fondos de deuda que operan en el mercado español reconocen haber incrementado su volumen durante los dos últimos años en nuestro país como consecuencia del endurecimiento de las condiciones de crédito y la mayor cautela bancaria.

✔ En E.E.U.U. y en Reino Unido, el 50% de las financiaciones se hacen con este tipo de capital

✔ En España sólo tiene una presencia del 17%

¿POR QUÉ CONSIDERAR LA FINANCIACIÓN ALTERNATIVA?

Los promotores deberían considerar la financiación alternativa porque:

1. Los bancos están “cerrando el grifo”, la banca tradicional se ha vuelto más restrictiva en cuanto a criterios de elegibilidad .
2. Proporcionan estructuras y condiciones más flexibles “Taylor-made”.
3. Conceden créditos con mayor agilidad.

Dentro del amplio universo de inversores que proporcionan este tipo de financiación, aprovechamos para recalcar 3 motivos por los que los promotores deberían priorizar este sistema:

1. Si quieren un proceso de financiación extraordinariamente fácil y transparente.
2. Si quieren completar la financiación de forma rápida: en 30 días podríamos tener el proyecto financiado. Esto ayuda a no perder oportunidades, que hay pocas, y a llevar a cabo su plan de negocio.
3. Y en general si quieren que su experiencia sea amigable y moderna. Con las menos complicaciones posibles.

LA IMPORTANCIA DE ESTAR AL LADO DE LAS PYMES

Sin las pymes nunca hubiéramos tenido la necesidad de crear esta solución financiera. Las pequeñas y medianas empresas desempeñan un papel fundamental en la economía española, ya que representan más del 70% de la mano de obra, el 99% de las empresas y el 61% del valor añadido. Pero no solo España es un país de pymes, en Europa la situación es muy similar: el 99,8% de las empresas tienen menos de 250 empleados. En concreto en España se estima que un 65% del mercado promotor está en manos de pequeñas y medianas empresas. Compañías en su gran medida familiares que arriesgan su patrimonio para aumentar el parque de viviendas en España que tan necesario es ampliar.