Trío de ases Vs vivienda asequible
José Antonio Pérez Rodríguez
Profesor Ecosistema Inmobiliario. Dr. Economía. Director – CEO de Rebs
Basta ver las tendencias de los indicadores inmobiliarios oficiales, los precios, no acaban de tocar techo, incluso bajando el número de operaciones, ante menor concesión de hipotecas y sobre todo escasez de producto disponible y apto para la vida actual, tanto en obra nueva como segunda mano, venta y alquiler.
No obstante, como el precio de la vivienda, en sí mismo no es la clave, puesto que salvo los que compran contado, tanto por ahorro o reinversión, el resto necesitan financiación asequible para acceder a la compra de una vivienda, sino la financiación asequible.
Digo financiación asequible, que se traduzca en una cuota mensual hipotecaria que no supere el tercio de la nómina, de tal forma que los alquileres asequibles, tampoco deberían de superar dicho porcentaje, ya que para producir hay que alimentarse todos los días, descansar y airearse, pagando cada uno los vientos a los que expone.
Desvelado el primer as, del trío de la vivienda asequible, solo quedan dos, que ya se están alineando, al menos para vivienda en alquiler. Insisto, la financiación asequible es condición necesaria, para facilitar el acceso a la vivienda de forma razonable, a todas las unidades familiares que lo deseen, según sus niveles de cobro mensual, en función de su esfuerzo, aportación de valor, resultados, etc etc, que no siempre es matemático, ni cuadra.
Vamos a descubrir el siguiente as, que sigue toreando incertidumbres logísticas, de materias primas, de costes, de mano de obra especializada, de tecnología ensambladora, de normativas territoriales dispersas, pero sin embargo, se ha puesto las pilas en industrialización, estandarización y eficiencia, con los mejores criterios de sostenibilidad viables, garantizando y demostrando, con los proyectos actuales en marcha, que se construye un m2 de vivienda digna, cumpliendo toda la normativa actual por 1.358€/m2 construido, todo incluido, en cualquier parte de España, salvo rara avis.
Chapeaux a todo el ejército de profesionales, constructores, promotores, fabricantes, industriales y ensambladores, que hacéis posible, pasar de licencia de obras a ocupación, cuando es casi misión imposible, hasta para una vivienda unifamiliar de nueva construcción o rehabilitación, en tiempo, costes, plazo y forma, sin perder funcionalidad .
Hago una pausa financiera, antes de levantar el tercer As. Con 6,57 €/mes/m2 construido aprox. se estarían pagando los intereses medios, según tipos oficiales a largo plazo, a los financiadores de los costes de construcción, pudiendo amortizar capital de préstamos hipotecarios, ahorrar para opcionar compra de la vivienda u otros menesteres, con la mayor capacidad de pago mensual que pueda tener cada unidad familiar.
Vamos a por el tercer AS, que se convierte en el primero, básico y fundamental,, ya que siendo los anteriores, condiciones necesarias, no son suficientes, mientras que el suelo urbano apto para edificarse en ubicaciones adecuadas para la vida actual, es condición necesaria y suficiente, junto a las dos anteriores, máxime siendo suelo público, conseguido de forma gratuita por las cesiones urbanísticas en los desarrollos privados, según sistema urbanístico español, ley del suelo estatal, autonómicas y sus reglamentos, así como normativa de los planes urbanísticos municipales y planes parciales, etc.
Para el alquiler asequible con derechos de superficie, concesiones, derechos de usufructo vitalicios, heredables o a 75 años, qué más da, cuestión de vivir, aportar cada cual su talento para la mejora de la sociedad venidera y disfrutar, puede ser a valor 0€, ya que la propiedad pública del suelo, se mantendría por generaciones.
Y para la venta, le queda el recorrido de €/m2 útil/mes hasta el tercio de las rentas que percibe cada unidad familiar, asignándolos como dice la Constitución en su art 47 a favorecer una vivienda digna compatible con una vida saludable y un entorno sostenible.
Si a la banca, cupiers u otros players, no le basta con el trío de ases, como necesarios y suficientes para duplicar la construccion de viviendas asequibles por año, ya que la presión actual es de 10/1, entre demanda y oferta apta, tenemos dos comodines, para el repoker de ases: uno, actualizar los valores de los módulos que regulan precios de vivienda protegida, según costes de construcción reales y actuales, y el segundo, los ajustes que hará el mercado, como la naturaleza, tras los desajustes, euforias desmedidas, etc.
Luego, como la vivienda asequible, no es ningún juego, más nos vale, levantarnos de la mesa, cogidos de la mano y ponernos manos a la obra, mejor por amor, que no por dolor, de las heridas socio económicas y colaterales, en las que pueden desencadenar los desajustes.
Muy torpes, seríamos, si estando todos los ingredientes disponibles, junto a una situación de mercado, social y económica favorable, al menos en los pueblos y ciudades donde fluye la vida, no las construyamos.
Acabo, matizando que hemos reflexionado sobre la viabilidad de construir viviendas asequibles en colaboración público + privada, ni qué decir tiene que para las necesidades de vivienda social y por situaciones sociales de urgencia y/o emergencia, la ecuación es distinta, pero también viable, ya que solo se trata de redistribuir asignaciones presupuestarias públicas, que al final son aportadas por todos.
Por mención al segmento privado residencial o denominado renta libre, desde precios medios al lujo, con tendencia siempre creciente, puesto que, quien iba a comprar hoy, si mañana está más barato…… se regula y ajusta casi solo, entre suelos privados y el resto de factores, siempre que el segmento de la vivienda asequible, social y asistencial funcione, de lo contrario, involuntariamente generamos cuasimonopolios con amparo legal, donde el mayor postor se adjudica la vivienda. Basta rastrear las miles de evidencias en las más de 400.000 operaciones de segunda mano entre particulares, amén de los alquileres.
Si dejamos de ver el suelo, como un recurso, y lo integramos en el ciclo de la construcción de vivienda asequible como parte de su ecosistema y economía circular de forma razonable, de paso aprenderemos a adaptarnos al ciclo del agua, que tampoco es un recurso, ya que la cantidad de agua que hay en el planeta es la misma, pero se distribuye caprichosamente cuando, donde y como quiere.
Nos toca jugar, aprendiendo de la naturaleza, adaptándonos una vez más a ella junto a las necesidades de la sociedad, que con su silencio está hablando a gritos, demandando vivienda asequible, según sus rentas por unidad familiar, independientemente del tipo, color, numero, género, etc. qué se configure y el lugar, puesto que la tecnología nos acerca cada vez más, aunque estemos más distantes.
De cualquier forma, como siempre el papel lo aguanta todo y los experimentos con riesgo de crisis social, solo en laboratorio y con gaseosa, en nuestro caso las excels pintan bastos, oros, copas o pinchos según los inputs de cada uno, pero siempre quedará la escalera de color oficial que puede adaptar las legislaciones actuales para favorecer una mejor vida de sus ciudadanos, al menos con un artículo sobre amnistía urbanística sobre suelos públicos, resolviendo sobre el papel la condición necesaria y suficiente para construir vivienda asequible por doquier.