Tras la noche, el sol volverá a salir, como siempre

Jorge Segura Rodríguez
Consultor de empresas

Al despedir al año 2020, despedida que según la tercera acepción del verbo despedir del diccionario de la RAE, lo que hacemos con mucha fuerza es “Apartar o arrojar de sí algo”, y pensamos en el nuevo año 2021, lo primero es ser realistas. 2021 será un año complicado, tanto sanitariamente hasta que se generalice allá para el verano/otoño la vacunación a nivel mundial, como económicamente, pues nos enfrentamos a las consecuencias de la crisis de demanda, provocada por el confinamiento, que ha derivado también en una crisis de oferta simultáneamente, así como al riesgo de que esta acabe provocando una crisis financiera, que esperemos no ocurra.

La crisis será más intensa en nuestro país, dado el gran peso en nuestro PIB y en el empleo de las exportaciones, del turismo, y los sectores de los que es tractor, como hostelería, transporte, etc. Otros factores que van a incidir en la mayor dureza de la crisis en España es la reducida dimensión media de nuestras empresas, que las hace menos resilientes, así como el previsible endurecimiento para las mismas de las condiciones de acceso a la financiación en 2021. Todo ello nos sitúa, según prevén los analistas ante unos años 2021 y 2022 con fuertes niveles de paro, entorno al 17%, y una importante destrucción de empresas, debiendo esperar hasta 2024/25, para acercarnos a unos niveles de PIB similares a pre-Covid. Este escenario no nos debe paralizar, ni llenar de pesimismo, pues en todas las crisis surgen grandes oportunidades de negocio y sobre todo de acometer procesos de reestructuración y transformación de los distintos sectores productivos; es decir, tras la noche el sol vuelve a salir.

Centrándonos en el sector inmobiliario, intensivo en capital, la primera buena noticia es que los costes de financiación se mantendrán en un entorno de precios muy moderado hasta mediados/finales de 2023. La segunda es la contención de los precios de construcción, dejando atrás la presión de los últimos años, no obstante lo cual el sector deberá continuar con la industrialización de los procesos productivos iniciada. Igualmente se producirá una moderación del precio del suelo, pues es previsible que algunos de los grandes tenedores de suelo, ante la ralentización de la puesta en marcha de nuevos proyectos, quieran monetizar parte de las inversiones realizadas, lo que abrirá oportunidades al sector promotor de adquisición de materia prima en condiciones razonables. Por el contrario, el sector se enfrentará durante 2021 y 2022, a un endurecimiento de las condiciones de financiación, y a una ralentización de la actividad comercial.

Si analizamos por tipología de producto, en los activos hoteleros, tras la ralentización experimentada en los últimos meses en el desarrollo de los nuevos proyectos, estos en general han reiniciado su marcha, e igualmente se están vislumbrando movimientos en relación con la planta hotelera existente, pues en este sector las compañías están experimentado importantes deterioros en sus posiciones de caja neta, por la práctica paralización de sus operaciones. Esta situación va a dar lugar a un número relevante de transacciones de compra entre compañías del sector y por parte de fondos, lo que va a originar, directa o posteriormente al deshacer sus posiciones los fondos, a un sector menos atomizado y más integrado; en definitiva, más sólido de cara al futuro, aunque en este proceso de reestructuración, como en todas las reestructuraciones, habrá operadores que sufrirán deterioros y perdidas.

Los activos retail irán recuperando el pulso en los próximos años, acelerándose la recuperación a medida que el desempleo se vaya reduciendo a partir de 2023/2024, y el consumo se recupere. En este proceso, las ubicaciones prime de las grandes ciudades aguantarán mejor, aunque también estarán sujetas a un ajuste temporal de rentabilidad. Las ubicaciones de segundo nivel de las grandes ciudades, y todas las de las pequeñas ciudades sufrirán un mayor ajuste de rentabilidad, al verse afectadas por la disminución temporal del consumo, el incremento estructural de las ventas online y la reducción del número de oficinas bancarias, al no surgir alternativas de uso relevantes, y dado que la estructura de la propiedad de los activos de retail en estas ubicaciones está muy atomizada. Los centros comerciales de última generación recuperarán la actividad, a la par que la situación económica. Por el contrario, los centros comerciales más antiguos situados en los extrarradios de las ciudades, con un pequeño componente de ocio tendrán que acometer importantes remodelaciones, proceso que irá acompañado de un número relevante de transacciones entre sus propietarios.

Los nuevos proyectos de promoción de oficinas experimentarán una ralentización en los dos próximos años, en el contexto de la situación derivada del teletrabajo. Esta es una realidad que ha venido para quedarse, pero en mi opinión, una vez pasada la coyuntura actual, el teletrabajo quedará con un enfoque mixto de teletrabajo y trabajo presencial en oficinas.
Este enfoque va a afectar más que a los metros al diseño de las oficinas para adaptarse a los nuevos requerimiento de los arrendatarios, de espacios más versátiles, con mayor dotación de servicios, de zonas comunes y más metros cuadrados por usuario. Esto dará lugar a que el parque de oficinas más antiguo experimente una mayor desocupación en 2021 y 2022, hasta que se complete la remodelación y rehabilitación del mismo, proceso que irá igualmente acompañado de un número relevante de transacciones entre operadores y fondos.

Finalmente, en relación con el sector residencial, 2021 será un ejercicio en el que se mantendrá el desarrollo y conclusión de los proyectos iniciados, al estar comercializados en un porcentaje relevante, de acuerdo con los requisitos de disposición de la financiación. Sin embargo, los nuevos proyectos iniciados en 2021 y 2022 experimentarán una reducción como resultado de una ralentización en la comercialización de los mismos, y las nuevas mayores exigencias de comercialización por parte de las entidades financieras para la disposición de las correspondientes financiaciones.

Igualmente, en estos años continuarán consolidándose las tendencias ya observadas anteriormente, como la preferencia de los compradores por viviendas de mayor tamaño y situadas en las afueras de las ciudades, y sobre todo el mayor peso del alquiler frente a la compra en el primer acceso a la vivienda. Este hecho no responde a que nuestros jóvenes no tengan interés en adquirir su primera vivienda, sino, entre otras causas, a la imposibilidad de acceso a la financiación hipotecaria como resultado de las condiciones del mercado de trabajo y el mantenimiento de la estructura tradicional de financiación de la vivienda. Esto a su vez dará lugar a un cambio del modelo tradicional del negocio promotor, al reemplazar en parte al cliente final individual, los inversores y fondos de inversión.

En este contexto, es una ocasión perdida que el Plan de Recuperación para liderar la salida de Europa de la crisis, con la iniciativa NextGenerationEU, instrumento temporal concebido para impulsar la recuperación, contemple pocas opciones para destinar fondos al sector inmobiliario.