Retos y oportunidades post pandemia del sector inmobiliario

Manuel Ávila

Presidente de ASPRICA

Palabras de apertura durante el ‘Encuentro con…’ Alicia Martínez, secretaria general de Vivienda de la Junta de Andalucía, celebrado el 22 de abril en el Palacio de Congresos de Cádiz.

En contra de lo que algunos agoreros planteaban hace apenas un año, el sector inmobiliario se encuentra en una situación razonablemente buena: los fundamentales del sector inmobiliario son buenos, con empresas menos endeudadas que en crisis anteriores, buen volumen de ventas y los precios estables. Según datos de Idealista, por ejemplo, el precio del m2 en la provincia de Cádiz, de 1.529 €, ha crecido en marzo un 0,4% respecto al mes de febrero, un 0,5% respecto a diciembre y se apunta un 1% respecto al mes de marzo del año 2020.

Como hemos repetido hasta la saciedad, esta no está siendo nuestra crisis y, aunque no podemos negar que en estos momentos existe una disminución de la inversión, contábamos con ello, conscientes de que el carácter sanitario de la misma inevitablemente provocaría la adopción de estrategias defensivas por parte de empresas e inversores, algo que es normal en una época de incertidumbre.

Esta circunstancia, a diferencia de lo que ha ocurrido en otros sectores, ha permitido al inmobiliario analizar con serenidad los nuevos retos y oportunidades que ha traído la pandemia, algunos de ellos ya en la mesa de debate desde meses y años atrás, pero intensificados por el efecto acelerador que ésta ha provocado en casi todos los ámbitos.

Entre todos ellos destaca el del acceso a la vivienda, la creación de un ecosistema inmobiliario en España que posibilite la adquisición de una vivienda a diferentes perfiles de compradores que configuran una demanda real, al que ni el sector público, ni el privado estamos sabiendo dar respuesta.
Como paradigma de lo anterior, el acceso de los jóvenes a la vivienda, o el debate sobre la figura del alquiler en España, en pleno auge, o la figura de la Vivienda Protegida.

En el primer caso, urge en Andalucía establecer medidas de financiación especiales para personas solventes, con capacidad de pago, pero sin los ahorros suficientes para el acceso a una primera vivienda, especialmente los jóvenes. Me consta el interés de la Junta de Andalucía en este campo, y la implicación que varias Consejerías están teniendo en ello, promovido desde nuestra regional FADECO. Aprovecho este foro para pedir un impulso a esta demanda, una apuesta valiente y decida de la Junta de Andalucía para desarrollar un programa de avales, bajo la fórmula que los expertos entiendan más oportuna. Otras CC.AA. ya han anunciado propuestas en este sentido y creo que no hay tiempo que perder, por la bondad acreditada de la medida y por efectos beneficiosos en lo social, en lo económico y, por qué no, también en lo político.

En cuanto al alquiler, solo un apunte, pues el debate es profundo y abundante en todos los foros empresariales y también políticos: si las administraciones no tienen capacidad para desarrollar vivienda, entonces deben llegar a acuerdos con el sector privado. Y para ello, una opción interesante es la de promover vivienda en alquiler con algún tipo de protección y, como ya ha dicho algún otro representante empresarial, poniendo las herramientas necesarias, básicamente el suelo, para, en colaboración con el sector privado, desarrollarlas.

A modo de ejemplo, y para reforzar esta idea, cito las palabras del propio Secretario de Estado de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, Pedro Saura, en una reciente tribuna en un periódico, “Para ello, el suelo público, a través del modelo de ‘derecho de superficie’ u otras fórmulas de colaboración, debe ser utilizado como elemento de apalancamiento para atraer la inversión privada, y ser apoyado con ayudas públicas con el fin de dar mayor consistencia al modelo y garantizar su rentabilidad”.

Igualmente, en el mismo contexto, creemos que las viviendas protegidas destinadas al alquiler podrían estar llamadas a convertirse en el terreno en el que se concilie el interés público y el privado, si bien previamente a ello, y en el ámbito concreto del alquiler, es necesario abordar el análisis de algunos factores que en estos momentos evitan que este escenario sea atractivo para el empresario. Un ejemplo claro de ello es el umbral máximo de renta establecido por el Plan VIVE que se establece en el 4% pudiendo en algunos casos llegar al 4,5, si se arrienda amueblada la vivienda. Este mismo debate existe incluso en Comunidades Autónomas que ya tienen ese umbral en el 5,5% y urge revisarlo en Andalucía, como hemos manifestado también desde FADECO Promotores en reciente alegaciones presentadas.

Finalmente, una reflexión respecto a la VPO en general. En los últimos 10 años ha disminuido drásticamente, tanto en volumen construido como en peso relativo respecto al total de viviendas entregadas. Durante 30 años, hasta el 2012, se calificaban una media de 75.000 VPO al año en España, que además han sido históricamente promovidas, financiadas y gestionadas por la iniciativa privada (promotores y cooperativas). La cifra actual está en 5.000 unidades.

Podríamos hacer un análisis sosegado de los factores que lo explican, derivados de la oferta, como inviabilidad económica de los proyectos, o desde el lado de la demanda, como las excesivas limitaciones impuestas por las condiciones subjetivas para acceder a una VPO; pero me conformo con aportar una reflexión, que además es compartida en el seno de la Asociación Nacional de Promotores (APCEspaña) en un documento que hemos consensuado: urge una disociación entre el concepto de VPO y el de Vivienda Social, entre política de vivienda y política social de vivienda. En nuestra opinión el objetivo de la primera es el de facilitar a la población el acceso a la primera vivienda, mientras que el de la segunda es el de dar solución al problema de las familias con escaso recursos económicos y con riesgo de exclusión social.