Para construir más vivienda hay que hacer posible construirla
Xavier Vilajoana
Presidente de APCEspaña
España tiene un problema de acceso a la vivienda que hace tiempo dejó de ser únicamente una cuestión sectorial. Es un problema social, económico y de competitividad.
Sin vivienda suficiente y asequible se dificulta la emancipación de los jóvenes, la formación de nuevos hogares y también la movilidad de los trabajadores y el crecimiento de nuestras empresas.
Por eso necesitamos dejar atrás una parte del debate que durante demasiado tiempo nos ha ocupado y concentrarnos en una pregunta mucho más práctica: ¿qué debemos hacer para producir las viviendas que España necesita?
En los últimos meses, desde APCEspaña hemos tenido la oportunidad de comparecer en dos ocasiones ante la Comisión de Vivienda y Agenda Urbana del Congreso de los Diputados para abordar precisamente esta cuestión. Y nuestro mensaje ha sido claro: sin oferta suficiente no existe política de vivienda capaz de dar respuesta, por sí sola, al problema de acceso que afrontamos.
Incrementar la oferta no significa exclusivamente construir vivienda nueva. Significa también movilizar vivienda existente, rehabilitar aquella que pueda volver al mercado y aprovechar mejor nuestro parque residencial. Pero significa, inevitablemente, volver a producir vivienda en cantidades acordes con la creación de hogares y con las necesidades de los territorios donde se concentra la demanda.
Y para hacerlo debemos partir de una realidad que condiciona nuestra capacidad de respuesta: en España producir vivienda se ha convertido en una carrera de obstáculos.
El primero comienza mucho antes de colocar el primer ladrillo: en el suelo. Transformar suelo para que pueda acoger viviendas requiere procedimientos extraordinariamente largos y complejos. A ello se suma una inseguridad jurídica que permite que años de planeamiento, inversiones públicas y privadas e incluso actuaciones posteriores puedan verse afectados por defectos formales que, en muchos casos, podrían ser subsanados.
Desde APCEspaña no reclamamos menos legalidad ni menos controles. Reclamamos algo mucho más sencillo: proporcionalidad en las consecuencias jurídicas.
Un defecto formal subsanable no debería producir los mismos efectos que una vulneración material grave de la legalidad. Necesitamos poder aplicar la nulidad parcial cuando resulte posible, subsanar defectos no esenciales, conservar los actos y trámites no afectados y evitar la denominada nulidad en cascada. Como señalamos ante el Congreso, esto no es solo un problema de los promotores. Es un problema de los ayuntamientos, de las administraciones y, en última instancia, de los ciudadanos que esperan esas viviendas.
Pero el suelo y la seguridad jurídica son únicamente el primer obstáculo.
Necesitamos también financiar la urbanización. Antes de construir viviendas hay que construir ciudad: calles, alumbrado, saneamiento, redes hidráulicas, conexiones eléctricas y espacios públicos. Son inversiones muy relevantes que se producen años antes de la entrega de las viviendas y para las que necesitamos desarrollar instrumentos financieros adecuados.
El tercer obstáculo es la capacidad administrativa. Licencias, informes sectoriales y autorizaciones continúan acumulando plazos difícilmente compatibles con una situación de necesidad de vivienda. Simplificar no significa eliminar controles. Significa revisar procedimientos, coordinar administraciones, digitalizar expedientes y concentrar los recursos públicos allí donde realmente aportan valor.
Finalmente, debemos recuperar capacidad productiva. Tenemos escasez de mano de obra cualificada, nuevos requerimientos técnicos y energéticos y una necesidad creciente de industrializar la construcción. Si queremos aumentar sustancialmente la producción, necesitaremos también empresas capaces de hacerlo.
En este contexto, Andalucía ofrece ejemplos interesantes de cómo comenzar a actuar sobre algunos de estos problemas.
La aprobación de la Ley de Impulso para la Sostenibilidad del Territorio de Andalucía (LISTA) y de su Reglamento supuso una revisión del marco territorial y urbanístico andaluz. Posteriormente, el Decreto-ley 1/2025 incorporó medidas extraordinarias para aumentar el suelo disponible para vivienda protegida, permitiendo, bajo determinadas condiciones y mediante decisión municipal, usos residenciales protegidos en parcelas con otros usos, incrementos de densidad y edificabilidad y creando una bolsa de suelo para vivienda asequible.
La posterior Ley de Vivienda de Andalucía ha profundizado en algunas de esas líneas. La norma contempla expresamente mecanismos de colaboración público-privada, consolida la bolsa de suelo para vivienda asequible, introduce las áreas prioritarias de vivienda —cuya declaración implica la urgencia de determinados instrumentos urbanísticos y de gestión— y permite que determinadas iniciativas residenciales puedan incorporarse a la Unidad Aceleradora de Proyectos. También contempla, en determinadas circunstancias, incrementos de densidad para facilitar vivienda protegida sin necesidad de modificar previamente el planeamiento.
Son medidas que comparten una idea relevante: ante una necesidad extraordinaria de vivienda, también debemos revisar los procedimientos mediante los que hacemos posible producirla.
No se trata de sostener que exista una única solución ni de que una reforma urbanística vaya a resolver por sí sola el problema. Sería ingenuo. Necesitamos políticas sociales que atiendan a quienes no pueden acceder al mercado, vivienda pública y protegida, colaboración público-privada, financiación, rehabilitación y movilización del parque existente.
Pero tampoco podemos pedir al sistema que produzca muchas más viviendas manteniendo intactos todos los obstáculos que dificultan producirlas.
La vivienda debe empezar a ser entendida como una infraestructura esencial para el Estado del bienestar. Durante décadas hemos asumido que la educación necesita colegios, la sanidad hospitales y la movilidad, carreteras y transporte público. La vivienda necesita igualmente una infraestructura previa: suelo urbanizado, financiación, seguridad jurídica y capacidad de ejecución.
Además, existe una particularidad que no podemos ignorar. Una parte muy relevante de esa infraestructura residencial será desarrollada con inversión privada. En mi comparecencia ante el Congreso recordé que entre el 75 % y el 80 % de la vivienda protegida construida en España durante los últimos años ha sido desarrollada por promotores privados. Por eso necesitamos crear un marco en el que inversión pública y privada puedan trabajar conjuntamente para alcanzar un objetivo común.
La crisis de vivienda exige ambición, pero también pragmatismo. Tenemos diagnósticos, planes y objetivos. Ahora necesitamos convertirlos en viviendas.
Porque entre anunciar una vivienda y entregar las llaves a una familia existe un largo recorrido de planeamiento, suelo, urbanización, financiación, licencias y construcción. Si queremos más hogares, tenemos que conseguir que ese camino sea más corto, más seguro y más previsible.